三、物业管理法律关系的构成

（一）主体

物业管理法律关系的主体，是指法律所规定的物业管理法律关系的参与者，并在其中享受权利和承担义务的自然人或组织。大体可以分为四类：

1.自然人

我国现行的立法虽未对自然人在物业管理中的权利能力和行为能力作专门的规定，但《民法通则》中的有关规定是适用于物业管理领域的。物业管理法律关系中的自然人，是特定物业的合法产权人和使用人，包括中国人、外国人以及无国籍人。

2.法人

参加物业管理法律关系的法人，主要有两类：一类是作为物业产品的生产者——房地产开发企业；另一类是作为物业管理服务的提供者——物业服务企业。在我国，房地产开发企业和物业服务企业的设立及资质认定，都应符合有关法律、法规的规定。此外，还应包括取得物业合法产权或使用权的国家机关法人、事业单位法人和社会团体法人。

3.非法人团体

主要是指以参与物业管理法律关系为目的而专门设立的业主大会或业主委员会，这是基于物业管理行业特殊性而产生的特殊主体。业主大会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的群众性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，法律对业主大会及业主委员会的成立、权利、职责、变更和终止均有明确的规定。

4.国家机关

国家在物业管理法律关系中处于支配地位，依法行使行政管理权。国家机关参加物业管理法律关系，主要是物业管理行政监管关系，主要部门为房地产主管部门，也即物业管理行政主管部门。相关部门包括物价、治安、税收、规划等部门，也可以根据相应的职责对物业管理工作实施监管。国家机关在对物业管理活动实施监督管理过程中形成的权利能力一般由其法定的职能、职权决定。行为能力则由其职责、任务决定。

（二）客体

物业管理法律关系的客体，是指物业管理法律关系中主体的权利和义务所共同指向的对象，即物、行为和非物质财富。

在法律关系中，主体之间的权利义务都是围绕着一定的对象所展开的，没有一定的对象也就无所谓权利与义务，当然也不存在法律关系了。物业管理法律关系的客体主要包括：

1.物

也称标的物。指物业管理对象，即通常在物业管理活动中所指的物业。包括住宅小区、公寓、写字楼、别墅、商住大厦、综合商贸大厦以及建筑物附属配套设施、设备、道路、场地等。

2.行为

包括作为和不作为。指物业管理法律关系主体行使权利和履行义务的各种活动。也就是根据物业管理法律关系主体之间所形成的各种合同、协议等法律文书，如物业管理服务合同所进行的物业管理活动。

3.智力成果

也称为精神产品，包括知识产品和道德产品。

（三）法律关系的内容

物业管理法律关系的内容就是物业管理法律关系的主体依法享有的权利和依法承担的义务，任何物业管理法律关系都是靠主体权利的行使和主体义务的履行来实现的。

1.主体的权利

在物业管理法律关系中，主体的权利是指物业管理的参与者依法享有的权能和利益，一般表现为：

（1）主体可以做出一定的行为或不做出一定的行为，如物业管理主管部门可以依法对不按照规定提供物业管理基本条件的开发企业做出行政处罚的决定；物业的所有人或使用人可以合法使用物业及其附属公共配套设施；业主大会或业主委员会可以拒绝签订不公平的物业管理合同等等，物业服务企业有权拒绝超越法律和合同规定范围的服务需求或有关摊派。

（2）主体可以要求他人做出一定的行为或不做出一定的行为，如物业服务企业有权要求业主按规定缴纳物业管理费；业主有权要求物业服务企业不得在休息时间视察房屋或维修施工等。

2.主体的义务

在物业管理法律关系中，主体的义务是指义务人为满足权利人的权利需求而依法承担的各种行为的必要性或责任。一般表现为：

（1）义务人必须做出一定的行为，业主和使用人应按时交纳管理费，纠正违章并赔偿已造成的损失等。

（2）义务人必须不做出一定的行为，如业主及使用人不得损坏公用设备、设施等。

3.物业管理法律关系的权利和义务的特点

（1）权利主体一般是特定的。

（2）权利主体和义务主体经常处于交叉的状态。

（3）权利和义务的对应性。

（四）物业管理法律关系的运行

物业管理法律关系与其他法律关系一样处于不断发生、变更和消灭的运行过程之中。

（五）物业管理法律关系特征

物业管理法律关系在保留一般法律关系共有特征的同时（如社会关系、思想意志关系、以国家强制力为基础等），又具有本身的特征，主要体现在：主体的广泛性与产权多元化；权属的基础性与服务商品化；国家的干预性与管理自治化；法律关系的复合性与区域的区分化。