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住宅的分类

住宅是最常见的一类房地产，既有大量的买卖活动，又有大量的租赁活动，是经纪人开展工作最主要的对象。一般情况下，住宅和住房不用刻意区分，可交换使用。但是科学、严谨地说，住宅和住房的范围有所不同。住宅的范围相对较小，是指供家庭居住使用的房屋。住房的范围较大，除了住宅，还包括酒店式公寓、老年公寓、集体宿舍、商住房，以及由闲置的商业、办公、工业用房等非住宅改建的租赁住房等。

目前，我国住宅类型多样复杂，甚至可以说是五花八门。为了更好地认识住宅，可以根据不同的需要、从不同的角度对住宅进行分类。

1.存量住宅和增量住宅

存量住宅又称既有住宅、二手住宅，俗称二手房，是指居住使用过的住宅。从房地产开发企业购买的新建商品住宅，即使购买后没有居住使用，再转售时通常也称二手房。在存量住宅中，通常把房龄较短（一般在5年以内）的称为次新房；把房龄较长（一般超过10年）的称为旧房；把房龄很长（一般超过30年）的称为老旧住宅。房龄又称楼龄，即房屋的年龄或已使用年限，一般从自房屋竣工之日起计算，不论房屋一直在使用还是空置。

增量住宅又称新住宅，简称新房，俗称一手房，是指新建成的住宅，包括房地产开发公司开发的新建商品住宅。

2.现房和期房

现房是指目前已竣工的住宅。期房是指目前尚未竣工而在将来竣工的住宅。存量住宅都是现房。新建商品住宅既有现房又有期房。在新建商品住宅中，经过一段时间的销售后余下的现房，通常称为尾房。

3.毛坯房、简装房和精装房

毛坯房是指室内没有进行过装饰装修的住宅。简装房是指室内装饰装修简单或很普通的住宅。精装房是指室内装饰装修精致或精美的住宅。

4.平房和楼房

平房是指只有一层的房屋。楼房是指有两层或两层以上的房屋。

5.低层住宅、多层住宅和高层住宅

通常来说，1～3层的为低层住宅，4～9层的为多层住宅，10层及以上的为高层住宅。这里所说的层数是指自然层数。在现实中，层数可分为自然层数和标示层数两种，两者不能混淆。自然层数即实际层数，是按楼板、地板分层的楼层数。标示层数即名义层数，是为了回避某些数字，人为标示的楼层数。

6.独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅和公寓式住宅

这是按照一幢住宅楼供居住户数进行的分类。

独立式住宅又称独户住宅、独栋住宅，是供一户居住使用的住宅。其中，带有私家花园的低层独立式住宅通常称为别墅。

双拼式住宅是供两户左右居住使用的住宅，相当于将两幢独立式住宅拼接在一起，介于独立式住宅与联排式住宅之间。

联排式住宅是供三户或三户以上并排居住使用的住宅，相当于将三幢或三幢以上独立式住宅拼接在一起。

叠拼式住宅相当于将联排式住宅上下叠加在一起的住宅，一般为两户叠拼，也有三户叠拼的。

公寓式住宅是供多户上下左右居住使用的住宅，即通常所说的多层或高层住宅。

7.低密度住宅和高密度住宅

低密度住宅又分为低层低密度住宅、多层低密度住宅和高层低密度住宅。高密度住宅又分为低层高密度住宅、多层高密度住宅和高层高密度住宅。在其他状况相同的情况下，它们的优劣顺序一般是：低层低密度住宅、多层低密度住宅、高层低密度住宅、低层高密度住宅、多层高密度住宅、高层高密度住宅。

建筑容积率是反映密度的指标，简称容积率，是一定用地范围内总建筑面积与该用地面积的比值。容积率越大，密度越高。住宅的容积率通常为2.0～2.5。容积率在1.5以下，特别是在1.0以下的住宅，可视为低密度住宅。

