前言

实现家庭与住房的匹配，是住房市场有效运行的核心。住房租买选择，是满足家庭住房需求的必要途径。在一个完整的住房市场中，除了少数人通过继承方式获得住房外，绝大多数家庭通过购买或租赁的方式解决居所问题。住房租买选择是房地产经济学领域的一个研究热点，相关研究是分析住房市场需求结构及其变动的基础，可以为住房政策的设计提供重要参考。

经过“房改”以来20多年的快速发展，我国住房市场发展的外部环境和自身供求格局都发生了变化，住房问题和矛盾不断积累，这对进一步深化城镇住房制度改革提出了迫切要求。党的十九大报告明确了深化住房制度改革的总体方向，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。建立租购并举的住房制度，是现阶段深化城镇住房制度改革的关键内容。宏观政策的制定需要微观研究基础作支撑。而目前我国住房领域的微观研究相对不足。此外，我国特殊的城乡二元体制、城镇化进程、城镇住房制度改革历程等因素，使得住房市场的租买结构特征及居民的租买选择行为有许多不同于发达国家的地方。这增加了住房问题研究和住房政策设计的复杂性。考虑这些特殊国情因素，研究我国城镇居民家庭住房租买选择的微观机理，对于有序推进租购并举的住房制度建设具有重要的现实意义。

本书在系统梳理国内外有关居民住房租买选择的理论与实证研究的基础上，结合我国经济社会以及住房市场领域特殊的体制机制性特征，利用国家统计局人口普查和抽样调查统计数据以及五城市城镇住户调查微观数据，对我国城镇居民住房租买选择进行了定量研究。研究从国际比较的角度，指出了我国城镇住房市场租买结构的特殊性；通过构建计量经济模型，实证检验并总结了城镇居民住房选择及需求的基本规律、我国特殊制度环境因素对居民住房选择的影响、城市新就业群体和外来务工人员的住房选择及需求特点。研究发现，随着住房市场的建立和发展，我国城镇居民住房租买选择在变化趋势上表现出与发达国家类似的规律性特征，但我国特殊的制度环境及体制机制因素致使住房租买结构和居民家庭需求特点要远比发达国家复杂，需要在住房问题分析中给予关注。

一是城镇居民家庭较高的住房自有率并不是住房市场渐进发展的结果，自建住房和原公有住房（房改房）这两类非市场化住房的影响不容忽视。非市场化住房的获取机会影响着不同年龄和不同户口性质家庭实现住房自有的难度，导致住房矛盾在新就业群体和外来务工人员中表现较为突出。而且，非市场化住房的获取也使得我国不同收入群体住房自有率差异相对较小，城市中等以上收入家庭的住房自有率低于发达国家，这意味着，现阶段我国住房政策的设计仅看收入指标是远远不够的。

二是制度环境因素对居民住房选择的影响是住房政策设计中需要特别关注的。表现为：户籍制度下的住房获取机会不公平通过住房市场被放大，本地户口家庭拥有多套房的比例明显较高；住房公积金制度有助于家庭实现住房自有，助推了住房投资需求，但对当前租赁住房家庭实现住房自有的帮助有限，未来政策需向中低收入家庭倾斜；房价上涨预期导致住房需求被提前释放，加大了住房投资需求倾向，预期的自我实现是资产价格泡沫发生的诱发因素，这意味着合理引导居民预期是现阶段促进住房市场平稳发展的重要方面。

三是城市新就业群体和外来务工人员的住房需求特点具有特殊性，住房政策需提高针对性。新就业群体实现由租转买的购房意愿最强，而且他们的潜在需求以自住需求为主。同时，我国特殊的“房改”制度也带来了新就业群体与其他群体在非市场化住房获取机会上的差异以及获得代际帮助的差异。因此，现阶段对向城市新就业群体的首次置业提供帮助的住房政策有着现实需求，可将它作为一种过渡性的制度安排。外来务工人员的住房选择主要取决于收入水平和居住稳定性，存在通过最小化住房消费支出增加储蓄的倾向。城市外来务工人员流动性较大，住房消费意愿不足，而且部分外来务工人员原本就打算在城市暂居。这些特点都决定了向他们提供供给端支持的住房政策更有效，如提供租赁型住房或单位住房。

四是当前发展住房租赁市场的关键不在于规模增大而在于结构优化。如果仅考虑通过市场化途径获取住房的家庭，则2015年我国城市家庭租赁住房比例超过30%，与欧美国家的平均值大致相当，其中，深圳、广州、北京、上海四个一线城市居民家庭的租赁住房比例分别为79.0%、54.5%、51.4%、43.8%，与纽约、伦敦、东京等世界级大城市50%左右的住房租赁比例不相上下，这表明通过市场化渠道获取租赁住房的家庭比例并不明显低于发达国家。从未来人口年龄结构的变化来看，我国35岁以下主要租房群体的数量总体呈减少趋势，其中，20～24岁和25～29岁的新就业人口数量减少更为明显。这意味着未来住房租赁市场的总体发展速度将放缓。与发达国家相比，我国目前租赁住房供给中机构持有房源比例明显偏低，其关键制约在金融端，未来应通过完善住房租赁信贷产品和积极发展住房租赁资产证券化产品支持长租公寓的发展。

最后，本书基于上述实证研究的主要结论，同时结合住房租赁市场发展的国际经验，从以下几个方面提出有序推进我国租购并举住房制度建设的政策建议：多元化租赁住房供给方式，多措并举发展住房租赁市场；完善税收政策和公共服务供给，推动住房三级市场协同发展；提高城市新就业群体和外来务工人员住房支持政策的针对性；改革现行住房公积金制度。

住房问题涉及面广且影响因素复杂，囿于笔者水平所限，本书研究中难免有不足之处，恳请读者批评指正！此外，本书的研究工作得到北大-林肯研究中心第六届研究基金项目和国家发改委宏观经济研究院基本科研业务费项目的资助，特此致谢。最后，感谢社会科学文献出版社的各位编辑，他们严谨高效的工作使本书得以面世。