农业用地和所有权

在许多国家，土地与头衔、身份、命令或规则密切相关。古代，土地投资者一般拥有非常高的经济、社会和政治地位。富人们认为农业代表着贵族阶层，而将商业和贸易与低阶层的人联系在一起，可想而知，人们偏好利用土地和囤积地产来积累更多的财富。尽管土地并不一定是回报最优厚的投资形式，但是其风险比其他很多贸易和商业活动更低，因此，土地所有者通常能接受较低的资本回报。

土地投资也是财富代际转移的主要机制。例如，在公元前2000年中期的阿拉法（Arrapha）古城，将土地所有权转移给家族成员之外的人是非法的。但是越来越多的人渴求突破政策约束，多种多样的方法应运而生，有证据表明，在部分地方，土地所有者愿意出售土地。[1]

土地所有者控制着土地资产，但他们通常不直接参与运营。许多人除了拥有土地之外还拥有固定职业，因此被动型股东通常成为主流。例如，被雅典和罗马征服的一些殖民地中，军人多拥有土地，但他们没有时间管理，也缺乏管理经验。古代的土地所有权基本由身份、军事条款、君权神授等非经济因素决定，土地所有者本人缺乏资产管理的相关知识，不得不依赖有才干之人。因此，精英阶层的土地所有者通常会雇用社会等级较低的人（包括奴隶），来管理自己所拥有的土地资产。

美索不达米亚的农业

历史上有关投资管理最早的记载始于美索不达米亚，这个处于幼发拉底河和底格里斯河之间的文明摇篮，即今日伊拉克、叙利亚、伊朗和土耳其的部分区域。美索不达米亚，用古希腊语简单翻译过来表示“两河之间的土地”，这里曾经滋养了不同的文明。苏美尔——位于美索不达米亚南部的区域，是人类最早文明的起源地，它有很多著名的早期发明，包括车轮和文字系统，最早可以追溯到公元前4000年。在美索不达米亚，大部分土地属于神庙或者国家，但土地私有化已经初见端倪，从可循的历史记录中我们发现，在美索不达米亚，部分富有的城市居民已经成为郊区土地的遥领地主。[2]

随着美索不达米亚结束争端，神庙的重要性与日俱增，最终成为权力中心。[3]比较特别的是，神庙在北方的重要性明显弱于南方。国家与神庙的土地所有权有两个鲜明特点：一是土地必须用于农业生产，二是土地可以作为对政府官员的补偿。[4]庞大的农业规模使国家集中所有权具有突出的优势。例如，早期的苏美尔人必须灌溉土地，因为当地气候不佳，而且河流流量不规则，而大范围的劳作需要集合全部劳动力。统治者只有鼓吹土地是属于神的财产，才能说服人们参与集体劳动。[5]然而，在现实中，正是土地而非神灵为经济体系的发展奠定了基础。

我们无法查证早期在这些地区是否存在土地租赁。然而，在乌尔第三王朝，农民可以向神庙或者政府申请租赁土地。[6]公元前2250年至公元前2000年，强大的宗教体系被强大的国家体系所替代，政府取代神庙对经济实施严格控制。[7]

此外，美索不达米亚见证了公共资产管理的诞生。政府为了巩固神庙和国家土地的所有权，建立了更先进的官僚制度进行支持，这种制度在一定程度上能决定公共土地租赁的时间和方式。该制度建立了投资经理必须遵守的条款和规定，目的是减少欺诈。公共投资经理在苏美尔人的拉格什城邦工作，那里有剩余的土地，并配备一流的水资源。这块土地暂时从公共土地中剥离出来用于租赁。农民用银锭交租，作为对国家提供土地和水资源的回报。[8]

阿卡德文明是大约在公元前2330年兴起的高级文明，持续了近200年。随着阿卡德王朝的衰败，以及乌尔第三王朝的崛起，大部分地区被军队割据、统治，每个地区必须向国家纳税（古称“gun mada”）。[9]军队首领通过各种方式实施土地管理，譬如雇用劳动力或者使用奴隶开展农耕，雇用管家对耕作进行监督，或者向农民出租土地。[10]

