第一部分 核心讲义

第一章 房地产经济基本理论

【考试目的】

测查应试人员是否理解区位理论、供求理论、地租地价理论和城市化理论，是否掌握供求规律、地价与地租的关系、城市化规律，以及是否具有分析房地产区位优劣、计算地价和把握城市化趋势的能力。

【考试内容】

（一）区位理论

区位的概念、特征和种类，房地产区位的概念和主要区位因素；农业区位理论、工业区位理论和中心地理论的基本概念、假设前提和主要内容；同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式的主要内容，商业区区位选择指向特征，城市空间结构对区位的影响。

（二）供求理论

房地产需求的概念，需求与需要的异同，决定房地产需求量的因素及其对房地产需求量的影响，房地产需求曲线的特点及其发生位移的情形；房地产供给的概念，决定房地产供给量的因素及其对房地产供给量的影响，房地产供给曲线的特点及其发生位移的情形；房地产均衡价格的概念及其形成原理；房地产供求与价格关系的特殊性。

（三）地租地价理论

地租的概念和本质，地价的概念，我国地价的内涵；劳役地租、实物地租和货币地租等地租形式；级差地租、绝对地租和垄断地租的概念；地价的本质，地价与地租之间的数量关系。

（四）城市化理论

城市的概念及其与乡村的区别，城市的类型，城市的产生和发展演变阶段；城市化的概念及其表现，城市化进程的阶段划分，城市化的度量，城市化引起的变化，城市化与社会经济发展和房地产发展；郊区化的概念，发达国家的郊区化现象，我国的郊区化现象；逆城市化现象及其出现的原因。

【要点详解】

第一节 区位理论

一、区位和区位理论

1．区位的概念

（1）区位的概念

区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。它首先可标示为某一事物的空间坐标，但除了解释为空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。

（2）房地产评估与区位

房地产与其他财产、资产、商品的最大不同是其位置不可移动。因此，评判一宗房地产的好坏，考虑的重要因素之一是其区位。

（3）区位选择时考虑的区位要素

企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：区位周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。

2．区位的特征和种类

（1）区位的综合性

区位借助客体来表述。按照客体的多样性，区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位。社会区位又可分为经济地理区位、文化地理区位、政治地理区位等。具体有：

①天文区位。它是指某一事物的经纬度位置。

②自然地理区位。它是指某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。

【例】我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳，这说明含有阴阳两字的地名，大都与（　）区位有关。[2012年真题]

A．天文

B．自然

C．经济

D．交通

【答案】B

【解析】自然地理区位是指某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。我国古代称山南为阳，山北为阴；水以北为阳，以南为阴。含有阴阳两字的地名，大都与自然地理区位有关。

③经济地理区位。简称经济区位，它是指某一事物与经济实体的相互关系的区位。

④文化地理区位。简称文化区位，它是指某一事物与文化环境的相互关系的区位。对城市、街区、住宅来说，文化区位的影响越来越明显。

⑤政治地理区位。简称政治区位，它是指某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。政治区位有两面性，既可能是资源，又可能是负担。经常提到的边缘化，其重要内容是政治区位的边缘化。

【例】某城市位于东经116°23＇，北纬39°54＇，该经纬度反映的是该城市的（　）。[2011年真题]

A．自然地理区位

B．经济区位

C．社会区位

D．天文区位

【答案】D

【解析】按照客体的多样性，区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位。其中，天文区位是指某一事物的经纬度位置。

（2）区位的确定性

在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。因此，主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系。

①方位是指方向和位置。主体和客体间的区位关系可以用方位表述。

②距离是指与某一事物或场所的远近。主体和客体间的区位关系必须有距离因素。

③方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。

【例】“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的（　）。[2014年真题]

A．环境

B．方位

C．距离

D．朝向

【答案】B

【解析】在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。因此，主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系。方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表达。例如，某座写字楼位于火车站东南侧。距离是指与某一事物或场所（如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、工作地、居住地等）的远近。主体和客体间的区位关系必须有距离因素。例如，某住宅小区距市中心3公里。

【例】区位由（　）和距离所决定。[2013年真题]

A．坐落

B．朝向

C．方位

D．地址

【答案】C

【解析】区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。它首先可标示为某一事物的空间坐标，但除了解释为空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位是由方位和距离决定的。

