第二节 世界主要经济体房地产行业发展的重要趋势：REITs
一、世界主要经济体房地产行业发展的重要趋势
截至2021年年末，根据EPRA（欧洲公共房地产协会）发布的《全球房地产基金研究报告：基于全球主要国家房地产投资信托基金的比较》（EPRA Global REIT Survey 2021： A comparison of the major REIT regimes around the world），EPRA房地产指数涵盖的全球市场商业房地产价值（统计范围涵盖了住宅开发及租赁）约为31.8万亿美元，其中上市房地产行业的总价值为4.2万亿美元，占全球市场商业房地产价值的13.1%，REITs总市值为2.5万亿美元，占全球市场商业房地产价值的7.9%。
需要说明的是，上述报告对每个国家商业房地产市场的估值系根据国内生产总值与一定系数相乘计算的，根据不同国家所处的不同经济发展阶段，系数有所不同。发达国家一般为0.45，新兴市场国家的系数会低于此数值。
从上述数据可以看出，资产证券化是全球房地产行业的重要趋势和必然发展方向。
1.美国房地产市场与REITs发展现状
就美国房地产行业的发展趋势，易居房地产研究院流通研究所所长崔裴曾表示，美国的房地产行业从以提供物质产品为主的类制造业，进化升级为真正的服务业，其行业结构的主体部分是房地产出租业，经营模式已由传统的以资本增值收益为主升级为以长期现金流收益为主。美国房地产行业的进化、升级促进了美国房地产市场的结构优化及相关子市场关联互动机制的形成，如住房租买选择机制、房地产投资替代机制，这些机制均增强了房地产市场的自我调节能力。
2021年10月8日，Wind（万得）来自美国经济分析局发布的数据显示：
2020年，美国名义GDP总量约为20.89万亿美元；房地产行业增加值[16]高达2.41万亿美元，占国民经济比例的12.25%；REITs为223只，市值约为1.2万亿美元[17]，约占美国房地产行业增加值的47.79%，约占美国当年GDP总量的5.7%。
2019年，美国名义GDP总量约为21.37万亿美元；房地产行业增加值高达2.68万亿美元，占国民经济比例的12.54%；REITs为219只，市值约为1.33万亿美元，约占美国房地产行业增加值的49.63%，约占美国当年GDP总量的6.22%。
2018年，美国名义GDP总量约为20.53万亿美元；房地产行业增加值高达2.44万亿美元，占国民经济比例的11.89%；REITs为226只，市值约为1.05万亿美元，约占美国房地产行业增加值的43%，约占美国当年GDP总量的5.11%。
就上述连续三年的数据而言，美国房地产行业增加值占各年GDP总量的12%左右，是美国的支柱产业；而REITs市值占美国房地产行业增加值的43%至50%，占美国GDP总量的5%至6%。
2.英国及法国房地产市场与REITs发展现状
（1）英国
2020年，英国GDP总量约为2.15万亿英镑[18]；REITs为54只，市值约为109 558百万欧元，换算为91 294百万英镑[19]，约占英国当年GDP总量的4.25%。
2019年，英国GDP总量约为2.25万亿英镑；房地产行业增加值高达263 565百万英镑，占国民经济比例的11.7%；REITs为53只，市值约为58 537百万欧元，换算为48 779百万英镑，占英国房地产行业增加值的18.5%，约占英国当年GDP总量的2.17%。
2018年，英国GDP总量约为2.17万亿英镑；房地产行业增加值高达260 026百万英镑，占国民经济比例的12%；REITs为55只，市值约为63 988百万欧元，换算为53 302百万英镑，占英国房地产行业增加值的20.5%，约占英国当年GDP总量的2.46%。
就上述连续三年的数据而言，英国房地产行业增加值占各年GDP总量的12%左右，是英国的支柱产业；而REITs市值约占英国房地产行业增加值的20%，占英国GDP总量的2%至4%。
（2）法国
