一、合同的成立与生效

1 当事人可通过实际履行行为变更合同生效条件

——厦门联发电子商城开发有限公司诉黄某林房屋租赁合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终195号民事判决书

2.案由：房屋租赁合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：厦门联发电子商城开发有限公司（以下简称联发公司）

被告（被上诉人）：黄某林

【基本案情】

2015年8月24日，联发公司作为出租方、厦门联发电子广场管理有限公司作业管理方、黄某林作为承租方签订一份《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》，约定联发公司将坐落于厦门市湖里区园山南路800号厦门赛格电子市场三层C区3××5室的房屋出租给黄某林；房屋月租金为3096元，按季度结算；合同签订时，黄某林应向联发公司缴纳租赁期间押金3600元；合同签订后三日内，若黄某林未支付押金，则联发公司有权将房屋另行出租；黄某林应按合同规定期限缴纳租金，违约除补交租金外，每逾期一日按月租金的千分之五向联发公司交付违约金；本合同经联发公司、厦门联发电子广场管理有限公司、黄某林三方签章后并在黄某林缴纳押金之日起生效。

联发公司向一审法院起诉请求：黄某林向联发公司支付拖欠的2015年9月1日至2016年5月31日的租金15840元及逾期违约金（计至2016年5月31日为121元；此后违约金按月租金的日千分之五，自2016年6月1日起计至还清所有款项之日止）。

黄某林辩称：1.签订合同的时候其仅在空白的合同上签字，联发公司并未在合同上签字盖章，黄某林也未拿到合同，故案涉合同不成立；2.虽然联发公司之后在黄某林提前签订好的合同上补盖章，但其未将合同送交给黄某林，即便合同成立，根据合同第十四条的约定，黄某林未向联发公司支付押金，合同不生效，联发公司要求黄某林支付租金没有依据；3.赛格电子城三楼油画城从未开业，联发公司未将讼争房屋交付黄某林使用，联发公司与黄某林签订合同的时候，即联发公司在赛格电子商城招商时，向黄某林承诺招满50家后开业运营，实际招商情况不理想，三楼油画城未开业，黄某林未实际使用讼争房屋；4.联发公司的部分诉讼请求已经过了诉讼时效，联发公司起诉状载明的时间为2016年12月23日，故2015年8月24日至2015年12月22日的租金已超过一年的诉讼时效。综上，讼争租赁合同不成立也未生效，联发公司未将讼争房屋交付给黄某林使用，联发公司要求黄某林支付租金无依据，且联发公司的部分请求已超过一年的诉讼时效。

庭审中，联发公司确认黄某林未缴纳押金。联发公司提交《租金缴交通知单》《催促函》《欠款明细》《律师函》等证据要用于证明黄某林拖欠讼争房屋自2015年9月1日至2016年5月31日的租金15840元及计至2016年5月31日的违约金121元。双方确认讼争房屋内存放有黄某林的皮雕画，联发公司主张皮雕画系黄某林搬进讼争房屋的，但黄某林主张皮雕画系其应联发公司的招商需要，交给联发公司的工作人员搬进讼争房屋，用于展览的。

【案件焦点】

在合同约定的生效条件未成就的情况下，能否以实际履行行为认定合同已经生效。

【法院裁判要旨】

福建省厦门市湖里区人民法院经审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，黄某林否认接收了租赁物，联发公司亦无证据表明将租赁物交付黄某林，双方对于租赁物是否交付的事实存在争议，联发公司应当承担举证责任。《中华人民共和国合同法》规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，联发公司与黄某林签订的租赁合同约定合同在黄某林缴纳押金之日起生效，因黄某林未缴纳押金，双方约定的租赁合同的生效条件尚未成就。联发公司提交的《租金缴交通知单》《催促函》《欠款明细》和《律师函》等证据，均系其单方制作且联发公司无证据表明其已将上述《租金缴交通知单》《催促函》《律师函》等送达给黄某林。虽讼争房屋内存放有黄某林的皮雕画，但综合考虑讼争租赁合同的生效条件尚未成就及联发公司无证据证明其已将讼争房屋交付给黄某林，故采信黄某林关于存放皮雕画的说法。现联发公司不能证明其已将讼争房屋交付黄某林使用及黄某林拖欠租金的事实，故联发公司请求判令黄某林支付拖欠的租金及逾期违约金，没有合同、事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回联发公司的诉讼请求。

联发公司不服原审判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。

福建省厦门市中级人民法院经审理认为：上诉人联发公司与被上诉人黄某林于2015年8月24日签订的《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。虽然合同约定在黄某林缴纳押金之日起生效，黄某林未缴纳押金，但黄某林的部分皮雕画已经搬入讼争房屋，足以认定黄某林已实际占有、使用租赁物，双方已以实际行动变更了《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》中“合同自黄某林缴纳押金之日起生效”的约定，本案租赁合同已生效。一审认定合同未生效错误，予以纠正。上诉人联发公司的上诉有理，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决：

一、撤销福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初1213号民事判决；

二、黄某林应于本判决生效之日起十日内支付联发公司2015年12月23日至2016年5月31日的房屋租金5444元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

三、驳回联发公司的其他诉讼请求。

【法官后语】

所谓租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，联发公司作为出租方、厦门联发电子广场管理有限公司作业管理方、黄某林作为承租方签订的《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》系各方的真实意思表示，自签约时已经依法成立。讼争合同不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才能生效的类型，原则上自成立时生效。但是在本案中，合同约定了生效条件——“本合同经联发公司、厦门联发电子广场管理有限公司、黄某林三方签章后并在黄某林缴纳押金之日起生效”。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效……”从查明的事实来看，黄某林未缴纳押金，合同约定的生效条件确未成就。但是，合同约定的生效条件未成就并不一定导致合同不生效，应结合合同目的、合同内容和当事人履行情况进行综合认定。租赁物的转移占有使用是租赁合同订立的主要目的和重要特征。本案中，黄某林的部分皮雕画已经搬入讼争房屋，该事实足以证明黄某林已实际占有、使用租赁物。故而，应认定双方已以实际行动变更了《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》中“合同自黄某林缴纳押金之日起生效”的约定，本案租赁合同已生效，黄某林依法应支付相应租金。

编写人：福建省厦门市中级人民法院 许荣锟