【例】下列关于区位的说法中，错误的是（　）。[2009年真题]

A．区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系

B．区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定

C．地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化

D．政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位

【答案】B

【解析】B项，在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。

（3）区位的层次性

根据尺度的大小，区位大体有下列四个层次：

①大位置。从比较远的距离范围研究主体和客体间的区位关系。例如，从几千公里甚至全球角度研究区位。古人云“仰观天象，俯察经纬”，便是考察大位置。

②小位置。从相对较近的距离范围研究主体和客体间的区位关系。例如，从几百公里内，从省域内研究区位。大位置与小位置对城市的影响是相互渗透的。大多数城市在出现时，小位置的作用比较重要；发展到一定规模后，大位置的作用比较突出。

③地址。用较小的尺度研究区位，一般指店址、场址、厂址。它只涉及单一城区内，例如，某商店位于两条大街交叉路口的东南角。

④微位置。它仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放、房门的开设、厨房的位置等。

【例】某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力，根据区位尺度大小，这反映的是（　）。[2012年真题]

A．大位置

B．小位置

C．微位置

D．地址

【答案】C

【解析】区位可以用不同的距离尺度表述。根据尺度的大小，大体有下列四个层次：①大位置，从比较远的距离范围研究主体和客体间的区位关系。如从几千公里甚至全球角度研究区位。②小位置，从相对较近的距离范围研究主体和客体间的区位关系。如从几百公里内，从省域内研究区位。③地址，用较小的尺度研究区位，一般指店址、场址、厂址。④微位置，它仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放、房门的开设、厨房的位置等。本题中，把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女性顾客的注意力是典型的微位置研究。

（4）区位的历史性

地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变化。道路、铁路、机场、港口等交通设施建设、行政区划变更等，会引起经济地理区位的变化。区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。

3．房地产区位的概念

区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等区位因素。

（1）一宗房地产的位置，是指该房地产所在的地方，包括：

①坐落，即该房地产所在的具体地点，如门牌号等。

②方位，即该房地产在所在区域中的方向和位置，如在城市、住宅小区、十字路口地区中的方向和位置。

③与相关场所的距离，如该房地产离市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近。

④临街（路）状况，即该房地产是临街还是不临街，是一面临街还是两面临街等。

⑤朝向，即该房地产的建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向。⑥楼层。当该房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层也是一种位置。

【例】“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的（　）。[2009年真题]

A．环境

B．方位

C．通达性

D．朝向

【答案】B

【解析】方位是指方向和位置。主体和客体间的区位关系可以用方位表述。例如，某座写字楼位于火车站东南侧。本题中，某宗房地产位于汽车站的北侧即是表示的该房地产的方位。

（2）一宗房地产的交通条件，是指进出该房地产的方便程度——通达性，可分为从别的地方到该房地产的可及性和从该房地产去别的地方的便捷性。

①用“可及性”表达从别的地方到该房地产——“进来”的方便程度；

②用“便捷性”表达从该房地产去别的地方——“出去”的方便程度，是为了更好地描述和评判一宗房地产的交通条件。

（3）一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部（红线外）的基础设施和公共服务设施。

①基础设施一般是指道路、供水、排水（雨水、污水）、电力、通信（如电话、互联网、有线电视）、燃气、热力等设施。

②公共服务设施一般是指商业服务、金融邮电、教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施。

（4）一宗房地产的周围环境和景观，是指该房地产的自然环境、人文环境和景观。

①该房地产的自然环境是该房地产周围的各种自然因素的总和，如大气、水、植物、土壤、岩石矿物、太阳辐射等。

②人文环境是该房地产周围的社会环境，包括该房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。

③景观是从该房地产向外观望时，出现在人的视野中的地表的一部分和相应的天空的一部分以及给予人的全体印象，即放眼所见的景色及所获得的印象。房屋的景观可分为站在门口向外看的景观，站在阳台向外看的景观和从窗户向外看的景观。考察一宗房地产的景观，甚至包括进出该房地产的沿途景观。

虽然任何资产在某一时间都有一个具体的位置，但房地产不可移动，位置固定不变，其他资产可以移动，位置能够改变。因此，价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。

4．区位理论的概念

区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

【例】研究关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说为（　）。

A．区位主体

B．区位理论

C．中心地理论

D．工业区位理论

【答案】B

【解析】区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

二、农业区位理论

农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，其代表作是《孤立国同农业和国民经济的关系》（简称《孤立国》）。