巴比伦尼亚位于新月沃土的中部，是苏美尔和阿卡德文明融合发展后出现的新文明。巴比伦尼亚与亚述连年征战，亚述位于美索不达米亚的高地，曾发动多次征服侵略战争。据历史记载，在古巴比伦时期（公元前18世纪至公元前17世纪）之前，就已经出现土地私有制。随着时间的推移，南部很多家庭也开始签订购买与遗赠土地的协议，而在乌尔第三王朝初期变得日益萧条的土地租赁也重获生机。关于土地租赁的文字资料大概出现在公元前1850年，而相关实践可能始于更久远的年代。我们查阅了大型城镇留下的历史资料，深入了解了当时富人的农业活动。尽管资料显示土地所有者可以选择自己耕种土地，或者把土地租给佃农，或者使用奴隶或雇用劳动力耕种，但是我们却无法掌握这些土地耕种安排的相对频率。[11]

从古巴比伦时期至波斯帝国晚期，土地租赁变得普遍，关于农田租赁的历史资料浩如烟海，而且相关实践也随之进步，譬如可租赁的土地面积日益扩大。同时，强制劳动越来越少，这极有可能是因为这种安排在收成欠佳时成本过高。[12]富人们更多选择雇用佃农来实现耕种生产量最大化，因为佃农能自己保留部分收成。此外，土地所有者利用这种模式轻而易举地把未开垦的土地变成了肥沃的耕地。土地所有者与佃农之间签订协议，只要开垦相当面积的土地，就可以免交第一年的租金，第二年的租金也较低，这激发了佃农的劳动热情，而这种热情很少能存在于工资制结构中。[13]

在很多方面，农民薪水制与佃农制度相当于现代金融薪酬结构的前身，类似当今社会中资金经理的固定工资和绩效奖励。在古代架构中，无论投资多少，受托人均能领取相应的报酬，而委托人则保留所有投资盈余。对于委托人而言，向受托人支付一定比例的报酬能激励他们更好地耕作。

古希腊的房地产管理

古希腊人非常看重房地产管理，甚至赋予了其哲学术语。在古希腊早期著名的经济学论著《经济论》（写于公元前4世纪，是一部语录体著作）中，色诺芬描写了一段苏格拉底关于房地产管理的对话：

我有一次听到他（苏格拉底）对管理家务发表看法，他是这样说的。

“告诉我，克里托布拉斯，”他问道，“管理家务是不是也是一种知识，跟医药、锻造和木工一样？”

“至少对我而言，是的。”克里托布拉斯答道。

“正如我们知道如何描述这些工作一样，我们能否描述什么是家务管理呢？”

克里托布拉斯回答说：“我的理解是，所谓好管家至少应该是把自己的房子管理得很好。”

“但是如果一个人将另一所住宅交给这个管家，”苏格拉底问，“管家也愿意的话，他不能像管理自己的家一样管理这个房子吗？对于木工而言，他们除了为自己工作外还可以为别人做木工活，那么同样地，以此类推，有技能的管家也应该可以。”

“至少对我而言，是的，苏格拉底。”

“那么，”苏格拉底说，“有技能的人，即使本身并不富有，但也可以管理别人家的房产，就如同建筑师可以为别人盖房子并获取酬劳一样，是吗？”

“是的，众神之王宙斯会准许，他会得到很多酬劳。”克里托布拉斯回答说，“如果他愿意当管家，他能够完成工作，并为这个家带来生产剩余，使财产增值。”[14]

这段谈话主要是关于房地产管理的，因此古希腊的土地所有者自己不耕种土地并不奇怪。色诺芬的《经济论》中的另一个人物——伊斯霍玛科斯的观点，曾被一位学者解释为：“农耕是最令人愉快的工作，掌握起来并不困难；你可以把它全部交给管家。虽然你要早起监督，骑着马在庄园周围检查，确保仆人们都在干活，但是晨检结束后，剩下的时间就属于自己，可以去城市，与其他绅士走动，甚至与苏格拉底交谈。”[15]这段解释让我们非常清楚地感受到，古希腊的土地所有者大部分身份尊贵，是上层社会的名流。亚里士多德进一步对古希腊社会的极端分层做了描述：“这个时期不仅各个领域的社会架构体现出寡头政治，而且穷人阶级，无论男人、女人还是儿童，都是富人的奴隶。”除了雇用管家外，还有一些拥有多个庄园的富人使用奴隶耕种土地，而且让部分优秀的奴隶当管家来监督其他奴隶工作。与美索不达米亚人偏爱佃农制不同，古希腊土地所有者很少出租他们的土地。[16]

