二、消防管理服务

（一）消防安全管理

1.消防管理服务的概念

消防管理服务是指物业服务企业依照法律法规，对物业管理区域内的防火、灭火工作，是为保护业主和使用人的生命财产安全所进行的一系列管理活动。消防安全管理是公共秩序管理服务的一项重要工作，为了做好物业的消防安全管理工作，物业企业应本着预防为主，防消结合的原则，加强对辖区内业主的消防安全知识宣传和消防安全教育；开展消防安全检查；建立和完善消防管理制度，制定并落实消防应急抢险预案；做好消防设施的维护和保养。

2.火灾事故的原因

造成建筑物火灾事故的原因主要有以下几项。

（1）电气：各种电器设备故障、线路老化或者超负荷导致火灾。

（2）明火作业：房屋维修或改扩建中从事焊接、切割、喷灯作业或烧沥青等。

（3）危险品：危险品存放不当或易燃气体管道泄漏等。

（4）火种：燃放烟花、随意丢烟头、儿童玩火、祭祀等。

（5）其他：雷击、地震等自然灾害，意外伤害事故或恶意纵火。

3.消防安全管理的责任

县级以上公安机关的消防部门及其委托的公安派出所具体负责住宅物业消防安全监督管理工作；各级房地产管理部门应协助公安消防部门，开展住宅物业的消防安全监督管理工作；居民委员会应组织社区居民制定防火安全规约，定期开展群众性的消防工作，并进行消防安全检查。

对物业消防安全，业主、业主委员会、物业管理人员、物业服务企业都有各自的消防安全责任，应当依照法律、法规的规定和服务契约的约定，切实履行各自应尽的责任和义务。

物业服务企业与业主签订物业服务合同时，应在合同中约定消防安全管理服务的内容。制定业主管理规约或业主临时管理规约时，应当明确住宅物业消防安全事项，要求全体业主和物业使用人自觉遵守。

（二）消防管理服务工作内容

1.建立消防组织

消防组织应当包括公安消防队和义务消防队。公安消防队是国家消防的主要力量。为满足消防安全管理需求，一般物业企业应当建立义务消防队，单位的员工都应当是义务消防员。有必要的话，业主也应当成为义务消防队的组成部分。

（1）义务消防队员的组成。义务消防队一般由项目的全体员工组成，分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组。

（2）义务消防队员的工作：

①负责消防知识的宣传、教育。

②负责消防设施设备及日常消防工作的检查。

③负责消防监控报警中心的值班监控。

④发生火灾时应配合消防部门实施灭火扑救。

2.完善消防制度

消防工作的指导原则是“消防为主，防消结合”。为达到“预防为主”的目的，必须把日常的消防管理工作制度化、明确化。消防制度包括各种场所的消防要求规范、消防检查制度、各种消防设施设备的操作机维修保养制度、火警火灾应急抢险处理制度、消防值班制度和消防器材使用管理制度、动火管理制度等。

3.制定消防应急抢险预案并开展演练

为了在面临突发火灾事故时，物业管理单位能够统一指挥，及时有效的调动力量疏散人员，协助消防部门实施扑救，而制定消防应急抢险预案。

（1）消防应急抢险预案由以下几方面组成。

①组织机构。包括灭火行动组、通讯联络组、疏散引导组、安全防范救护组。依据员工日常服务工作岗位的特点安排不同的预案角色。例如监控室在预案中可承担起通讯联络组的职能；

②报警和接警处理程序。

③应急疏散的组织程序和措施。

④扑救初起火灾的程序和措施。

⑤通讯联络、安全防护救护的程序和措施。

（2）预案的演练和实施。

①消防安全责任人应牵头组织制定符合本单位实际的应急抢险预案。

②消防安全管理人应组织员工学习掌握灭火、应急疏散预案，组织预案的实施和演练，以确保具有充分的应急反应能力。

③加强消防知识的学习和预案的贯彻落实。值班领导、义务消防队员都应当熟悉灭火、应急疏散预案的基本内容和应急程序，并能够熟练运用。单位的所有员工都有执行本预案中相关职责的义务，每一位员工都应当熟悉预案，清楚发生火灾时本人应履行的职责，知道自身在预案体系中所处的环节、应采取的行动及应发挥的作用。

