1.2 建筑市场的主体和客体

1.2.1 建筑市场的主体

1.业主

业主一般又称为建筑单位，俗称甲方，在《建筑工程施工合同》中被定义为发包人，是招投标市场中的主体之一——招标方。

业主是指拥有相应的建设资金，办妥项目建设的各种准建手续，以建成该项目并使其达到经营使用要求的政府部门、事业单位、企业单位和个人。通俗地说，业主就是工程项目的出资者，也是项目的所有者。

业主可以是自然人、法人和其他组织，也可以是本国公民或组织，还可以是外国公民或组织。业主在项目建设过程中的主要职责包括建设项目的立项决策、资金筹措与管理、招标与合同管理、施工与质量管理、竣工验收与试运行以及建设项目的统计和文档管理。

业主可能是项目最初的发起人，也可能是发起人与其他投资人合资成立的项目法人公司，在项目的保修阶段，业主还可能被业主委员会（由获得了项目产权的买家或小买家群体组成）取代。

目前，国内工程项目的业主可归纳为以下几种类型：

1）企业、机关或事业单位如投资新建、扩建或改建工程，则此等企业、机关或事业单位即为此等项目的业主。

2）对于有不同投资或参股的工程项目，业主是共同投资方或者参股方组成的董事会或工程管理委员会。

3）对于开发公司自行融资、由投资方组建工程管理公司和委托开发公司建造的工程项目，开发公司和此等工程管理公司为此等项目的业主。

4）除上述三种情形之外的其他业主。

2.承包方

承包方一般又称为承建单位，俗称乙方，在《建筑工程施工合同》中被定义为承包人，是指与业主订有施工合同并按照合同为业主修建合同所界定的工程直至竣工并修复好其中任何质量缺陷的施工企业。

但实际工程中存在承包商的特殊情况，例如：

1）在EPC（设计-采购-施工）总承包合同关系中，EPC总承包商承担了工程设计单位、材料设备采购单位和施工单位的三项职能。

2）在招投标市场中，承包商可以作为投标方，当其作为总包单位需要分包项目的时候，可以作为分包项目和分包商的招标方。所以承包方和发包商是相对概念，并不是绝对概念。

3.勘察设计单位

建设工程项目勘察主要是指勘察人完成工程项目地质情况的勘察，并出具相应的勘察报告。建设工程项目设计则是设计人依据业主的要求和合同，完成项目设计并出具项目设计图。

勘察设计单位在招投标市场中，既可以作为投标方，也可以作为招标方（当其需要分包项目的时候）。如，EPC总承包工程项目中，勘察设计单位经常作为EPC总承包商的角色进行投标，并作为项目业主的角色进行分项工程的发包。

4.材料设备供应商

建设工程项目完成过程中，一定会需要相关建筑材料和设备，这就存在材料和设备的采购问题。材料、设备供应商，即供货方，一般都是工程项目合同关系中的乙方，甲方，即采购方有可能是业主，也有可能是承包商。

当工程项目实行总承包招标时，未包括在总承包范围内的货物达到国家规定规模标准的，应当由招标人依法组织招标；以暂估价形式包括在总承包范围内的货物达到国家规定规模标准的，应当由总承包中标人和工程建设项目招标人共同依法组织招标。双方当事人的风险和责任承担由合同约定。

5.工程咨询公司

工程咨询公司是指具有一定注册资金，具有一定数量的工程技术、经济、管理人员，取得工商营业执照、建设咨询证书，能为工程建设提供估算计量、管理咨询、建设监理等智力型服务并获取咨询费用的企业。在我国的招投标市场中，工程咨询公司一般是第三方的角色，受业主委托完成一系列工程咨询工作。

工程咨询公司的主要工作内容如下。

（1）造价咨询

前期阶段：投资估算、概算的编制和审核，前期测算，成本规划。

实施阶段：工程量清单、模拟清单的编制，标底或预算编制，闭口包干价（或重计量）的编制和审核，跟踪审计，全过程造价咨询。

竣工阶段：竣工结算的编制、审核。

（2）招标代理

招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。为深入推进工程建设领域“放管服”改革，2017年12月28日，住房和城乡建设部发文取消工程项目招标代理机构资格认定。招标代理机构按自愿原则向工商注册所在地省级建筑市场监管一体化工作平台报送基本信息，并对报送信息的真实性和准确性负责。2021年3月27日，中华人民共和国国家发展和改革委员会令第42号，发布了《关于废止部分规章和行政规范性文件的决定》，正式废止《中央投资项目招标代理资格管理办法》，4月1日起正式施行。这标志着中央投资项目招标代理资格的彻底取消，也意味着招标代理资质已被全部取消。

招标代理机构的具体业务活动包括：帮助招标人或受其委托拟定招标文件，依据招标文件的规定，审查投标人的资质，组织评标、定标等；提供与招标代理业务相关的服务，即提供与招标活动有关的咨询、代书及其他服务性工作。

（3）BIM咨询

BIM咨询包括BIM模型搭建、模型可视化展示、建筑三维动画渲染制作、碰撞检查、管线综合优化、项目实施过程跟踪管理。

（4）全过程工程咨询

全过程工程咨询包括全过程管理以及投资咨询，勘察、设计咨询，招标代理及造价咨询，监理咨询，运行维护咨询。

工程咨询公司主要向建设项目业主提供工程咨询和管理等智力型服务，以弥补业主对工程建设业务了解的不足。工程咨询公司并不是工程承发包的当事人，但受业主聘用，与业主订有协议书和合同，因而在项目的实施中承担重要的责任。

6.工程监理

工程监理是指具有相关资质的监理单位受甲方的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律法规、工程建设监理合同及其他工程建设合同，代表甲方对乙方的工程建设实施监控的一种专业化服务活动。

工程监理是一种有偿的工程咨询服务，属于工程咨询公司服务范畴之一；工程监理是受甲方委托进行的；监理的主要依据是法律法规、技术标准、相关合同及文件；监理的准则是守法、诚信、公正和科学；监理的目的是确保工程建设质量和安全，提高工程建设水平，充分发挥投资效益。

1.2.2 建筑市场的客体

建筑市场的客体是工程招投标市场交易的对象，既包括有形建筑产品，也包括无形建筑产品。建筑产品本身及其生产过程的特殊性，使其具有与其他工业产品不同的特点。在不同的生产交易阶段，建筑产品表现为不同的形态。它可以是咨询公司提供的咨询报告、咨询意见或其他服务，也可以是勘察设计单位提供的设计方案、施工图、勘察报告，还可以是生产厂家提供的混凝土构件，或者是承包人生产的各类建筑物和构筑物。