第六章 业主的建筑物区分所有权

本章概要

建筑物区分所有权，德国法称作住宅所有权，法国法称作住宅分层所有权，英美法称作公寓所有权。我国则采用日本法的称谓，并通俗地表述为业主的建筑物区分所有权。

建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的业主对其专有部分享有的专有权，对共同使用部分享有的共有权，以及相互之间对建筑物的整体享有的管理权构成的对建筑物所有权的复合共有。建筑物区分所有权具有如下特征。

第一，建筑物区分所有权的客体具有整体性。建筑物区分所有权是城市居民等所有的建筑物的所有权形式，因而与一般的动产所有权和其他不动产所有权不同。建筑物区分所有权是在整体的建筑物上区分所有的所有权形式。

第二，建筑物区分所有权的内容具有多样性。任何一个区分所有建筑物的业主，对于该建筑物都有部分空间的专有权及某些空间和共用设施的共有权，以及对于整个建筑物的管理权。建筑物区分所有权内容的多样性，是指整个权利是由专有权、共有权和管理权这三个部分构成。

第三，建筑物区分所有权的本身具有统一性。建筑物区分所有权的权利人既按份享有所有权，又共同享有某些设施、空间的共有权，还对于全部的权利客体享有管理权。但建筑物区分所有权不是权利的组合，而是一个实实在在的独立、统一、整体的权利，专有权、共有权和管理权不过是这个统一权利的内容和组成部分，离开了建筑物区分所有权，这些权利内容都不会独立存在。

第四，建筑物区分所有权中的专有权具有主导性。在建筑物区分所有权的权利内容结构中，专有权是主导的权利，业主拥有专有权，就必然拥有共有权、管理权，在不动产登记上，只登记专有权即设立了区分所有权，共有权、管理权随之而发生，不必单独进行登记。