通常，耕地能生产出大麦、小麦、葡萄、无花果，而无法耕种的土地可以饲养牛羊。从可耕地面积看，现代希腊只有约22%的土地可用于耕种，因此我们不难推算出在古代估计也是类似的比例。然而，我们也发现当时还有一些非常优秀的人对土地开展专门投资。譬如，伊斯霍玛科斯的父亲经营了一个中转销售机构。也就是说，他先购买有问题的土地，对其进行改造，然后将它们卖给那些希望拥有丰饶土地，但不会购买改造前的土地的潜在买主。[17]

古罗马的地产管理

古罗马时期，地产管理提升到新的高度，因为随着帝国城邦迅速扩张，个人拥有多处地产司空见惯。在东部战争时期（公元前200年至公元前150年）以及后来的格拉古时期（公元前150年至公元前80年），对地产的投资成为很多家庭积累财富的主要渠道。罗马的精英阶层拥有大量地产、农场和牧场，这些财产有的属于军事或政治奖励，有的则是为了投资而购买的。随着古罗马帝国的开疆拓土，人们在其他领地包括亚洲、希腊、高卢、西班牙和非洲的投资也大量增加。[18]通常，罗马的精英阶层是遥领地主，资产管理对他们的财富影响最大。[19]虽然家庭成员能承担管理职责，但是他们也会雇用代理人、财务和财产经理为其管理位于农村的大片土地。代理人还常常管理各类支付活动、借贷活动和大额采购。[20]有时，财务经理可能是土地所有者的奴隶，还有一些奴隶为多个主家提供服务，相当于职业经理人。[21]

有时，权力精英也会相互帮助进行财务管理。例如，著名政治学家西塞罗，曾经接受艾蒂科斯的帮助，艾蒂科斯是一名银行家，本身也是贵族。但是艾蒂科斯有时会离开罗马。在这种情况下，卢修斯·钦丘斯会负责打理西塞罗的财务。然而，没有任何历史资料能证明，他们提供此类财务管理帮助有任何酬劳。一些经理人提供财务管理服务并不收取费用，他们只是希望证明自己有能力做好这种高级工作。譬如，科尼利厄斯·内波斯曾解释道，艾蒂科斯之所以选择当代理人，是为了证明他不参与国家政治并非因为懒散，而是因为更喜欢其他工作。艾蒂科斯不仅为西塞罗服务，还为加图·霍滕休斯、奥卢斯·托尔夸图斯和许多罗马骑士提供财务管理服务。[22]

在罗马共和国时期（就像在古希腊），地产管理人通常是奴隶或者受雇的自由人。而在罗马帝国时期，担任地产管理人——至少为当地名流担任地产管理人——是更尊贵、更体面的工作。譬如，奥里利乌斯·阿庇安是公元3世纪罗马统治时期埃及亚历山大城的议员。[23]他拥有多处庄园，其中一处在遥远的外部城邦阿西诺。他雇用了一个名叫阿利皮乌斯的全职管家，对其他下级主管发布指示，而这些主管分别负责这座庄园的相关具体工作，包括管理农耕、养护地产、监督其他长期工作的工人等。有关收成和农产品销售等重要事项的决定，由高层级的管理团队做出。阿利皮乌斯不仅管理和监督这座庄园，而且他本身还是大片土地的所有者，并且可能是该城邦的议员。非常有趣的是，从历史资料看，我们并不清楚该城邦的房地产管家能否获得酬劳。为这座庄园服务的普通工人可能隶属某个村庄，而村庄也是他们管理团队的所在地，村庄为普通工人支付工资。由于领取工资在当时被认为有失身份，因此高级管家通常会获取其他形式的回报，如管理房地产所带来的更高的社会地位和更大的权力。[24]

罗马帝国的发展推动了其他类型的土地投资管理，其中公元1世纪埃及的欧斯埃是最引人注目的例子之一。欧斯埃是罗马帝国在埃及的土地，由君主、家族以及心腹拥有，还有部分属于王室夫人和儿童。出租土地、经营粮仓、制作瓶装酒、生产橄榄油以及出售牲畜为他们带来可观的收入。但是，土地所有者居住在罗马，因此需要把地产托付给行为自律、善于打理的管家。欧斯埃的管理并不简单，有许多小块土地分布在非常远的地方，格局纷繁杂乱。这里的管家多数是自由公民，但也有奴隶担任管家的情况，譬如我们发现，有一位在俄克喜林库斯（位于开罗以南的上埃及）看管家畜的名叫切林图斯的奴隶就曾担任管家。尽管历史记录并不明确，但是我们可以推断出这个管家可能是从罗马派去埃及的，而他被选中很有可能是由于他十分忠诚，而且能力出众。[25]