二、我国房地产行业发展面临的问题

1.城镇化率趋缓，新增住宅需求放缓，住宅开发开始从住宅增量时代逐步进入存增量并存时代，最终将进入以房地产行业运营时代为主的阶段

城镇化率是国家现代化的重要标志，是一个地区经济发展水平及活跃程度的重要指标，更是与住宅开发息息相关的数据。

城镇化率趋缓，住宅开发开始从全国大范围快周转的“增量时代”，转入产业运营存量提质改造和增量结构调整并重的时代，在不久的未来，将会步入纯粹意义上的存量时代。

住宅开发的快周转、高增速对应的是国内持续、大规模的城镇化进程。在过去的20年中，我国常住人口的城镇化率由2000年的36.2%提高到了2020年的63.89%，提高了27.69个百分点。2001—2005年，我国的城镇化率由2001年的37.66%提高到了2005年的42.99%，5年时间，提高了5.33个百分点；2006—2010年，我国的城镇化率由2006年的44.3%提高到了2010年的49.9%，5年时间，提高了5.6个百分点；2011—2015年，由2011年的51.27%提高到了2015年的56.1%，5年时间，提高了4.83个百分点；2016—2020年，从2016年的57.4%提高到了2020年的63.89%，5年时间，提高了6.49个百分点。在过去20年间，中国的城镇化率基本保持了每年1.3个百分点的增长率。

但《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（以下简称“十四五”规划纲要）提出，到2025年，我国的城镇化率预期为65%，按照第七次人口普查（以下简称七普）修订后的数据，2019年，我国的城镇化率比原数据增加了3.3个百分点，因此，按新的七普数据，我国常住人口的城镇化率有可能达到67.9%。[1]也就是说，按照2025年城镇化率达到67.9%计算，即2011—2015年将从2020年的63.89提高到2025年的67.9%，5年时间，将提高4个百分点，平均到每年约为0.8个百分点。另外，“考虑到2.86亿农民工在农村留守的家属（其中，外出农民工16 959万人，本地农民工11 601万人），如果能够实现农民工市民化和基本公共服务均等化，我国宽口径的城镇化率已经达到75%左右”[2]。

城镇化率趋缓已是中国房地产面临的必然趋势，也符合国际经验验证的城镇化增长趋势。从国际经验看，城镇化的增长符合S形曲线，其发展一般会经历初始、加速、减速和饱和四个阶段。其中，城镇化率在达到20%之前属于初始阶段，加速阶段和减速阶段分别是城镇化率从20%快速增加至50%和从50%减速增加至70%时的情形，城镇化率进入70%后缓慢发展属于饱和阶段。欧美国家的城镇化率基本稳定在80%左右（见图1）。[3]

图1 我国1960—2019年与发达国家城镇化率的比较（单位：%）

据国家统计局数据显示，我国东部、中部、西部及东北部的城镇化率现状详见表1-1。

表1-1 我国东部、中部、西部及东北部的城镇化率[4]

续表

按区域看，截至2020年，我国东部地区的城镇化率最高，为70.75%，东北部地区略低于东部地区，为67.72%，中部和西部地区分别为59%和57.26%，最高的东部地区和最低的西部地区之间相差13.5个百分点。按省份看，东部三个直辖市北京、上海及天津的城镇化率分别为87.53%、89.31%及84.72%，均超过80%，城镇化率已经趋于稳定；东部沿海的江苏、浙江、广东及东北部地区辽宁的城镇化率分别为73.45%、72.17%、74.14%及72.15%，均超过70%，已经进入缓慢发展的饱和阶段。

按国际经验看，中国的城镇化率趋缓，已经进入历史发展的必然阶段。目前，我国的城镇化进程已经从“追求速度”转向“提升质量”。伴随城镇化率的趋缓，尤其是在城镇化率超过70%甚至超过80%的区域，新增住宅的需求变弱，但是对存量资产的改造及改造后产业内容的注入，将开启房地产行业运营的新时代。

2.人口增速放缓，人口老龄化问题深化，带来传统住宅开发行业发展趋缓

根据国务院第七次全国人口普查领导小组副组长、国家统计局原局长宁吉喆发布的统计数据：全国人口共141 178万人，与2010年（第六次全国人口普查数据，下同）的133 972万人相比，增加了7 206万人，增长了5.38%，年平均增长率为0.54%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降了0.03个百分点。数据表明，我国人口10年来继续保持低速增长态势。另外，根据统计局发布的截至2021年年末的数据，全国人口为141 260万人，比2020年年末增加了48万人；全年出生人口1 062万人，比2020年减少了140万人；死亡人口1 014万人，比2020年增加了16万人。人口出生率为7.52‰，比2020年下降了1个千分点；人口死亡率为7.18‰，微升了0.11个千分点。[5]

