8.业主共同决定提升物业费的，变更后收费标准自次月起执行

案件介绍

刘某为北京市丰台区方宝苑小区×号楼×单元×××号房屋的业主，该房屋的建筑面积为111.79平方米。某物业公司系某小区的前期物业公司。2019年1月2日，某物业公司经与某街道的社区居民委员会沟通后在某小区正门附近公告栏处以红色展板张贴《关于某物业费调整的说明》，载明调整后的物业费金额为：高层住宅现收费标准1.232元，评估标准2.86元，现调标准2.5元；多层住宅现收费标准0.68元，评估标准2.56元，现调标准1.36元等内容。2019年1月16日就物业费调整方案开始进行投票。2019年1月30日投票结束。2019年1月31日，经某社区工作人员在某社区会议室唱票、计票，本次投票决议事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2019年8月23日，某物业公司对物业服务合同变更事项向北京市丰台区房屋管理局备案。某物业公司曾起诉刘某，要求其交纳2019年物业费。诉讼中，刘某按照每月每平方米2.5元的标准向某物业公司交纳了2019年的物业费。刘某认为双方之间物业服务合同收费标准变更的时间起点应是物业服务合同变更事项向北京市丰台区房屋管理局备案的2019年8月23日，某物业公司从2019年1月1日起即按照变更后的标准收取物业费没有法律依据和合同依据，应将多收取的物业费予以退还，故诉至法院。

［案例索引：（2021）京0106民初7409号］

争议焦点

刘某与某物业公司之间物业服务合同收费标准的变更时间。

法院判决

法院判决某物业公司返还投票当月的超过原物业费标准的多收的物业费。

律师解析

物业费标准的调整有法定的程序，从《中华人民共和国物权法》（已随《中华人民共和国民法典》的施行而废止）到《中华人民共和国民法典》对于业主共同表决确定物业费的标准有比例的要求。按照法律规定的表决比例要求形成的业主共同决议对于全体业主产生法律约束力。本案中物业服务提升物业费标准的事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该表决的结果在当月完成，变更后的标准应从次月起执行为宜。案涉某物业公司将此决议的效力溯及表决事项投票的当月确实没有法律依据。

关联法条

《中华人民共和国民法典》

第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

盛廷提示

物业费的调整须经业主共同决定，法律对共同决定的表决比例有明确的要求，业主和物业公司均需要遵守法律的规定参与表决并接受表决结果。