1．杜能“孤立国”理论的假设前提

“孤立国”理论的假设前提是：

（1）孤立国是一个天然均质的大平原，在其中央只有一个城市；

（2）城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则依靠该城市提供工业品；

（3）孤立国内唯一的交通工具是马车；

（4）农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比；

（5）农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。

2．杜能农业区位理论的主要内容

（1）杜能区位理论的基本经济分析

杜能根据其假设前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农产品的销售价格（V）、生产成本（E）和运输成本（T）三个因素决定，它们之间的关系为：

按假设前提进一步分析，杜能假定：孤立国中的唯一城市是各地农产品的唯一销售市场，农产品的销售价格都要由这个市场来决定，因此在一定时期内，孤立国内同一种农产品的销售价格是相同的，即 V是个常数；孤立国各地发展农业生产的条件完全相同，从而同一种农产品的生产成本是相同的，即E也是个常数，因此，V与E之差也是个常数，故上式可改写为：

上式中，K为常数，即利润加运输成本等于一个常数。其意义是只有把运输成本降到最小，才能将利润增到最大。因此，杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而最大限度地增加利润。

【例】农产品的销售价格为V，生产成本为E，运输成本为T，农业经营利润P可表示为（　）。[2010年真题]

A．P=V+E+T

B．P=V-E+T

C．P=V-E-T

D．P=V+E-T

【答案】C

【解析】杜能根据其理论前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积上获得最大利润（P），将由农产品的销售价格（V）、生产成本（E）和运输费用（T）三个因素决定，他们之间的关系为：P=V-（E+T）。

【例】根据杜能区位理论的基本经济分析，某个农业经营者要在单位面积土地上获得最大利润的决定因素有（　）。[2013年真题]

A．市场供给量

B．市场需求量

C．农产品销售价格

D．生产成本

E．运输成本

【答案】CDE

【解析】杜能根据其假设前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农产品的销售价格（V）、生产成本（E）和运输成本（T）三个因素决定，即P=V-（E+T），市场价格-成本-费用=利润。

（2）“杜能圈”

根据区位经济分析和区位地租理论，杜能在《孤立国》中提出了六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”，如图1-1中A所示。

第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐烂、难运输的农产品。

第二圈为林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需的薪材以及提供建筑和家具所需的木材。

第三圈为轮栽农作区，主要生产粮食。

第四圈为谷草农作区，提供的商品主要是谷物和畜产品。

第五圈为三圃农作区，即本圈内的土地，1/3用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲。

第六圈为畜牧业区，主要发展畜牧业。

（3）“杜能圈”的修正模型

“杜能圈”过于理论化，不太符合实际。为了更加符合实际，杜能在《孤立国》对其进行了修正，将“杜能圈”修正为图1-1中B。

假设当有一条通航河流可达中心城市时，若水运成本只及马车运输成本的1/10，于是一个距城市100英里、位于河流边上的农场，与一个距城市10英里、位于公路边上的农场是等同的。这时，农作物轮作制将沿着河流两岸延伸至边界。

当存在多个大小不同的城市时，大小城市之间就会在产品供应等方面展开竞争，其结果是根据实力和需要形成各自的市场范围。大城市人口多，需求量大，不仅市场范围大，市场价格和地租也高。小城市则市场价格低，地租低，市场波及范围也小。

三、工业区位理论

工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯，其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

【例】工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的（　）最低点是工业企业选址的理想区位。[2014年真题]

A．原料成本

B．生产成本

C．运输成本

D．销售成本

【答案】B

【解析】工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯（Alfred Weber），其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

1．韦伯工业区位理论的假设前提

韦伯工业区位理论的基本假设是：

（1）研究的对象是一个均质的国家或地区，且只探讨影响工业区位的经济因素，不考虑其他因素；

（2）工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知；

（3）工业产品的消费地点和范围也已知，且需求量不变；

（4）劳动力供给为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的；

（5）运输成本是重量和距离的函数；

（6）仅就同一种产品讨论其生产和销售问题。

2．运输指向的工业区位分析

运输指向的工业区位分析是假定在没有其他因素的影响下，仅就运输与工业区位之间的关系而言。韦伯认为，工业企业自然应选择在原料和制成品两者的总运输成本为最小的地方，因此运输成本的大小主要取决于货物重量和运输距离，即运输成本是货物重量和距离的函数，亦即运输成本与运输吨公里成正比关系。在货物重量方面，绝对重量和相对重量（原料重量与成本重量间的比例）对运输成本的影响是不同的，后者比前者重要。

