二、房地产行业资产证券化REITs的特点

如上所述，在房地产行业，REITs未来将有巨大市场。REITs的全称为不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是将流动性较低、单笔交易规模较大的不动产资产通过证券化方式形成小而分散的份额，为各类投资者提供低门槛参与不动产投资交易的机会，分享租金收入和资产增值收益。REITs把凝固在不动产中的租金收益提取出来，组织社会资金实现收购与持有，有定期分红和严格管理，并将其输入资本市场流通，变成有特殊投资价值的金融产品。[23]

1.类REITs与公募REITs的不同点

在我国，REITs可以分为类REITs和公募REITs两类，目前就广义房地产行业而言，除了产业园和仓储物流（工业地产）、数据中心、保障性租赁住房，我国在其他房地产细分行业中尚未实施公募REITs，均为类REITs模式。

国内的类REITs目前均以资产证券化工具为载体进行，通常被称为类REITs或私募REITs，即REITs和ABS（或ABN）的结合。根据证监会2014年11月19日发布的《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（证监会公告〔2014〕49号），资产证券化业务是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，并在此基础上发行资产支持证券的业务活动。

关于REITs在中国的法律定义，目前仅有基础设施的公募REITs的定义。根据中国证监会2020年8月6日公布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（中国证券监督管理委员会公告〔2020〕54号）之规定，基础设施基金是指同时符合下列特征的基金产品：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）取得基础设施项目完全所有权或经营权利；基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

关于类REITs与公募REITs的区别，主要表现在以下几个方面：

（1）产品结构上的差异

类REITs一般为资产支持专项计划+私募REITs；而公募REITs一般为资产支持专项计划+公募基金。

（2）股债上的差异

REITs是纯股权投资工具，类REITs的本质是债，一般有固定期限、固定利率，结构分为优先级和劣后级，类REITs的劣后级主要由类REITs的原始权益人自持；而公募REITs是一种完全的权益类投资工具，无到期期限、分级结构，其分红根据底层资产的运营情况而定，同时享受资产增值部分收益。

（3）募集方式和投资者上的差异

类REITs是私募产品，主要在交易所、银行间市场、机构间私募产品报价与服务系统等交易场所挂牌交易；公募REITs是公募产品，可直接在证券交易所公开上市交易，向不特定公众公开募集。从投资者角度讲，类REITs门槛较高，一般面向合格投资者发行，一般为机构投资者，投资者合计不得超过200人；公募REITs的门槛较低，从个人到机构都可以投资。因此，类REITs与公募REITs在流动性、投资人规模和交易规则等方面存在根本差异。

（4）管理模式上的差异

类REITs产品的计划管理人和基金管理人主要负责监督基础资产的运营情况、归集分配现金流、披露投资者信息等工作，但对基础资产运营管理的参与度较低，一般由原始权益人对此进行管理；而公募REITs通常采用主动管理模式，管理人需要对基础资产的运营管理负主要责任。

2.REITs对房地产行业的意义

发达国家房地产市场的发展已经充分说明了REITs对房地产行业的重要作用，毋庸置疑，REITs也必将对中国房地产行业产生深远影响。

首先，REITs可以促进金融业与房地产业的良性循环。如前所述，传统上依靠土地增值、房价非理性上涨的住宅开发模式已经不能适应中国的经济发展新格局，而REITs主要投资于能够产生稳定租金的持有型不动产，强制性高比例分红的要求使其仅具有被动投资属性，不通过频繁交易获取主动投资收益，因此不会助推不动产价格的非理性上涨——金融机构对持有型不动产的金融运作是在合理估值上进行的。

其次，REITs将为房地产企业从重资产向轻资产模式的转变提供助力，有效推动房地产行业的转型升级及持续、健康发展。

传统的住宅开发依靠开发、建设、销售实现资本的进入及退出，但这种模式无法适用于运营类的房地产行业，而REITs能够有效地连接产业和资本，打通运营类房地产行业的资本循环。房地产企业可以在产业类项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立REITs在公开市场出售，实现了资本的进入及退出。REITs为持有运营类的产业类项目提供稳定的资本退出方式，从而实现运营类项目“投融管退”的闭合资本模式，进一步推动房地产行业的转型升级及持续、健康的发展。

最后，REITs可以促进房地产行业回归消费属性，服务实体经济。REITs以经营性不动产为底层资产，为各类产业提供经营所需的物理空间，有助于促进消费升级，进而带动相关产业转型升级，实现以金融创新促进房地产行业回归本源、服务实体经济。