五、银川市物业管理的发展

银川市物业管理从圆园世纪90年代中期开始起步距今已15年。15年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，银川市物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。银川市物业管理经历了从无到有，从小到大，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段。

（一）银川市物业管理探索起步阶段（1995年至2000年）

1995年银川市第一家物业管理公司-银川市物业管理公司（银川承天物业管理有限公司）宣告成立，率先打破银川市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，首先在银川市第一个安居工程-高台寺住宅区实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着银川物业管理的诞生，迈出了银川市物业管理的第一步。

随之，中房、建发、众一等房地产开发企业相继在银川市进行房地产开发建设，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业对银川市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1999年政府一号令《宁夏回族自治区城市住宅小区物业管理办法》颁布实施后，随着城市大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了银川市物业管理企业的发展。2000年银川市政府又做出了关于确定2000年为银川市物业管理年的决定，并明确提出了2000年物业管理工作任务和目标，即：“由银川市房产管理局组织各开发建设单位负责对500万平方米的住宅实施规范化物业管理，将住宅物业管理覆盖面从目前的18%提高到50%”“对唐徕（一组团）、友爱（一、二、三组团）两个旧住宅区共15万平方米住宅进行综合整治，在达到要求后实行物业管理”。这一决定为我市物业管理工作的全面铺开奠定了基础。

（二）银川市物业管理快速发展阶段（2001年至今）

2000年8月，市政府专门设立了银川市物业管理办公室，隶属于银川市房产管理局的科级事业单位，作为全市物业管理、供热管理、住宅室内装饰装修的行业管理部门。银川市物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。

物业服务企业逐年增多，物业管理涉及到各类建筑有住宅、大厦、商业市场、市政广场、工业区等七种；涉及的专业和工种有园林绿化、卫生保洁、道路养护、管道维修、电器维修、治安维护等十几种，物业管理内涵不断深化，服务面不断扩大。

初步形成了以国务院《物业管理条例》为主，《银川市物业管理条例》等地方性法规和部门规章、规范性文件为辅的物业服务法律框架。市场的供给主体日趋规范成熟，2004年推行了前期物业管理招投标制度，市场竞争机制初步启动，新建物业项目全部纳入规范化物业服务体系；实施旧区综合整治、推行“四位一体”社区管理新模式，加强旧住宅区的物业管理覆盖面和物业服务保障；加强物业从业人员的培训、加大物业监查力度，严格查处物业管理中的违法违规行为，进一步促进了我市物业服务质量的提高。

（三）今后银川市物业管理发展趋势

1.管理体制

物业行业行政管理体制将从单一的一个部门管理转向多部门多级政府的纵向网络管理模式，形成银川市物业管理“二级政府、三级网络”管理网络，形成物业管理的三级垂直管理网络。一级网络：由市级行业主管部门负责行业总体监督和指导以及政策法规制定和出台。二级网络：在兴庆区、金凤区和西夏区分别设立市物业办辖区分理处。分理处将设立“两站一中心”，即物业管理矛盾投诉调节站、物业应急维修服务站和物业服务中心。三级网络：由各街道办事处负责管理区域内无物业管理住宅小区的基础服务工作，并将业主委员会的建成与指导纳入社区建设范畴，具体负责业主委员会的指导和物业纠纷的调解。

2.拓宽物业概念和范围

物业管理将不再局限于住宅物业，物业将全面拓展到工业区、商业区、写字楼、政府机关、医院、学校、宾馆、酒楼、娱乐场所、市政设施等，同时物业行业的内涵也将从单一的管理物业，发展到与房地产业的租赁与销售、社区内的商品零售业与信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、教育业等诸多行业充分交流，构筑合理的多链条式物业管理产业结构，以此使物业产业能够产生最大的社会效益和经济效益。

3.物业管理的前期介入

物业管理的前期介入概念，在今后将被不断深化，并越来越受到重视，直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高，物业管理将从规划设计、施工到销售、管理始终贯穿到房地产开发的过程中。物业管理企业将一些先进的管理理念植根于开发的全过程，有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施，有助于切实保障业主权益，便于物业管理整体工作的顺利实现；也为开发商从“业主”和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者（业主）“三赢”的局面。

4.新技术革命和物业智能化步伐加快

物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。过去开发建设的物业，配套设施、设备的技术含量都不高，其管理维护的技术要求也不高。但是，随着新科技的迅速发展，现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备，使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些复杂的设备，靠过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。当前，高新科技发展日新月异，各类物业建设中的科技含量都在迅速上升，引入大量高新科技的智能化物业已经出现。

5.物业管理企业面临转型

面对挑战，物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术，以适应现代物业管理的技术要求，保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间内物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。