1.2 房地产的特性与类型

1.2.1 房地产的特性

房地产自身具有特殊的属性，这导致房地产价值、房地产市场也具有特殊的属性。房地产的特性是以土地的特性为基础的，因此，学习房地产估价必须对房地产的特性尤其是土地的特性有全面、深入的了解。房地产的特性体现在以下几个方面。

1.不可移动性

不可移动性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性。土地上的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为立体空间和完整意义上的土地，其位置是固定的，不能移动。建筑物由于“定着”于土地之上，其位置通常也是固定的，不能移动。虽然有时为了道路建设和古建筑保护等，需要对建筑物实施整体“平移”，但是要清楚，被移动的建筑物与原土地分离后，作为房地产整体来说已经不再是原来的房地产，因为土地已经不再是原来的土地。况且，建筑物被移动的情况很少见，往往是不得已而为之。

由于不可移动，每宗房地产的日照、温度、湿度、交通、景观以及与重要场所（如市中心）的距离、外部配套设施、周围环境等，均处于相对稳定的状态，从而形成独有的自然地理位置和社会经济位置，使得房地产有区位优劣之分。值得注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却是可以改变的。因为对外交通、外部配套设施等的变化，均可以影响房地产的社会经济位置。

房地产的不可移动性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，如当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等。由于人们无法将房地产从低价地区搬到高价地区，所以房地产市场只能是地区性市场，而不是全国性市场，更不是全球性市场。

2.独一无二性

独一无二性也称为独特性、个别性，是由房地产的不可移动性派生而来的。由于房地产在位置、朝向、地形、地势、周围环境、景观等方面各不相同，即使两宗房地产的物质实体一模一样，但实质上也是不相同的，可以说没有完全相同的两宗房地产。房地产的独一无二性，使得房地产之间不能彼此完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别。独一无二性使得房地产交易不适宜采取样品交易的方式。尽管购房者能够看到样板房、沙盘、售楼书、照片等，但还是要到交易对象所在地实地观察、感受或体验。由于房地产具有这一特性，因此要求房地产估价必须进行实地查勘。

3.寿命长久性

寿命长久性也称为耐久性，对土地而言，也称为不可毁灭性、永续性。只要对土地进行适当的保护，土地的生产力或利用价值一般就不会丧失，能够一次又一次地被反复利用。建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生自然倒塌，通常是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。

由于寿命长久，房地产可以为其拥有者带来持续不断的利益。但从我们国家来看，由于土地使用权是有期限的，因此，房地产的寿命受到土地使用权期限的制约。目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去已使用年限后的剩余期限。建设用地使用权期满，除住宅用地使用权自动续期外，其他建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。了解这一点对房地产估价有重要的意义，如坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而降低房地产的价值。

4.供给有限性

土地是大自然的产物，不是人工生产建造的，而且地球表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增加。土地的这种特性被称为有限性、不可再生性。人类可以改良土地、改变土地形态，甚至于在沿海地区通过“填海造地”扩大陆地面积，但这种“造地”的数量相对于现存的土地数量来说是微不足道的。

由于土地供给是有限的，导致土地上建筑物的数量也是有限的，尤其是好地段上的建筑物更是有限，这使得房地产具有独占性。一宗特定位置尤其是好位置的房地产被人占有以后，占有者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景（如海水、阳光、沙滩），或者可以支配相关的自然资源和生产力。而他人无法拥有这些，除非支付相当的代价购买，这就是房地产价格产生的原因。随着人类社会的发展和人民生活水平的提高，社会对各类房地产用地的需求不断增加，于是产生了供给有限与需求增长之间的矛盾，最终导致土地价格不断上涨。

5.价值较大性

与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。从单价来看，每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格，低则数千元，高则上万元甚至十几万元，繁华商业地段经常有“寸土寸金”之说。从总价来看，房地产不可以按照平方米之类的小单位零星消费，必须有一定的规模（如一定的面积），因此，可供利用的一块土地或一套住房的价值，比一件家具或一台电视机的价值要大得多。对普通居民来说，购买一套普通商品住宅通常需要花费其一生的积蓄。至于一幢别墅、一座商场的价值就更大了，通常为上百万元、上千万元甚至上亿元。