反映密度的指标还有建筑间距，是指两幢建筑物（如两幢住宅楼）外墙面之间的水平距离。建筑间距越小，密度越高。

反映密度的指标还有建筑密度。对住宅使用人来说，容积率越小、建筑间距越大，即建筑密度越低越好。

8.板式住宅、塔式住宅和板塔结合住宅

板式住宅简称板楼，是由多个住宅单元拼接而成，每个单元一梯二至三户，或采用长廊式，各住户靠长廊连在一起，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比大于2的住宅。

塔式住宅又称点式住宅，简称塔楼，是以共用楼梯或电梯为核心布置多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。

板塔结合住宅是一幢住宅楼中既有板楼户型又有塔楼户型的住宅。

9.单元式住宅、通廊式住宅和内天井式住宅

单元式住宅是由若干个住宅单元组合而成，每个单元均设有楼梯或电梯的住宅。住宅单元是由多套住宅组成的建筑部分，该部分内的住户可通过共用楼梯和安全出口进行疏散。

通廊式住宅是由共用楼梯或电梯通过内廊或外廊进入各套住房的住宅，可分为内廊式住宅和外廊式住宅两类。

内天井式住宅是在住宅楼内部设置天井的住宅。

10.平层住宅、错层住宅、复式住宅和跃层住宅

平层住宅是一套住宅内的各个功能空间均在同一平面上的住宅。错层住宅是一套住宅内的各个功能空间不在同一平面上，但未分成上下两层，仅用一定的高度差进行空间隔断的住宅。复式住宅是在层高较高的一层楼中局部增建一个夹层，从而形成上下两层的住宅。跃层住宅是套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的住宅。因为复式住宅的上层是夹层，而跃层住宅是完整的两层，所以复式住宅上下两层的合计层高要远远低于跃层住宅上下两层的总层高。

层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，大于室内净高。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，比层高更能反映空间高度。室内净高较大的住宅不会让人感觉压抑，因此对住宅使用人来说，层高和室内净高越大越好。

11.成套住宅和非成套住宅

成套住宅又称单元房，是指卧室、起居室、厨房、卫生间等自成一套的住宅，通俗地说，该套住宅内有独立的厨房和卫生间；反之则为非成套住宅，如老式筒子楼（中间是长长的过道，配有公共卫生间）。

12.纯住宅、酒店式公寓、商住房和类住宅

通俗地说，纯住宅就是整幢楼的所有单元都是住宅。

酒店式公寓又称服务式公寓，是指提供酒店式服务的住房。

商住房即商住两用房，是指既可用作商业、办公，又可用作居住的房屋。

类住宅是指房地产开发商为了规避风险，将依法许可的商业建设用地通过住宅化的设计与营销推广对外出售的产品，业内通常将其称为“商改住”，也就是除了住宅、办公楼之外具备居住功能的边缘类产品，包括酒店式公寓、服务式公寓、公寓式办公楼等。

13.完全产权住房和非完全产权住房

完全产权住房是指房屋所有权和土地使用权不受其他房地产权利等限制的住房；反之则为非完全产权住房，如共有的住房、有抵押的住房、被查封的住房、依法不得转让或出租的住房、已依法定公告列入征收范围的住房、权属有争议的住房、权属不明确的住房、无权属证书（如无不动产权证书或无房屋权属证书）的住房、属临时建筑的住房、小产权房等。其中，小产权房是指占用农村集体土地建设并向农村集体经济组织以外的成员销售的住房。

在房地产经纪活动中，如果遇到上述住房，应特别注意。例如，出售共有的住房，必须经共有人书面同意；买卖已出租的住房，承租人有优先购买权或需要书面明确表示放弃优先购买权；小产权房不受法律保护，根据现行规定，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买小产权房。

14.完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房

这是根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好或损坏程度，由专业的房屋鉴定机构鉴定得出的结果。其中，严重损坏房和危险房往往存在安全隐患。