1.古人怎么“安家”

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想要“安家”，首先要有一个“家”。除了祖上有宅子无须另置的人以外，想“安家”就离不开房屋交易。与今天一样，房屋交易少不了“中介”，也就是房产经纪人。在中国各个城市的档案馆里，清朝、民国的房地产契证并不少见，也很容易找到所谓“经纪人”的名字，只不过，当时社会对他们的称呼是“房牙”。

房牙这个称谓是从“牙商”延伸而来的。汉朝时，人们将这种撮合买卖的中间人叫“节驵侩”，“侩者，会合两家交易者；驵者，其首率也”，而“侩”这个字，后来就逐渐发展为“市侩”这一贬义词，用来形容唯利是图、庸俗可厌的人。

《南齐书》里记载了这样一个故事：南齐有个人叫崔慰祖，想卖掉自家的房子，就找了个中介。中介问：“您这套房想卖多少钱？”崔慰祖说：“45万。”中介问还能往下降一降吗？崔慰祖不同意，中介就说，那到时候，你跟买主说这套房卖46万，多卖的那1万归我。崔慰祖回答说“是即同君欺人，岂是我心乎”，正气凛然地表示合伙骗人不应是自己的所作所为。

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到了唐朝，房产经纪人有了正式的名称，就是房牙。唐朝的经纪人多被称为牙郎或牙人，因为干这一行的，多从事牛马等牲口交易，所以必须得是识别牲口年龄的高手，只要瞧一瞧牲口嘴里的牙齿，对牲口的价格就了然于胸。于是，“牙郎”慢慢成了吃中介这碗饭的人的统称。

唐朝最有名的牙郎是安禄山和史思明。据《旧唐书》记载：“（安禄山）解六番语，为互市牙郎……（史思明）又解六番语，与禄山同为互市牙郎”，可见，二人最早是在边境从事马匹交易的经纪人，后来通过语言优势才从经纪人转变为职业军人。

唐朝明令禁止一般性的田产交易，不过寺庙田产的买卖不在监管范围之内，现今遗存的唐朝文献中，就有不少关于寺庙田产的交易记录。

古代房牙行业的春天，要等到五代十国乃至北宋初年。

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五代十国时的后唐皇帝唐明宗下令，“如是产业、人口、畜乘交易，须凭牙保。如有故违，关联人押行科断”，就是说如果有谁买卖房屋、买卖奴隶、买卖牲口，必须让牙人经手，违反规定的会被送到相关的牙人协会接受处罚。之所以这么规定，是因为交易只有通过牙人经手，政府才能收取契税，私人交易政府收不到钱。

这一政策延续到宋朝，力度就更大了。《宋刑统》规定“田宅交易，须凭牙保，违者准盗论”，就是说买卖房子和土地，必须由牙人经手，否则就按偷盗论处。处罚盗贼是按赃计罪，比如偷的东西值一尺布，打二十大板；如果值五十尺布，劳改一年。想想房子多值钱，按宋朝这种法律，谁买卖房产要是胆敢不找牙人经手，那打板子能把屁股打烂，坐牢能把牢底坐穿。

根据宋人李元弼《作邑自箴》的记载，宋朝的牙人是有行业准入制度的，政府会颁发类似于营业许可的身份木牌，牌上写明姓名、籍贯、从事行业，就像如今房地产经纪人佩戴的标牌。

不过宋朝买卖房产，实际操作起来要比现代复杂得多，因为当时卖房有一个“先问亲邻”制度。宋朝在进行房地产交易时，首先要询问亲属有无购买意愿，随后要依次询问房宅东、南、西、北四个方向的邻居，只有亲属和邻居都正式确认无购买意愿后，才轮到真正的购买者。

古代中国是宗族社会，尤其在同姓之人构成的社群中，田宅外售相当于是宗族财产的流失，卖方“先问亲邻”也是为维护宗族利益所采取的手段。

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到了明清时期，房牙在业务操作上已经非常成熟了，特别是房契书写格式经过历朝历代的沉淀，已经非常规范了。一张房契，要注明买卖双方姓名、房屋坐落、房屋四至、产权情况、阴沟、暗道、水源、地税、是否一次性付款等项目。房契签订后，房牙与买卖双方到官府盖印，以示合法性，至此，房牙对于这宗交易的责任才算完成。

盖红色官印并纳税的契约称为“红契”，与之相对，民间私下订立、不纳税的契约称为“白契”，不受法律保护且被发现后要治罪。

可以说，明清的房牙兼有中介、评估、登记代理、监督交易双方照章纳税多项业务，相当于如今房产经纪人、房产评估师、不动产登记代理人和税务稽查员这四种职业的合体，可以说权力不小。不过想当上房牙也不容易，明清时期，想当房牙要向官府领取执照（牙帖）并缴纳税金（牙帖费），行业也有协会（牙行），每隔几年官府还要办个年检什么的。

房牙还被政府划定了固定的活动区域。房牙对本辖区内，未经房牙见证、私下订立的白契有清查的职责，一旦核实，可获得奖励。而若是被官府查出来，房牙自然也要承担责任。

不过即便如此，白契还是屡禁不止，因为买卖双方除了交付契税以外，还要付各种杂费，比如签合同那张纸也要收钱，叫“契纸钱”，过户时盖章也收钱，叫“朱墨头子钱”，这就增加了购房者的负担，也变相给了熟稔房地产事务的房牙一定的操作空间。

当然，那种“一不过户，二不办证”的白契是极少的，房牙一般不会采用这种简单粗暴的方式。他们多是暗中降低交易额，因为契税征收税率固定，征税金额由成交价格决定，于是民间订立白契，办官方手续用红契，也就是用所谓阴阳合同，暗减房价，规避高昂的契税。另外，由于低于一定额度的房契可不纳税，在房牙的操作下，民间有时甚至会将一份房契拆成七八份。

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在房产交易中，房牙忙前忙后，当然不是无偿劳动，交易双方都要为此支付佣金。按照常规，佣金是“成三破二”。“成”者乃买房人，有钱才买房子，“破”者系卖房人，卖房是破落的象征，“成三破二”即买主出房价的3%，卖主出2%。在《四世同堂》中就有一位房牙金三爷，北平城的瓦片就是他的铁杆庄稼，他的中介报酬就是“成三破二”，他就依靠这5%的佣金生活。

到了民国，买卖双方付的佣金就差不多了。拿史上最文艺的房产经纪人徐志摩为例，当时普通百姓每个月大概赚10块大洋，而徐志摩稿费在600块大洋左右，奈何太太陆小曼实在挥霍无度，徐志摩不得不东奔西走，拼命挣钱。他一口气在五所学校兼职，课余还要赶稿，这位不屑市侩气的诗人后来还不得不干起房产中介的营生，因为这行挣钱多。当时中介的佣金是买方卖方共收2.5%，但是徐志摩着急赚钱，居然只要半价就出单。不过即使是半价，当时一单生意徐志摩也能赚400块大洋，可见这一行利润之丰。

然而，总有一些贪心的房牙，在合法收入之外还要给买卖双方找碴儿出难题，通过各种手段从中获取不菲利益。晚清的江浙沪地区对这群房牙有一个非常形象的称谓——“白蚂蚁”，形容其疯狂吞噬房屋。据《清稗类钞》记载：“‘白蚂蚁’系地皮房屋之掮客也。倚此营生，专蛀人家房屋。”