十七、违约责任

模板76-80 违约责任

【案情】2003年5月5日，A建筑公司（以下简称A公司）与B地产公司（以下简称B公司）签订《建筑施工协议》，该协议约定B公司将其开发的某楼盘工程发包给A公司施工，付款方式为：部分工程款以建成后房屋中的5套抵顶，B公司保证所抵顶房屋销售手续合法有效。

2004年2月22日，陈某与A公司签订《房屋销售合同》，约定：陈某购买B公司抵给A公司的一套600平方米的房屋，单价为5000元/平方米，价款300万元；合同签订之日起3日内交付首付款150万元，余款通过银行按揭方式，在2004年9月1日房屋交付使用前支付，房屋的销售许可证、银行按揭、产权办理等手续由B公司协助陈某办理。合同签订当日，陈某即向A公司交付首付款150万元。后因A公司与B公司间建设工程施工合同产生纠纷，B公司未履行《建筑施工协议》约定的抵顶义务，致使陈某无法办理按揭贷款和取得房屋所有权。B公司于2004年9月2日取得案涉房屋的预售许可证，于2005年7月将案涉房屋出售给案外人。

A公司与B公司建设工程施工合同纠纷一集，法院于2009年作出终审判决，认定A公司与B公司签订的《建筑施工协议》有效，但对涉及房屋归属未作处理。

2012年8月，陈某起诉A公司与B公司，请求：（1）解除陈某与A公司签订的《房屋销售合同》；（2）A公司返还的房款150万元及利息；（3）A公司与B公司：连带赔偿房屋增值损失886.98万元。诉讼中，陈某申请对案涉房屋现价值进行鉴定，某房地产评估公司接受法院委托，确定案涉房屋在估价时点2012年8月16日的市场价格为1186.98万元，单价为19783元/平方米。

【问题1】陈某与A公司签订《房屋销售合同》时，A公司并未实际取得涉案房屋所有权，这是否影响合同效力？为什么？

【答题模板】

（1）结论：不影响合同效力。

（2）理由：《买卖合同司法解释》第3条第1款，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

（3）分析：A公司与陈某之间的房屋买卖合同标的为在建房屋，且建成后需B公司履行移转登记手续，A公司方可取得房屋所有权，所以应认定为A公司出售房屋的行为系无权处分行为。因无权处分订立的买卖合同，当事人之间产生债权债务关系，而不直接导致物权变动。虽然A公司并未实际取得涉案房屋所有权，但合同依法成立有效。

【问题2】A公司对陈某构成何种形态的违约行为？陈某能否以A公司违约为由解除合同？为什么？

【答题模板】

（1）结论：A公司构成债务履行不能。陈某有权解除合同。

（2）理由：《民法典》第523条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。《民法典》第563条规定，一方当事人的违约导致合同目的不能实现的，另一方当事人可以解除合同。

（3）分析：本题中，第三人B公司将作为特定物的房屋卖给案外人导致A公司在客观上不能履行《房屋销售合同》约定的义务，致使合同目的不能实现，即陈某无法依据《房屋销售合同》取得房屋所有权。因此陈某有权解除合同。

【问题3】因B公司来履行《建筑施工协议》约定的抵顶义务，导致A公司对陈某违约，A公司能否以此为由主张免责？为什么？

【答题模板】

（1）结论：A公司不能以此为由主张免责。

（2）理由：《民法典》第523条，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。

（3）分析：本题中，第三人B公司的行为导致A公司对陈某构成违约，A公司不得以此主张免责。

【问题4】陈某的诉讼请求（2）“A公司返还购房款150万元及利息”应否得到支持？为什么？

【答题模板】

（1）结论：应当支持。

（2）理由：《民法典》第566条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

（3）分析：所以，陈某在解除合同后有权要求A公司返还其支付的首付款及利息。

【问题5】陈某的诉讼请求（3）“A公司与B公司连带赔偿房屋增值损失886.98万元”应否得到支持？为什么？

【答题模板】

（1）结论：不应支持。

（2）理由：《民法典》第584条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

（3）分析：本题中，房屋增值的损失超出了A公司违约时所能预见到的损失范围，故不在违约损害赔偿范围之内。而且B公司与陈某并无合同关系，A公司与B公司对陈某也不构成共同侵权，所以要求A公司与B公司承担连带责任也没有法律依据。