第一章　物业管理概述

第一节　物业与物业管理的概念

一、物业和物业管理的概念

（一）物业的概念

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，它既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或是一个完整的住宅区，故而物业所涉及的范围非常广泛。应注意的是，尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。近年，随着物业管理业务领域的拓展，公园、电视塔、码头、水电大坝、游轮、航空母舰改造的游乐场所等皆已成为物业管理的对象，因此，物业的概念有时被延伸至一定的空间场所。

关于物业的内涵，概言之，主要包括以下要素：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；屋宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。

由此可知：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。

1.物业的特征

物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征。

（1）固定性。表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。

（2）耐久性。表现于长久的使用寿命期。

（3）多样性。表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。

2.物业的社会属性

物业的社会属性，主要包括以下内容。

（1）经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。

（2）法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。

（二）物业管理的概念

《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理概念也有多种解释，目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。

广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理、租售管理、装修管理、修缮管理以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。

狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。

从以上概念的比较可见，广义的物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。

《条例》对物业管理下定义，实际是要解决《条例》的调整范围问题。《条例》名为物业管理条例，规定《条例》的调整范围，势必要明确物业管理的内涵。对《条例》所称物业管理的定义，需从以下几方面理解。

第一，物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看，主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的管理内容委托给不同的专业服务公司进行管理；其三是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整的物业管理，仅指业主通过选聘物业管理企业对物业进行管理这种方式。《条例》所规范的物业管理活动，也限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。当然，这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束，只不过《条例》对其不予规范而已。就业主自行管理而言，作为建筑物的所有权人，业主可行使对建筑物的占有、使用、收益、处分权。对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现，对此，《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）等法律、法规已有规定。就业主委托专业服务公司管理而言，业主和专业服务公司之间是委托服务合同关系，应当按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）等相关法律、法规的规定来执行。《条例》之所以就业主通过选聘物业管理企业实施建筑物管理单独立法，是基于这种方式的特殊性。

必须说明的是，业主有权选择适合自己的方式来进行管理自己的物业。换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利，《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理的，则应当按照《条例》的规定来进行。

第二，物业管理活动的基础是物业服务合同。物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理企业提供的服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成，交易的双方也即合同的主体。物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理和服务的，其权利义务直接来自于合同。可以说，没有了物业服务合同，也就不存在物业管理。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。

第三，物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆管理等服务。

除此之外，按照《条例》规定，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同没有约定的服务项目（第四十四条）；也可接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托，为其向业主代收有关费用。