第一章　REITs启航

第一节　REITs的介绍

一、REITs的基本概念

REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专业投资机构专门进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。不动产投资信托基金通过集中投资于可带来收入的不动产项目，如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅等，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。它是标准化可流通的金融产品，能在证券交易所上市流通，投资人通过证券市场可以自由买卖，享受投资回报。

REITs在不同国家和地区的基本规定大同小异，一般有以下要点：

（1）组织结构：必须采取公司、信托或者协会的组织形式；必须由一个或者多个董事或受托人进行管理。

（2）收益分配：每年必须向投资人分配股利，分给投资人的股利不能低于基金总收益的90%，基金管理公司只能留下不超过10%的管理费。

（3）资产结构：房地产、现金及现金等价物、政府证券必须占到总资产的75%以上，限制基金投向非收租物业，包括严格限制用于房地产开发。

（4）收入结构：股利、利息、房地产租金、股票、证券和房地产处置收益，房地产相关税种的减税或退税，被取消赎回权的房地产拍卖所得等必须占到收入的95%以上。这些基本规定保证了REITs的规范发展。

REITs就是不动产资产的IPO。简言之，即通过金融技术将流动性差的不动产资产予以份额化，成为有高流动性的REITs份额，如图1.1所示。

图1.1　REITs的组织结构

资料来源：作者绘制整理。

2002—2019年全球REITs市值从2312亿美元增长至2.09万亿美元，复合年均增长率达13.8%（见图1.2）。若将全球市场划分为美国、亚太、欧洲、泛拉美（含加拿大）、泛非洲（含中东），截至2019年市场规模分别为1.33万亿美元、3940亿美元、2467亿美元、895亿美元、292亿美元。其中，2011—2019年全球REITs市值从7900亿美元大幅增长164%至2.09万亿美元，同期，美国、亚太、欧洲、泛拉美、泛非洲市场涨幅分别为195%、175%、86%、95%、68%。由此可以看出，在资本规模越大、发展越成熟的市场，REITs的增长规模相对越大，即这种模式得到更大的社会认可。截至2020年3月31日，在美国上市的REITs市值共计9931亿美元，持有相关物业价值约2万亿美元。其中，基础设施REITs市值占比最大，占18.96%，市值1883亿美元[1]。

图1.2　2003—2019年全球REITs市值规模

资料来源：中国产业信息网。