韦伯将工业原料分为两类：

一是遍布性原料，指到处都有的原料，对工业区位选择影响不大；

二是限地性原料，指只分布在某些固定地点的原料，对工业区位选择影响大。

韦伯用原料指数来论证运输成本对工业区位的影响，即：

按上式推算，可得到使用不同种类原料的原料指数。一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加遍布性原料，其指数都可能大于1。由此可知，使用限地性原料的比重程度越大，原料指数也越大；使用遍布性原料的比重程度越大，原料指数则越小。而原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同。一般的工业区位法则是：

（1）原料指数>1，在原料地；

（2）原料指数<1，在消费地；

（3）原料指数=1，自由区位。

【例】韦伯认为工业生产过程中，使用（　）的比重程度越大，原料指数也愈大。

A．失重性原料

B．遍布性原料

C．纯原料

D．限地性原料

【答案】D

【解析】韦伯认为使用限地性原料的比重程度越大，原料指数也越大；使用遍布性原料的比重程度越大，原料指数则越小。而原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同。

3．劳动力成本影响工业区位趋向的分析

影响工业区位的第二个因素是劳动力成本。它是导致以运输成本确定工业区位模式产生第一次变形的因素。劳动力成本，是指每单位产品中所包含的工人工资额。

基本思路：工业区位由运输指向转为劳动力指向仅限于节约的劳动力成本大于增加的运输成本。

4．集聚与分散因素影响工业区位的分析

（1）集聚因素

集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素。它如同劳动力成本可以克服运输成本最小区位的引力一样，由其形成的聚集经济效益也可使运输和劳动力指向的工业区位产生偏离，而产生工业区位的第二次变形。

集聚因素可分为一般集聚因素和特殊集聚因素。生产或技术集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定内在因素，后者是集聚的偶然外在因素。工业区位选择主要考虑一般集聚因素。

①生产或技术集聚又称纯集聚，它对工业效益的影响主要通过两种方式：

a．由企业规模的扩大带来的；

b．同一工业部门中企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。

②社会集聚又称偶然集聚，它是由企业外部因素引起的，包括两方面：

a．由大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；

b．一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。

（2）分散因素

分散因素是指不利于工业集中到一定区位的因素。因此，一些工厂宁愿离开工业集聚区，搬到或新建在工厂较少的地方。但其前提条件是要看集聚给企业带来的利益大还是房地产价格上涨造成的损失大，即取决于集中与分散的比较利益的大小。

【例】技术集聚主要通过（　）方式实现。

A．一是由企业规模的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化

B．一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外收益

C．一是由企业规模的扩大带来的；二是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富而使工业集中

D．一是由于同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化；二是由于一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外收益

【答案】A

【解析】生产或技术集聚又称纯集聚。它对工业效益的影响主要通过两种方式：①由企业规模的扩大带来的；②同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。B项属于社会集聚对工业收益的影响；CD两项将技术集聚和社会集聚对工业收益的影响混为一谈。

四、中心地理论

1．中心地理论的基本概念

（1）中心地。指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。

（2）中心地职能。指由中心地提供的商品和服务。中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动，但不包括中心地制造业方面的活动。

（3）中心性。指中心地对其周围地区的影响程度，或者中心地职能的空间作用的大小，可用“高”“低”“强”“弱”“一般”“特殊”等来形容和比较。

（4）需求门槛。指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。

（5）商品销售范围。指消费者为获取商品和服务所希望通过的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径。

【例】需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的（　）购买力和服务水平。[2014年真题]

A．最低

B．一般

C．平均

D．最高

【答案】A

【例】关于中心地理论的说法，正确的是（　）。[2012年真题]

A．商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所通达的最近路程

B．需求门槛是指某中心地能够维持供应某种商品和服务所需的最高购买力和服务水平

C．中心地职能以商业、服务业方面的活动为主，不包括中心地制造业方面的活动

D．克里斯塔勒中心地理论的假设之一是厂商和消费者都是社会人

【答案】C

【解析】C项，中心地职能是指由中心地提供的商品和服务，中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动，但不包括中心地制造业方面的活动。A项，商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径。B项，需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。D项，克里斯塔勒假设厂商和消费者都是经济人。