与此同时，七普数据呈现出的特点是，出生人口规模大，但生育率降低。2016年和2017年，我国出生人口数大幅增加，分别超过了1 800万人和1 700万人，比“全面两孩”政策实施前分别增加了200多万人和100多万人；2018年以来，出生人口数量有所回落。据七普初步汇总的结果显示，2020年我国出生人口数为1 200万人，这个规模仍然不小。但2020年我国育龄妇女的总和生育率为1.3%，已经处于较低水平，这主要是受育龄妇女数量持续减少和“两孩”政策效应逐步减弱的影响。

因此，我国人口的发展呈现出新的趋势，即人口总量即将达峰，人口负增长为期不远。

虽然“全面两孩”政策实施后，出生人口数量有所回升，但在2020年之后，主要受育龄妇女数量减少等因素的影响，人口增长势能进一步减弱。最新的预测表明，人口总量即将在2025年到2030年达到峰值。我国人口总量达峰，表明我国将提前实现人口再生产类型的历史性转变，将有效缓解人口对资源、环境的压力，有力促进经济发展和社会进步。我国人口在总量达峰后将开始逐步缓慢下降，人口负增长在不远的将来即将成为现实。[6]

与此同时，人口老龄化程度将继续加深。据七普结果显示，2020年，我国60岁及以上人口数为26 402万人，占总人口的18.70%，其中65岁及以上人口数为19 064万人，占总人口的13.50%。2021年年末，60岁及以上人口数为26 736万人，占总人口的18.9%，其中65岁及以上人口数为20 056万人，占总人口的14.2%。与2020年相比，60岁及以上和65岁及以上的人口数分别增加了334万人和992万人，60岁及以上人口数和65岁及以上人口数的占比分别上升了0.2个百分点和0.7个百分点，老龄化程度进一步加深。[7]老龄化程度的加深带来了养老产业的发展机遇，本书将在第五章对此进行详述。

3.传统的住宅开发发展模式已经不能适应中国经济的新发展格局，2021年中央经济工作会议已经明确提出要探索新的发展模式

传统的房地产发展模式，如上文所述，即指住宅开发模式，一般流程是地方政府拍卖出让土地，房地产企业参与竞拍，拍到土地后，房地产企业从金融机构融资进行开发建设，按照法定节点进行预售和销售，赚取差价，实现利润。在传统的发展模式中，地方政府通过土地出让取得土地出让金及相应税费，以增加地方财政收入；金融机构赚取相应的融资利息；房地产企业在扣除土地出让成本、金融机构融资成本、税费、工程建设成本以及相应的费用后，赚取相应利润。

对于房地产企业而言，这一模式的业务本质就是制造业。因此，为了实现每年的业绩增长，不断扩大收入与利润规模，房地产企业首先会不断从地方政府处拍得土地，其次到金融机构融资，最后建造房屋并出售。在这种模式下，房地产行业除需要真实的居住消费需求外，还需要房价不断上涨的预期，即住房具有投资属性，这样有投资意愿的人们才愿意购房。从原则上讲，这两个属性应以消费属性为基础，只有在消费属性的基础上才有所谓的资本属性。但需要注意的是，在两种属性中，不能让资本属性过度扩张，尤其不能让资本属性脱离消费属性，一旦资本属性脱离消费属性，就必然形成泡沫，甚至可能带来整个经营风险的压力。[8]

在传统模式下，房地产行业基于投资属性而出现了房价高企、房地产的过度投资化甚至投机化，给国家经济及发展带来了诸多负面影响，比如房地产与金融的过度绑定将导致其他实体产业挤出，依靠高杠杆的经营不稳健的房地产企业加剧经营风险，地方政府过度依赖土地财政，导致实体经济的发展被边缘化等。

在我国的经济发展重心已经从高速发展转为高质量发展的背景下，过去房地产行业单一依靠土地增值形成的粗放式开发、投资和运营模式不可持续。基于上述房地产行业的传统发展模式存在的问题，自2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”后，近几年国家陆续出台了多项政策（各类政策的解读详见后文），对土地供应端（土地集中供应）、融资端（三道红线、银行贷款集中度限制）、销售端（购房资格、贷款等）均进行了管控，管控的核心内容就是抑制房地产的资本属性，让住房回归消费属性。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”和“促进住房消费健康发展”，因此“十四五”期间，房地产将保持合理的经济地位，相关的政策措施也将围绕房地产合理的经济地位进行安排，确保房地产行业“不越位”。