2020年，法国GDP总量约为2.05万亿欧元；房地产行业增加值高达0.28万亿欧元，占国民经济比例的13.66%；REITs为27只，市值约为64 778百万欧元，约占法国房地产行业增加值的23%，约占法国当年GDP总量的3.12%[20]。
2019年，法国GDP总量约为2.17万亿欧元；房地产行业增加值高达0.28万亿欧元，占国民经济比例的12.90%；REITs为28只，市值约为40 120百万欧元，约占法国房地产行业增加值的14.3%，约占法国当年GDP总量的1.84%。
2018年，法国GDP总量约为2.10万亿欧元；房地产行业增加值高达0.27万亿欧元，占国民经济比例的12.86%；REITs为30只，市值约为51 010百万欧元，约占法国房地产行业增加值的18.89%，约占法国当年GDP总量的2.43%。
就上述连续三年的数据而言，法国房地产行业增加值占各年GDP总量的13%左右，是法国的支柱产业；而REITs市值占法国房地产行业增加值的14%至24%，占法国GDP总量的1%至3%。
3.日本房地产市场与REITs发展现状
2020年，日本GDP总量约为539.07万亿日元[21]；房地产行业增加值为65.90万亿日元，占国民经济比例的12.22%；REITs为64只，市值约为187 640百万欧元，换算为25.37万亿日元，[22]约占日本房地产行业增加值的38.50%，约占日本当年GDP总量的4.70%。
2019年，日本GDP总量约为561.27万亿日元；房地产行业增加值为65.65万亿日元，占国民经济比例的11.70%；REITs为66只，市值约为107 970百万欧元，换算为14.60万亿日元，约占日本房地产行业增加值的22.23%，约占日本当年GDP总量的2.6%。
2018年，日本GDP总量约为556.19万亿日元；房地产行业增加值为65.23万亿日元，占国民经济比例的11.73%；REITs为66只，市值约为118 827百万欧元，换算为16.06万亿日元，约占日本房地产行业增加值的24.62%，约占日本当年GDP总量的2.89%。
就上述连续三年的数据而言，日本房地产行业增加值占各年GDP总量的12%左右，是日本的支柱产业；而REITs市值占日本房地产行业增加值的24%至38%，占日本GDP总量的3%至5%。
4.我国房地产市场、REITs发展现状及未来房地产市场REITs的体量
以上国家的数据显示，近三年房地产行业增加值占GDP的比重均超过10%。美国三年房地产行业增加值占其GDP的12%左右，而房地产市场REITs占美国房地产行业增加值的比重则为40%—50%。
从以上分析中可以得出的基本结论为，房地产仍为主要发达国家的支柱产业，REITs将成为房地产业务的主要运作模式，不仅是金融模式，也是业务运作模式。
我国国家统计局国家数据网站的信息显示，2020年，我国GDP总量约为101.59万亿元，房地产增加值为7.34万亿元，占我国当年GDP的比例为7.2%。
2019年，我国GDP总量为98.65万亿元，房地产增加值为7.04万亿元，占我国当年GDP的比例为7.1%。
2018年，我国GDP总量为91.93万亿元，房地产增加值为6.46万亿元，占我国当年GDP的比例为7%。
根据上述数据，按照2021年我国GDP114万亿元、5%至6%的区间比例计算，我国REITs市场的体量为5.7万亿元至6.84万亿元，如按照全球REITs的总市值与商业地产总市值的13.8%计算，我国REITs市场的体量约为7.08亿元（114万亿元×0.45×13.8%=7.08万亿元）。根据北大光华课题组于2017年11月发布的《中国不动产投资信托基金市场规模研究》报告，通过采用比较研究的方法分析美国、新加坡、我国香港地区和澳大利亚等REITs市场的绝对和相对规模，根据两类可比指标和一些合理假设，北大光华课题组最终认为，中国标准化的公募REITs市场的潜在体量应在4万亿元至12万亿元。