2．克里斯塔勒的中心地理论

（1）假设前提

①研究的区域是一个均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全相同；

②有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用与距离成正比；

③厂商和消费者都是经济人；

④平原上的货物可以自由地向各个方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。

（2）六边形市场区

超额利润的存在，必然会吸引其他中心地的厂商加入进来。为了避免相互竞争所引起的销售额下降，第二个中心地必须与第一个中心地相隔一定的距离，一般Zr的距离（r是第一个中心地某种商品的最大销售距离）不能相距太近。以后，第三个中心地、第四个中心地等都会以同样的方式加入进来。

由于新的中心地厂商的不断进入，竞争的结果使得各个厂商经营某种商品的最大销售范围逐渐缩小，直到能维持最低收入水平的门槛范围为止。

每个中心地的市场区为圆形，且彼此相切。但是，圆形市场区之间会出现空隙，使居住在这些空隙里的居民得不到服务。各个中心地都试图把这片空白区吸引到自己的市场区内，其结果使得各个中心地的商品销售范围都有一部分相互重叠。这时，居住在重叠区内的居民就有两个可供选择的区位。按照消费者到最近供应地购物的假设，重叠区就被平均分割给两个相邻的中心地。而位于平分线上的居民到两个相邻的中心地的距离是相等的，故这条线被称为无差别线。由于重叠区被无差别线分割，从而推导出全覆盖的正六边形市场区。

【例】在克里斯塔勒的中心地理论中，每个中心地的市场区为（　）。

A．椭圆形

B．五边形

C．圆形

D．正六边形

【答案】C

【解析】由于新的中心地厂商的不断进入，竞争的结果使得各个厂商经营某类商品的最大销售范围逐渐缩小，直到能维持最低收入水平的门槛范围为止。每个中心地的市场区为圆形，且彼此相切。

（3）市场等级序列

不同规模等级的中心地，其需求门槛和商品销售范围是不同的。在空间地域上，经过互相作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地——市场等级体系。

①大城市的商服设施和商品种类向高级发展，多而全；

②中等城市具有中高级或仅能维持中级水平，服务项目较少而不齐全；

③小城市具有中低或只有低级水平，种类少而不全；

④一般城镇（县城、建制镇）只有基本生活性商服，水平很低，种类更少。

就城市内部而言，市级商服中心、区级商服中心和小区级商服中心也有类似规律。

五、城市空间结构理论

城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、程度和效果的总和。城市土地利用结果反映城市空间的基本结构形态和城市内各功能的地域差异。城市土地利用过程比农地、林地等利用过程复杂，这是因为城市土地具有用地类型上的多样性、区位上的极端重要性和利用上的高度集约性等特性，城市土地利用不仅受自然条件的影响，而且受社会、经济等因素的影响。

1．同心圆理论

同心圆理论是伯吉斯总结出的。他基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构，如图1-2（a）所示。

第一环带是中心商务区，集中着大商店、办公大楼、大型游乐场所和酒店等，是城市经济、文化、政治等活动的中心。

第二环带为过渡地带，处于中心商务区与住宅区之间，过去是高收入居住区，后来由于工厂、商店的大量迁入而使环境恶化，引起原有居民外迁。其大部分房屋是老式住宅和出租房屋，轻工业、批发商业、货仓占据该环带内一半空间，其特征是房屋破旧，居民贫穷，处于贫民窟或近乎贫民窟的境况。

第三环带是工人住宅区。这里房租低，便于乘车往返于市中心，接近工作地，工厂的工人大多在此居住。

第四环带是高级住宅区，散布着高级公寓和花园别墅，居住密度低，生活环境好。

第五环带为通勤人士住宅区，在距中心商务区30～60分钟车程范围内，多为在市中心工作的中上层人士的居住区。

伯吉斯同心圆理论的弱点同杜能区位理论一样，忽略了交通道路、自然障碍物（如河、湖等）、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，与实际有一定的偏差。巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为星状环形模式[见图1-2（b）]，使其更接近单中心城市的真实情况。

