九、租赁合同

模板40-46 租赁合同

【案情】张某承租了王某一套二居室，双方口头约定，租期1年，王某允许张某转租并承诺有淋浴热水器。张某后来将该房屋转租给了李某。

【问题1】王某和张某之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？

【答题模板】

（1）结论：此租赁为不定期租赁。租赁期限6个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。

（2）理由：根据《民法典》第707条的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

（3）分析：在本题中，双方口头约定，租期1年，应该认为不定期租赁。

【问题2】如张某欲解除与王某的租赁合同，应如何行使权利？

【答题模板】

（1）结论：根据《民法典》第730条的规定，在不定期租赁中，张某可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。

（2）理由：略。

（3）分析：略。

【问题3】如张某在租赁期间意外死亡，其配偶丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？

【答题模板】

（1）结论：丙有权对王某主张自己基于原租赁合同对该别墅的承租使用权。

（2）理由：因为根据《民法典》第732条的规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

（3）分析：在本案中，丙是张某的配偶，与张某共同居住，所以，有继续承租权。

【问题4】如果张某拖欠租金，王某要解除与张某的租赁合同，李某想继续租用该房屋，可以采取什么措施以抗辩王某的合同解除权？

【答题模板】

（1）结论：李某可以请求代张某支付其欠付王某的租金和违约金，以抗辩王某的合同解除权。

（2）理由：根据《租赁合同司法解释》的规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可以请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人的合同解除权。

（3）分析：本案中，王某为出租人，张某为拖欠租金的承租人，李某为次承租人，出租人请求解除合同时，次承租人可以请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人的合同解除权。

【问题5】如果租赁房屋中热水器出现故障，张某拒不修理的，李某是否可以更换热水器？李某更换热水器的费用应当由谁承担？为什么？

【答题模板】

（1）结论：可以。费用由张某承担。

（2）理由：因为根据《民法典》第713条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

（3）分析：在本案中。张某作为出租人应当履行租赁物的维修义务，如果张某拒不修理的，李某可以更换热水器并要求张某承担费用。

【问题6】因天气炎热，李某自行购买空调一台，此项购买空调的费用应当由谁承担？为什么？

【答题模板】

（1）结论：由李某承担。

（2）理由：因为根据《租赁合同司法解释》第13条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。

（3）分析：在本案中，李某（承租人）与张某（出租人）未就费用负担作特别约定，由承租人李某负担。

【问题7】如果王某将租赁房屋出卖于赵某完成登记，则赵某是否有权要求李某搬出房屋？

【答题模板】

（1）结论：赵某无权要求李某搬出房屋。

（2）理由：《民法典》第725条规定， 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

（3）分析：本案中，虽然租赁物的所有权人从王某变为赵某，但租赁合同继续有效，因此赵某无权要求李某搬出房屋。