一、我国房地产行业的发展历程

此处论述的我国房地产行业发展史，主要是从狭义上的房地产行业，即住宅开发行业的角度阐述的。应该说，房地产行业的发展史也是我国社会主义建设和改革开放史的缩影。我国房地产市场总的发展历程，按照时间和重要宏观政策方向划分，主要分为五个阶段：

1.第一阶段：计划经济阶段（1949—1978年）

1949年，新中国成立，房地产行业的发展经历了巨大变化。新中国成立初始，城市土地收归国有，不能流转，住房退出了流通领域。1956—1958年，政府对资本主义私有房屋进行赎买，大量私有房屋在公私合营、定息赎买等政策的作用下转变为公有房屋，私有住房所占的比重越来越低。从1958年开始，国家对生产性的房地产商品实行计划性的投资和建设，然后无偿拨付给单位和企业使用；对非生产性的房地产以及用于住宿的职工宿舍，也由国家统一计划、建设、分配，单位负责住房的建造与维修，直接给职工提供住房，同时象征性地收取房租，以租养房。在城市建设方面，早期也实行国家包干制度，后来才过渡到“企业办社会”和“统建”这两种制度上。在上述制度下，商业性房地产行业无从发展，中国房地产行业进入“休眠”时期。

2.第二阶段：初步缓慢发展阶段（1978—1997年）

1978年，中国共产党召开十一届三中全会，我国开始实行经济改革。随着经济体制改革的推进，计划经济逐步向市场经济过渡，我国城镇住房制度和城市土地使用制度也相应地发生改革，由计划经济走向市场经济。中国的房地产行业开始了初步、缓慢的发展，在此期间对房地产市场有影响的重大事件包括：

（1）1987年10月，党的第十三次代表大会首次指出要建立房地产市场，明确提出“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场”。

（2）1992年年初，中共十四大确立了建立社会主义市场经济体制的目标；1993年，党的十四届三中全会通过的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出要“规范和发展房地产市场”。改革和建设的步伐加快，房地产行业的发展也随之进入一个新的发展阶段。同时，随着房地产行业的迅猛发展，也出现了一些亟待解决的问题。

（3）1994年7月5日，国家发布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》，从法律层面确认了房地产行业的地位及管理模式，并用法律对其加以规范、引导、推动和保障。

国家统计局数据显示，1979年，我国的国内生产总值约为4 100亿元，房地产行业增加值为86.2亿元，占国内生产总值的比例为2.1%；1997年，我国的国内生产总值约为79 715亿元，房地产行业增加值约为2 914.5亿元，占国内生产总值的比例约为3.66%。

3.第三阶段：快速发展阶段（1998—2007年）

1998年7月，国务院正式发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，即我们俗称的“房改通知”，以此为分水岭，住房的计划经济时代终结。“房改通知”的实施，从根本上改变了我国实行了40多年的福利分房制度，引导住房供应体系走向住房市场化的道路。

2003年，国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确提出，房地产行业是中国国民经济发展的支柱产业，房地产行业进入了快速发展阶段。

自1998年启动房地产市场以后，2002年至2004年，房地产市场出现了过热的势头。2002年后，房地产宏观调控全面展开。其中，2002—2004年的调控目标为抑制房地产市场过热，2005—2007年的调控目标为稳定住房价格。

国家统计局数据显示，1998年，我国的国内生产总值约为85 195.5亿元，房地产行业增加值达到3 427.7亿元，占国内生产总值的比重为4%。2007年，我国的国内生产总值约为27万亿元，房地产行业增加值达到1.37万亿元，占国内生产总值的比重为5.1%。

4.第四阶段：成熟调整阶段（2008—2015年）

2008—2009年，美国爆发次贷危机，引起国际金融危机，为了稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策相继推出。在一系列政策的刺激下，从2009年开始，我国房价快速上涨，2010—2012年，国家采取措施，抑制房价上涨过快，稳定市场预期，在土地供应、市场结构、税收和信贷调控的基础上，全面放出限购措施，房地产过热势头得到暂时扼制。2013年后，整体经济向暖，再加上国家宏观调控政策的松动，房地产行业发展逐步向暖；而随着中国经济进入新常态，经济增速减缓，房地产行业的发展也面临调整，商品房库存增加，住房市场面临强大的“去库存”压力。2015年年底，中央经济工作会议提出了“去库存”，在“稳增长”和“去库存”的政策诉求下，刺激政策相继出台，主要包括放松限购限贷、加强信贷支持和税收减免等。2015—2016年，我国一、二线城市房价暴涨，三、四线城市房价平稳，区域分化明显。与此同时，政府更加注重税收等宏观调控政策的作用，并且开始高度重视保障性住房建设，以满足中低收入人群的住房需求，但尚缺乏长效机制。

国家统计局数据显示，2009年，我国的国内生产总值约为34.85万亿元，房地产行业增加值达到1.88万亿元，占国内生产总值的比重为5.4%。2015年，我国的国内生产总值约为68.88万亿元，房地产行业增加值达到4.26万亿元，占国内生产总值的比重为6.2%。

5.第五阶段：严格调整规范阶段（2016年至今）

2016年，中央经济工作会议首次提出了“房住不炒”的要求，自此房地产行业进入了严格调整规范阶段。关于此阶段的调整规范政策详见后文。

国家统计局数据显示，2016年，我国的国内生产总值约为74.64万亿元，房地产行业增加值达到4.98万亿元，占国内生产总值的比重为6.7%。2020年，我国的国内生产总值约为101.6万亿元，房地产行业增加值达到7.46万亿元，占国内生产总值的比重为7.3%。