【例】同心圆理论的基本模式为（　）。

A．城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构

B．城市各功能用地以中心区为核心，自外向内作环状扩展，共形成6个同心圆用地结构

C．城市各功能用地以居民区为核心，自内向外作扇状扩展，共形成5个扇形

D．城市各功能用地以中心商业区为核心，自内向外作扇形扩展

【答案】A

【解析】同心圆理论的基本模式为城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构。依次为：①第一环带，中心商务区；②第二环带，过渡地带；③第三环带，工人住宅区；④第四环带，高级住宅区；⑤第五环带，通勤人士住宅区。

2．扇形理论

扇形理论是霍伊特创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。

霍伊特认为，由于特定交通线路的线性通达性和定向惯性的影响，各功能用地往往在其两侧形成。他把市中心的通达性称为基本通达性，把沿辐射状交通主干线所增加的通达性称为附加通达性。

轻工业和批发商业对交通线路的附加通达性最为敏感，多沿铁路、水路等主要交通干线扩展；

低收入住宅区环绕工商业用地分布，而中高收入住宅区则沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园、高地向外发展，独立成区，不与低收入的贫民区混杂。

当城市人口增加，城市用地需要扩大，高收入的人就从原住区搬迁到新的声望更高的地方，原来的高收入住宅区的房产变为低租金的住宅，供贫民居住，出现土地利用的演替和滤变。

3．多核心理论

多核心理论最先是麦肯齐提出的，后来被哈里斯和乌尔曼加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心，这在大城市较常见。城市核心的数目多少及其功能，因城市规模大小而不同。中心商务区是最主要的核心，另外还有工业中心、批发中心、外围地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心等。

城市多核心形成的因素有4个：

（1）某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性；

（2）某些活动互补互利，自然集聚；

（3）某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起；

（4）高地价、高房租吸引较高品质的使用，而排斥较低品质的使用。

多核心理论模式虽然复杂，但仍然基于地租地价理论。支付租金能力高的产业位于城市中心部位，其余是批发业和工业以及高密度的住宅区。多核心理论没有假设城区内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局无一定顺序，功能区面积大小也不一样，空间布局具有较大的弹性，尤其是那些由几个小市镇扩展合并而成长起来的城市。

4．中心商务区土地利用模式

（1）界定CBD的两项重要指标的提出

墨菲和万斯在对美国9个城市CBD的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区（PLVI）是CBD最明显的特点，在地价峰值区内的用地称为商务用地，并提出界定CBD的两项重要指标：

中心商务高度指标（CBHI）=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积（1-4）

中心商务强度指标（CBII）=中心商务区建筑面积总和/总建筑面积×100%（1-5）

把CBHI>1, CBII>50%的区域界定为CBD。

【例】中心商务高度等于（　）之比。[2009年真题]

A．中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积

B．中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积

C．中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积

D．中心商务区建筑面积总和与总建筑面积

【答案】A

【解析】中心商务高度指标（CBHI）=中心商务区建筑面积总和÷总建筑基底面积；中心商务强度指标（CBII）=中心商务用地面积总和÷总建筑面积×100%。

【例】城市中心商务强度指标是指（　）。[2010年真题]

A．中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积

B．中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积

C．中心商务用地建筑面积总和/总建筑基底面积

D．中心商务区建筑面积总和/总建筑面积

【答案】B

【解析】界定中心商务区（CBD）主要有两项指标：中心商务高度指标（CBHI）和中心商务强度指标（CBII）。其中，城市中心商务强度指标（CBII）=中心商务区建筑面积总和/总建筑面积×100%

（2）中心商务建筑面积指数比率（CBI）的概念的提出

赫伯特和卡特进一步提出中心商务建筑面积指数比率（CBI）的概念，并与罗利综合应用CBHI、CBII和CBI三项指标对英国加的夫市的CBD进行分析，收到较好效果。

（3）CBD内部土地结构研究

由于不同土地区位的便捷性不同，获得的产业利润相异，因此地价不同，是造成CBD中商务活动空间分布不同的主要原因。CBD的土地利用空间结构分为4个圈层：

①以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区；

②以底层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区；

③以办公为主的区域；

④需要占用较大面积低价土地的商服活动区，如家具店和超级市场。

（4）CBD中零售业布局的结构模式

戴维斯对CBD中的零售业布局提出了一个结构模式，认为以零售业为主的区位用地选择除了受空间距离的影响外，还受三个相互独立的交通通达性的影响：

①城市中心区传统性的购物活动受一般通达性的影响，因而它们的区位通常与客户的分布有关；

②其他商业服务，如汽车修理厂、咖啡馆等受交通干线通达性的影响最大；

③一些特殊性功能受特殊通达性的影响最大，如娱乐设施、家具展销店等的分布与区域发展的历史文化背景和环境条件有关。

【例】城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和，其代表理论有（　）。[2013、2010年真题]