6.用途多样性

用途多样性主要是空地所具有的特性。一块土地往往有多种用途，既可以用于农业生产，也可以用于工业、商业、住宅、交通运输、教育卫生等。在不同的用途中还可以选择不同的利用方式，如居住用途有普通住宅、高档公寓和别墅，有老年公寓、青年公寓和学生公寓，既可以建平房也可以建多层或高层建筑。房地产虽然具有用途多样性，但现实中房地产的用途并不是其拥有者可以随意决定的。房地产的利用一方面要符合城市规划等的规定，另一方面存在着不同用途之间的竞争和优选。在市场经济中，房地产拥有者往往将房地产用于可以获得更高收益的用途。从经济角度来看，选择土地利用方式的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧地、森林、不毛荒地。

7.相互影响性

相互影响性即经济学上所讲的“外部性”。由于土地是联结在一起的，不能移动和分割，房地产的用途、建筑高度、外观等状况通常会相互影响，因此，房地产的价值不仅与其本身的状况有关，还受周围房地产的用途和开发利用情况的影响。例如，在一幢住宅附近建花园、开辟绿地，或建造一个购物中心，会提高其价值，而在其附近建工厂或垃圾站，则会降低该住宅的价值。正是由于房地产具有相互影响性，产生了“相邻关系”，所以法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。

8.易受限制性

由于房地产具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界上几乎所有的国家和地区，对房地产的利用、交易等都有一些限制，甚至是严格管制。政府对房地产的限制一般是通过4种特权来实现的：①管制权——政府为了保障公众安全、健康和一般福利，可以直接对房地产利用做出限制。例如，通过城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等做出规定，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。②征收或征用权——政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强制、有偿地取得单位和个人的房地产所有权或使用权，如土地征用、征收和房屋拆迁便属于这种情况。③征税权——政府为了增加财政收入等，可以对房地产征税或适当提高房地产税，只要这些税是公平征收的。④充公权——政府可以在房主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产。

9.难以变现性

难以变现性也称为变现能力弱、流动性差。变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强；反之，称为变现能力弱。房地产由于具有独一无二、价值较大、易受限制等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生。一宗房地产如果要出售，通常需要较长的时间才能找到合适的买者，讨价还价的时间一般也较长。当需要将房地产快速变现时，通常要以一定幅度的降价为代价才能实现；有时即使做了一定幅度的降价，在短期内也可能找不到买者。

10.保值增值性

由于土地面积不能增加，所以在人口增加、城市基础设施不断完善的情况下，房地产的价值可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增值。

房地产通常具有保值功能，因为它能抵御通货膨胀的影响。如果出现通货膨胀，意味着货币贬值、购买力下降，即钱不值钱了。而房地产的增值速度能抵消货币的贬值速度。具体来说，就是能保证投资于房地产一段时间后所抽回的资金，完全能够购买到当初的投资额可以购买到的同等房地产。这主要是由于房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致房地产价格上涨，而且房地产价格上涨的幅度不低于通货膨胀的幅度，即“水涨船高”。

房地产的自然增值同样来自房地产的价格上涨，主要包括：①外部经济，如政府进行道路建设，修建广场、公园，调整城市发展方向，改变城市格局等。②需求增加，如经济发展和人口增加带动房地产需求增加。③房地产使用管制改变，如将原工业用途改变为居住用途，增加容积率等。这些因素都可以引起房地产价格上涨，属于房地产的自然增值。

此外，引起房地产价格上涨的原因还有可能是房地产产权人对房地产进行投资改良，如更新设备、装饰装修、改进物业管理等，这是投资利润所要求的，不属于房地产保值增值的范围。

