三、违约责任
14 新冠肺炎疫情并非当然的不可抗力免责事由
——北京铺铺旺科贸集团有限公司诉孙某晗房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市西城区人民法院（2020）京0102民初8631号民事调解书
2.案由：房屋租赁合同纠纷
3.当事人
原告：北京铺铺旺科贸集团有限公司（以下简称铺铺旺科贸公司）
被告：孙某晗
【基本案情】
2019年10月29日，铺铺旺科贸公司与孙某晗签订《合作经营协议书》，约定：铺铺旺科贸公司出租西城区一处房屋，孙某晗承租该房屋用于经营超市，租金标准为9000元/月，支付方式为半年一付，押金18000元，首期租金应于合同签订后三日内支付。合同签订后，铺铺旺科贸公司依约交付房屋，但孙某晗仅支付押金18000元及5个月房租，拖欠1个月房租迟迟未予支付。经多次催收未果，铺铺旺科贸公司起诉至法院，请求判令：孙某晗继续履行双方之间的《合作经营协议书》；立即支付拖欠的1个月房租9000元及违约金33300元。孙某晗以新冠肺炎疫情爆发，以疫情影响，公众消费需求降低，导致其收入巨减为由，以合同履行过程出现不可抗力抗辩，拒绝承担违约责任。
【案件焦点】
1.新冠肺炎疫情是否属于法律意义上的不可抗力；2.若新冠肺炎疫情构成不可抗力，孙某晗能否以此为由免除违约责任。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。“不能预见”是指依据现有技术水平，一般对某事件的发生没有预知能力；“不能避免并不能克服”是指一般社会人已经尽到最大努力，并采取了一切可以采取的措施，仍不能避免某一事件的发生且不能克服事件所造成的后果。当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
既然新冠肺炎疫情属于不可抗力，那么本案承租人能否以此为由主张免除违约责任呢？
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，孙某晗应于《合作经营协议》签订后三日内支付租金，但其未能按时足额支付，故应当按照合同约定承担违约责任。孙某晗迟延支付租金之时新冠肺炎疫情尚未爆发，故其以疫情爆发导致收入巨降为由主张免除责任，缺乏法律依据。因此，本案承租人无权要求免除因未及时足额支付租金而产生的违约责任。
经北京市西城区人民法院主持调解，双方自愿达成如下协议：
一、孙某晗于2020年3月12日之前支付拖欠铺铺旺科贸公司的一个月房租9000元；
二、本案纠纷一次性解决完毕，双方再无争议。
【法官后语】
当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。这导致很多合同——特别是房屋租赁合同的当事人无法继续履行合同，也因此引发了很多诉讼。本案系北京市首例涉新冠肺炎疫情不可抗力抗辩的租赁合同纠纷案件，其处理思路能为后续类似案件的审理提供一些借鉴。
第一，全国人大常委会法制工作委员会相关室负责人在答记者问时已明确表示，对于因新冠肺炎疫情或政府防控措施不能履行合同的当事人来说，新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。司法机关在审判实践中应当贯彻落实这一立法意见。
第二，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，新冠肺炎疫情，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但并不必然导致合同免责解除。新冠肺炎疫情作为不可抗力，是否构成合同解除免责事由，与房屋用途、合同期限、履行情况、疫情影响程度及因果关系等相关。只有在疫情直接导致合同无法继续履行，从而致使合同目的不能实现情形下，承租人才能以疫情构成不可抗力为由主张解除租房合同，同时免除责任。如疫情仅仅导致合同履行难度增加，则并不能以此为由主张解除合同，而应按照公平和诚实信用原则协商变更合同内容。
第三，在一般情况下，承租人可以新冠肺炎疫情为由主张不可抗力，要求减免房租，但仍需注意以下特殊情形：不可抗力作为免责事由，免除的是承租人的违约责任，而非全部合同义务，因此，只有在不可抗力直接导致合同履行不能，合同目的不能实现情形下，承租人才有权请求减免剩余租期的租金；承租人未能及时通知出租人，在合理期限内未提供不可抗力证明的，不能免除责任；承租人迟延履行支付义务后发生不可抗力的，不能免除责任；疫情发生之后签订合同，又以疫情爆发为由主张不可抗力免责的，不能免除责任；迟延履行金钱债务的，不因不可抗力而免除责任。
第四，注意区分经营性商业用房与个人居住用房在适用不可抗力制度时的不同。经营性商业用房租赁合同一般存在合同期限长，承租人装修投入大以及合同主体多为公司等特点，短期的疫情影响一般不会导致合同目的不能实现，故对此类合同的解除，法院应持谨慎态度：合同能够继续履行的，鼓励继续履行；一方可以履行而拒绝履行的，应当承担违约责任。与经营性商业用房租赁合同相比，个人居住用房租赁合同一般存在合同期限短、装修投入少及人身附随性高等特点，对确因疫情原因无法使用承租房屋的，如承租人要求解除合同，已及时通知出租人，并在合理期限内提交了不可抗力证明，法院一般可以准许解除合同。
第五，对疫情结束后，可能出现的类似纠纷，法官建议：首先，根据法律规定和合同约定审慎评估合同是否能够继续履行，能够履行的，应当继续履行；其次，确实无法继续履行的，应当及时通知对方，减少其损失，并在合理期限内提交不可抗力证明材料；最后，积极友好协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或另行签订补充协议，降低双方损失。
编写人：北京市西城区人民法院 韩永飞