A．多核心理论

B．扇形理论

C．级差地租理论

D．中心商务区土地利用模式

E．同心圆理论

【答案】ABDE

【解析】城市空间结构的代表理论有同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。C项属于地租地价理论。

5．商业区区位选择指向特征

（1）单一的消费指向性

工业区位、农业区位的空间取向都是多元的。而商业区位的空间取向则不同，主要考虑接近和方便消费者。美国学者贝利认为从距离因素考虑，商业区位选择以最大限度地接近或方便消费者前来购物为单一的空间指向性，着眼的是商业设施与顾客的关系。

【例】商业区位的选择主要考虑接近或方便消费者体现了商业区位选择的（　）特征。

A．单一的消费指向性

B．空间关系的外部性

C．地价是商业区位的重要因素

D．商业区位选择的理性目标

【答案】A

【解析】商业区区位选择指向特征有：①单一的消费指向性，即商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者。美国学者贝利认为从距离因素考虑，商业区位选择以最大限度地接近或方便消费者前来购物为单一的空间指向性，着眼的是商业设施与顾客的关系。②空间关系的外部性。③地价是商业区位的重要因素。④商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡

（2）空间关系的外部性

集聚和关联是商业区位选择的重要特征。众多商家在地段上的集聚，是为了创造共同市场，相互借助对方的外部性为自身带来顾客、获取利益，彼此之间没有上下游产业链的关系。关联性是通过商品和消费者群体使各商家发生联系，是一种以消费者为纽带的外部性关系。

（3）地价是商业区位的重要因素

商业区主要集中于城市中心地段，越是区位条件好的地方商业效益越高，而且地价也越高。因此，权衡商业效益与地价的关系是商业区位选择中极为重要的因素。1958年美国学者贝里提出“第三产业活动理论”，指出消费者行为、通达性、地价是三大影响因素。

（4）商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡

商业经营者对商业区位的选择是基于追求最大利润，但这必须得到消费者的认可才能实现。消费者在购物过程中，追求的是最大剩余效用。消费者的剩余效用为：

剩余效用：（购物效用+体验效用）-（购物成本+交通成本+时间机会成本）（1-6）

体验效用是消费者在购物过程中，除了获得购物效用外的其他方面的效用，如在购物过程中环境、服务带来的愉悦。消费者总是希望商品的价格最低，购物花费的时间最少、交通费用最小，获得的服务最好。但消费者的最大剩余效用的诉求也要得到商家的认可，要建立在商家的现实可能上。因此，商业区位选择的理性目标是在商家和消费者两种诉求的博弈中寻求平衡。

【例】关于商业区位选择的说法错误的是（　）。[2013年真题]

A．商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者

B．众多商家在地段上的集聚是为了展开竞争

C．地价是商业区位选择的重要因素

D．商业区位选择是为了追求商家最大利润与消费者最大剩余效用间的平衡

【答案】B

【解析】商业区位选择指向特征有：①单一的消费指向性。商业区位选择以最大限度地接近或方便消费者前来购物为单一的空间指向性，着眼的是商业设施与顾客的关系。②空间关系的外部性。众多商家在地段集聚是为了创造共同市场。③地价是商业区位的重要因素。权衡商业效益与地价的关系是商业区位选择中极为重要的因素。④商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。

6．城市空间结构对区位的影响

（1）城市土地利用分异和中心地体系决定区位的土地成本、效益和市场地域。城市土地利用从中心到郊区依次是商业、居住、工业和农业用途，呈层圈状分布。这是由用地付租能力和用地效益两方面的原因决定的。

（2）城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来发展。

（3）城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择。随着城市的发展，出现了郊区化、逆城市化，城市空间结构也随之发生变化，出现副中心、卫星城、新市镇，导致城市中心人口减少的“面包圈”现象，从而改变了城市功能区位的中观格局及其土地利用的时序选择。