1.2.2 房地产的类型

房地产的类型可以按照不同的标准，根据不同的需要，从不同的角度进行划分。

1.按房地产用途划分

根据房地产用途，将房地产分为以下10类。

（1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，可分为普通住宅、高档公寓、别墅等。集体宿舍可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。

（2）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，如商场、商铺、购物中心、超级市场、批发市场等。

（3）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，如办公用地、办公楼。办公楼又可分为商务办公楼（写字楼）和行政办公楼两类。

（4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，如饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。

（5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，如酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

（6）体育和娱乐房地产：是指供人健身、消遣使用的房地产，如体育馆、体育场、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。

（7）工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，如工业厂房、仓库等。

（8）农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，如农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。

（9）特殊用途房地产：如车站、机场、汽车加油站、博物馆、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。

（10）综合房地产：是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产，如商住楼等。

2.按房地产开发程度划分

根据房地产开发程度，将房地产分为以下5类。

（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

（2）毛地：是指具有一定城市基础设施，有地上物（如围墙、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。

（3）熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度，可做如下划分：①“三通一平”的土地：指通路、通水、通电以及场地平整的土地；②“五通一平”的土地：指具备了道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整的土地；③“七通一平”的土地：指具备了道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整的土地。

（4）在建工程：也称未完工程，是指处在某种开发建设阶段而尚未竣工的房地产。

（5）现房：是指已建造完成、可直接使用的房地产。按照新旧程度，可分为新房和旧房，其中新房可分为毛坯房、简装房和精装房。毛坯房是指建成后没有进行室内装饰装修的房屋。简装房是指室内装饰装修简单或很普通的房屋。精装房是指室内装饰装修精致或精美的房屋。

3.按实物形态划分

根据实物形态，将房地产分为以下9类。

（1）土地：可分为有建筑物的土地和无建筑物的土地。

（2）建筑物：可分为已建成的建筑物和尚未建成的建筑物。已建成的建筑物又可分为新建筑物和旧建筑物。尚未建成的建筑物又可分为正在建造的建筑物和停缓建的建筑物。

（3）土地与建筑物的综合体：可分为土地与已建成的建筑物的综合体（即现房）和土地与尚未建成的建筑物的综合体（即在建工程或房地产开发项目）。

（4）房地产的局部：是指整幢房屋中的某层或某套房屋，或者是整宗土地中的某一部分土地。

（5）未来状况下的房地产：是指目前尚未建成而在将来建成的房屋及其占用范围内的土地，其中最常见的是期房。

（6）已灭失的房地产：例如已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。

（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分：例如建筑物的装饰装修部分，房地产受损之后与受损之前的差异部分。

（8）以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产：例如正在运营的、使用的酒店通常既包含土地、房屋等房地产，还包含家具、电器、机器设备等其他资产。

（9）整体资产中的房地产：例如一个企业中的土地或房屋。

4.按是否产生收益划分

根据是否产生收益，将房地产分为以下2类。

（1）收益性房地产：是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、仓库、农地等。

（2）非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目的的房地产等。

划分收益性与非收益性房地产可以帮助我们判断是否可以采取收益法进行估价。是否为收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该房地产是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓目前尚未出租而空置着，但它仍属于收益性房地产，因为它具有产生收益的潜在能力，其收益可以通过其他相似公寓的收益取得。

5.按经营使用方式划分

根据房地产经营使用方式，将房地产分为以下4类。

（1）销售房地产：如住宅、写字楼、商铺、标准厂房等。

（2）出租房地产：如商店、餐馆、住宅、写字楼等。

（3）自营房地产：如旅馆、汽车加油站、影剧院等。

（4）自用房地产：如行政办公楼、学校、特殊厂房等。

这种分类对于选用估价方法十分有用，例如，销售的房地产可以采用比较法估价，出租或自营的房地产可以采用收益法估价，自用的房地产可以采用成本法估价。当然，有的房地产如住宅既可以销售也可以出租或自用，适用的估价方法就有比较法、收益法以及成本法等多种估价方法。