前言

中国房地产行业伴随城镇化、经济发展以及人口红利快速发展了近20年，随着中国经济增长模式的转换及人口结构的变化，目前正处于深度调整期，未来将走向何方，是每一位地产人都尤其关注的。

关于房地产行业的走势，首先，应该关注房地产行业目前及未来在国民经济中的地位。从全球主要经济体美国来看，2018年、2019年和2020年，房地产业增加值占美国GDP（国内生产总值）总量的12.25%、12.54%和11.89%；其他发达经济体，如英国、法国、日本等国家，房地产业增加值占GDP总量比例也在11%至13%；基于统计规则的不同，目前我国房地产业增加值占GDP总量在7%左右。从经济学角度讲，一个行业占GDP总量超过5%，即可认为是支柱行业。因此，房地产行业在我国以及其他主要发达经济体中均可以被认为是当之无愧的支柱行业，相信这一点在未来也是必然的趋势。从这个角度讲，地产人应该对房地产行业的未来抱有信心。

其次，房地产行业的未来是美好的，但房地产的细分发展行业在未来是怎样的，则需要每一个地产人在调整期做好准备。基于我国房地产行业是伴随中国快速城镇化过程发展起来的，在大部分国人心中，房地产行业与住宅开发是画等号的。但是，据美国房地产信托协会（NAREIT）统计，房地产细分行业类别包括住宅开发及租赁、仓储物流、数据中心、医疗健康、基础设施、写字楼、商业（购物中心、区域购物中心等）、工业地产、林业地产、度假酒店、混合经营及其他类别等；据欧洲公共房地产协会（EPRA）统计，房地产细分行业类别包括零售、购物中心、商业、写字楼、酒店、仓储物流、医疗健康、学生住宿、住宅开发及租赁等；据亚太房地产协会（APREA）统计，房地产细分行业类别则包括综合、工业、物流、办公、零售、酒店、公寓、医疗健康、数据中心等。也就是说，在主要经济体对房地产行业的分类中，住宅开发仅是房地产行业的一个细分行业，且主要指住宅租赁。未来，相信其他细分行业也会在我国房地产行业中占据越来越重要的位置。

最后，从上述房地产行业未来的发展趋势可以看出，房地产未来的细分行业绝大部分以运营为主。而面临的一个问题是，如何解决运营模式下不动产的盘活及流动，即融投管退的问题。因此，公募REITs（Real Estate Investment Trust，不动产投资信托基金）的推出正当其时且具有重大意义。公募REITs的重要性从主要经济体房地产行业与公募REITs的关系中可见一斑：公募REITs市值占美国房地产行业的43%至50%、占日本房地产行业的24%至38%。顺而推演之，公募REITs在我国必将拥有万亿级的市场规模。

2020年，我国拉开了公募REITs的帷幕，接下来，伴随房地产细分运营行业的发展以及公募REITs万亿时代的到来，了解主要经济体公募REITs的特征及发展现状、公募REITs的运作机制以及预判中国房地产行业的未来发展趋势与公募REITs的未来，也是每位地产人应做好的功课与准备。

本书共分六章，作者从房地产行业视角，阐述了我国房地产行业资产证券化的必要性，世界主要经济体房地产公募REITs的机制及发展现状，我国目前房地产类公募REITs操作实务，我国公募REITs案例研究、房地产行业公募REITs各细分行业（住房租赁、写字楼、商场、数据中心、仓储物流、养老地产）的国外发展现状及在我国未来的展望，同时对公募REITs涉及的主要法律法规进行了总结。从理论、实践、未来趋势展望以及法律法规机制方面，全面研究、分析了公募REITs制度的海外和国内实践及机制，以期帮助房地产企业管理者更好地了解房地产行业的未来发展趋势和了解、运用公募REITs模式，提升房地产行业的运营及金融运作能力，起到投石问路的作用。

未来已来，将至已至，以梦为马，不负韶华，未来的房地产行业属于有准备的房地产人。我们谨以此书献给所有正感到迷茫、困惑以及坚定方向前进的房地产人。祝愿祖国的未来更加美好，房地产行业的未来更加美好，每位做好准备的房地产人的未来更加美好！