④定期组织消防应急预案的预演练。

4.消防安全检查与巡检

（1）消防安全检查的主要内容包括：消防控制室、自动报警（灭火）系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等。

（2）消防安全检查的程序。

①按照部门制定的巡查路线和巡检部位进行检查；

②确定被检查的部位和重要检查内容得到检查；

③对检查内容的完好情况进行判断，最后做出结论，针对存在的问题提出整改意见和对策。

④对检查的消防问题在规定的时间内进行整改，对不及时整改的应予以处理。对问题严重或不能及时处理的，应采取必要的应急措施并上报有关部门。

⑤对检查情况进行登记存档，分析总结，提出检查安全报告。

（3）消防安全检查的要求。

①深入楼层对重点消防管理部位进行检查，必要时应做系统调试和试验：

②检查公共通道的物品堆放情况，做好电器线路及配电设备的检查。

③对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题及时整改。

④对消防安全隐患立即进行处理；

⑤应注意检查通常容易忽略的消防隐患。

5.消除火灾安全隐患

（1）火灾安全隐患的含义。

①增加了发生火灾的危险性。

②一旦发生火灾，会增加对人身、财产的危害。如安全出口堵塞、消防设施器材损坏无效、使用易燃材料装修、擅自变更消防设施的行为等。

③一旦发生火灾会严重影响灭火救援行动。如缺少消防水源，消防车通道堵塞，消防电梯不能正常使用等。

（2）火灾安全隐患的整改：当场整改、限期整改。

6.动火管理

（1）动火前要求。

①重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火。

②防火、灭火设施不落实，周围的易燃杂物未清除，附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不能动火。

③凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经刷洗干净、排除残存的油质不能动火。

④凡盛装过受热膨胀有爆炸危险的气体的容器和管道不能动火。

⑤凡储有易燃、易爆物品的车内、仓库和场所，未经排除易燃、易爆物品的不能动火。

⑥在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防范措施的不能动火。

（2）动火过程中的要求。

①动火现场要指定安全负责人。

②现场安全负责人和动火作业人员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火。

③发生火灾、燃烧事故时，要及时扑救。

④动火人员要严格执行安全操作规程。

（3）动火后的要求。动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种。

7.加强消防宣传

（1）成立消防安全小组，认真贯彻落实《中华人民共和国消防管理条例》和本项目《消防安全责任书》等条款。

（2）防火责任人应经常教育物业使用人员树立防火意识，使用电器、燃气用具后开关（阀门）要关闭。

（3）配备必需的消防设备器材，定期检查维修，并在有效期结束前或使用后及时更换材料。

（4）经常对物业使用人员进行消防知识以及火警发生后逃生、自救技能的学习，让物业使用人员都能掌握和使用所配备的消防设施和器材。

（5）定期对本物业管理区域内部消防工作进行检查、总结，同时主动配合有关消防监督机关对消防工作的检查、监督。

（6）有义务参加和发动物业使用人员参与消防主管部门组织的消防演习及宣传活动。

（7）组织制定紧急状态下的疏散方案，在紧急情况下组织扑救火灾和指挥安全疏散，火灾发生时应服从现场指挥员的统一指挥。

（8）有责任保护火灾事故现场，协助消防机关调查火灾原因。

（三）消防设备设施和器材的配备与管理

1.消防设备设施和器材

（1）火灾自动报警系统。一般有感烟、感温、感光、复合式、气体火灾探测器等5种类型。一般而言，上述火灾探测器，应优先考虑选用感烟探测器。因为它属于早期发现的探测器。

（2）自动喷淋系统。一般新建高层建筑或综合性建筑都设有喷淋装置，它分为闭式自动喷淋和开式自动喷淋灭火系统。

（3）消防给水系统。一般的高层建筑都有一套独立的消防用水系统，专门用于灭火时的供水，它的机房也是独立的，主要包括消防水泵、消防水箱、消防管道、消防增压泵等。

（4）卤代烷灭火系统。卤代烷是世界上工业发达国家广泛采用的灭火剂，无色、无味、低毒、不导电，能以蒸汽状态喷入火灾区域，通过化学反应，中断燃烧过程。

（5）应急照明。一般安装在每个楼层通道及公共场所的墙上。在正常情况下，它是处于充电状态的，但非紧急情况供电线路出现故障或者停电，它也会自动启动照明。

（6）消防电梯。火灾发生时专供消防灭火用的电梯。它的轿厢、门都是防火材料制成的。当火灾发生时，只要敲破底层紧急按钮，该电梯就不再接受其他楼层的呼叫信息，而专为救火使用。

