第一部分 业主与业主组织
1.业主委员会委员出售房屋是否影响其业主身份认定
案件介绍
某乡政府于2020年5月8日向某小区业主委员会及其业主委员会监事会出具《关于指导某小区业主委员会工作的指导意见》，要求某小区业主委员会及其业主委员会监事会对委员出售房屋事项做出说明。2020年5月9日，某小区业主委员会向某乡政府出具《回函》，答复某乡政府，卞某于2020年1月5日与1×××号房屋的业主姜某签订购买该房屋的买卖合同，于2020年4月3日出售了3××号房屋并于2020年4月28日办理了过户手续；卞某的两份房屋买卖合同说明其行为只是在本小区、本栋楼内的换房行为，其符合法规所述的业主条件，仍为某小区的业主。同时，某小区业主委员会向某乡政府提供了上述买房、卖房行为的房屋买卖合同和《某小区1×××房屋交接确认书》后，某乡政府核查了3××号房屋的权属登记情况，又向某小区物业公司核实1×××号房屋的业主及物业费缴纳情况。2020年5月10日，某小区物业管理服务中心回复1×××号房屋的业主为姜某，物业管理费从2018年7月1日至2019年12月31日已全部缴纳。2020年5月14日，某乡政府与卞某进行谈话并制作《谈话记录》。卞某陈述，3××号房屋已经于2020年4月28日过户完毕；1×××号房屋尚未办理房产证，但2020年1月5日卞某与姜某签署了房屋买卖合同，并于2020年3月22日签署房屋交割手续，并把房间钥匙交与卞某；1×××号房屋要等到2023年办理过户。基于上述调查、核实的情况，某乡政府于2020年5月22日向某小区业主委员会作出《责令公示通知书》，认定卞某的业主委员会委员资格已自行终止，并责令某小区业主委员会在2020年5月25日前向全体业主公示。某小区业主委员会不服，即诉至一审法院，请求判决撤销某乡政府于2020年5月22日作出的《责令公示通知书》；撤销该《责令公示通知书》中关于卞某业主委员会委员资格自行终止的认定。
［案例索引：（2020）京03行终1027号］
争议焦点
卞某是否已经失去案涉小区的业主身份。
法院判决
法院判决撤销某乡政府作出的《责令公示通知书》，认为业主并未丧失业主委员会委员的资格。
律师解析
业主在物业管理活动中享有参加业主大会会议权利，行使投票权选举业主委员会委员，并享有被选举权。业主委员会委员身份的根本在于是不是所在小区的业主。《北京市物业管理条例》规定房屋的所有权人即是业主，同时考虑到房屋的不用情形，满足如下条件也可以被认定为业主：①公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。②尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人。③因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人。④因继承取得建筑物专有部分所有权的个人。⑤因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人。⑥其他符合法律法规规定的单位或者个人。对于在业主委员会担任委员的业主来说，其在出售房屋之后就自然失去了业主委员会委员的资格，其所在业主委员会应向小区业主公示。
关联法条
《中华人民共和国民法典》
第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
第二百三十条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
第二百三十一条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》
第一条 依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
《物业管理条例（2018修订）》
第六条第一款 房屋的所有权人为业主。
《北京市物业管理条例》
第二十五条 房屋的所有权人为业主。
公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。
本条例所称业主还包括：
（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；
（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；
（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
（五）其他符合法律法规规定的单位或者个人。
盛廷提示
对于业主委员会委员来说，通过出售等方式失去房屋所有权的，应该主动披露相关的信息并辞去业主委员会委员的职务；对于街道办事处监督职责来说，业主委员会委员失去业主身份的，其自然失去委员资格。