（7）氧气面罩、消防战斗服、救命绳、太平斧。

（8）灭火器。常用灭火器有水型（清水、酸碱）、干粉、泡沫、卤代烷和二氧化碳等类型的灭火器。

表3-1　灭火器的适用范围

2.消防设备设施和器材的维护管理

（1）定期检查：常规消防装备是配备在灭火指挥部的战备器材，应定期检查，至少每月进行一次全面检查，发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时，应对器材进行维修和调换申购，以保证设施正常使用。

（2）定期养护：所有员工应爱护器材，在平时训练和维护保养中对器材都应轻拿轻放，避免摔打，乱扔乱碰，用完统一放回原处进行归口管理，并定期清洗和上油，以防器材生锈、变形和失去原有功能。

（3）专人保管：消防安全部门应指定专人对消防装备进场统一管理，建立消防设备保管台账，避免器材丢失和随便动用。平时训练用完后代训负责人交给器材保管员，做好领用和归还登记。

（4）交接班检查：消防班在交接班时应对备用、应急和常规配备的器材进行检查，以保证器材的良好运行。

（5）消防器材的定期统计：配置在各项目的消防器材，每月均应做一次全面统计工作。按照各区域分类统计，以保证项目配备的消防器材完整、齐全，对已失效、损坏的器材进行重新配置。配置在每个项目及各个场所的消防器材，应由项目管理员签字确认，由专人负责管理。

（四）典型火灾的预防和扑救

1.电气火灾的预防和扑救

（1）预防措施。

①电气设施和线路严格按照有关电气施工规范敷设。

②完善各项用电安全规章制度。

③加强检查，消除隐患，保证用电设施和安全防雷设施的完好。

④各类电器要有效接地，使用完毕应及时断电。

⑤不使用劣质电器、电线。

⑥加强安全用电的教育。

（2）扑救方法。发生电气火灾时，应先行切断电源，一般不宜采用带电灭火的方法；可选用干粉或者二氧化碳灭火器灭火；尽可能不用水直接灭火，在扑灭电气火灾中要严防触电伤人；灭火后，未经专业人员检修，不得轻易恢复供电，防止发生意外事故。

2.气体火灾的预防和扑救

（1）预防措施。

①健全和完善各项安全规章制度，严格执行有关用气的安全规范。

②加强检查保养、消除隐患，保证用气设备完好。

③严格执行有关危险物品运输规定。

④禁止用高温烘烤液化气瓶，一旦发现气体泄漏，必须迅速通风，禁止任何形式的火源，条件允许可用大量雾状水稀释空气中的易燃气体。

⑤装有煤气表、煤气管道、液化气钢瓶的厨房或场所，不准有任何人员住宿。

⑥灶具应放置在通风良好的厨房内，在同一厨房内不得同时使用煤气灶和液化气灶；在炉灶旁不能堆放易燃物品。

⑦在使用炉灶时，必须做到先点火，后开气。如果未点着，应立即关气，待煤气散尽后再点火开气。

⑧禁止私自拆动煤气管表。严禁将液化气瓶倒置使用和擅自倾倒残液，严禁将气瓶在地上滚、滑、撞；

⑨家庭中使用煤气、液化气时要经常教育小孩，提醒老人，使用时应有人照看，停止使用或者临睡前，要将炉灶的管道开关检查一遍，开关一定要关闭，最好将煤气表上的总开关或液化气瓶上的开关关闭。

（2）扑救方法。扑灭易燃气体火灾，切断危险气体来源是关键，在没有查清和切断易燃气体来源的情况下，不宜立即将明火扑灭；同时还要防止易燃气体的烘燃或爆炸对人员的伤害，室内火灾要特别防止人员中毒。

①切断危险源，用大量雾状水稀释，降低空气中易燃气体的浓度。

②一般选用二氧化碳或干粉灭火器扑救。

③先控制，后灭火。先用水枪控制火势，防止蔓延扩大，待切断气源时机成熟，再集中优势力量将火一举扑灭。

④对室内火场，灭火后应迅速通风，防止可能存在的易燃气体再度引起火灾。