8 合同目的无法实现，违约方主张解除合同可以支持

——冯某飞诉王某华房屋租赁合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

天津市第一中级人民法院（2018）津01民终6261号民事判决书

2.案由：房屋租赁合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：冯某飞

被告（上诉人）：王某华

第三人：天津市和平区南营门房管站

【基本案情】

2018年3月12日，原告冯某飞与被告王某华签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告承租第三人管理的公有住房一套，用途为餐饮服务，租期自2018年3月15日至2020年3月14日，月租金3600元，押金4000元。双方合同约定，任何一方不得擅自提前终止合同，否则视为违约，守约方有权单方解除租赁合同或要求违约方继续履行本合同，并有权要求违约方支付一个月租金作为违约金。原告如约支付三个月租金及押金共14800元。2018年3月29日，天津市和平区南营门街市场和质量监督管理所出具通知，对原告提交的天津市和平区冯氏快餐店不予登记，理由为违反《天津市市场主体住所经营场所登记管理暂行办法》有关“违反房屋安全使用管理规定和房屋租赁管理规定，擅自改为生产、餐饮等的住宅楼房中的部分住宅房屋不得登记为住所（经营场所）”的规定。2018年4月4日，原告以EMS快递的形式将解除函、钥匙和电卡等退还被告，被告于2018年4月6日签收。

2018年4月4日，原告以被告承诺租赁房屋能办理营业执照而不能办理，无法经营餐饮服务，合同目的不能实现为由，向法院起诉要求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》自2018年4月1日解除；2.判令被告返还原告房屋租金及押金14800元（3600元/月×3个月+押金4000元）；3.判令被告支付原告违约金3600元。

原告主张被告承诺房屋可以办理工商登记，但未能加以证明。

【案件焦点】

1.导致合同目的不能实现的违约责任的认定问题；2.解除合同的正当性问题。

【法院裁判要旨】

天津市和平区人民法院经审理认为：原告在租赁房屋时知晓涉案房屋为住宅，原告应对房屋是否符合经营条件进行合理考察和审慎决定。出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，是指应保证租赁物具备应有的使用价值，而非保证可进行经营登记。原告不能证明被告保证能办理营业执照，合同目的不能实现的责任不在被告，属原告违约。

租赁合同属于继续性合同，原告确实不再使用涉案房屋，势必造成资源的浪费。为充分发挥物的价值，减少财产浪费，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，准许原告解除合同的请求，被告于2018年4月6日收到涉案房屋的钥匙及《解除通知函》，法院确认租赁合同于该日解除。

2018年4月6日，被告已经收到解除函及房屋钥匙，在合同解除后，被告应及时收回房屋以减少损失，被告拒不接收房屋，属于扩大损失，无权就扩大的部分收取租金。综合考虑另行出租房屋的合理闲置时间，酌定被告返还半个月租金1800元。

天津市和平区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：

一、确认王某华与冯某飞所签房屋租赁合同于2018年4月6日解除；

二、本判决生效之日起十日内，王某华返还冯某飞租金1800元及押金4000元；

三、驳回冯某飞的其他诉讼请求。

王某华不服一审判决，提起上诉。天津市第一中级人民法院经审理认为：冯某飞作为违约方，虽不能行使法定解除权，但鉴于其不再使用涉案房屋的意思表示以及涉案房屋无法办理营业执照的现实情况，强制继续履行合同既违背自愿原则，又无法实现合同目的，而且成本过高，故强制履行合同并非理性之选择。一审法院为平衡双方当事人的利益，并基于效率原则的考虑，确认被上诉人单方解除合同的效力并无不妥，予以确认。天津市第一中级人民法院判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

解除权是为保护非违约方利益，这一制度设计的预设前提是合同目的能够实现，且解除权人能够理性做出最优利益选择。现实中存在因合同目的无法实现而出现的违约，非违约方又不愿行使解除权，合同陷入僵局，标的物被闲置，造成社会资源浪费。

允许违约方解除合同具有合理性：1.符合合同的价值追求。双方基于各自的利益追求，经平等协商达成合意，在充分履行后实现各自利益，当履行合同不能实现合同价值时，为尽快结束合同的不确定状态，减少双方消耗，应当放开合同约束，这是实现合同价值过程中的必要补救措施。2.符合公平原则。在违约方能够承担赔偿责任以弥补守约方损失的情况下，不解除合同可能会进一步扩大损失，有违公平原则，应留出依据公平原则对利益实现失衡状况进行再平衡的空间。3.继续履行合同可能效果不佳。在双方对合同存续产生分歧时，互信程度降低，要求违约方继续履约，效果可能大打折扣。4.具有规范解释空间。《中华人民共和国合同法》第一百一十条“但书”条款规定了不适用继续履行的情形，不继续履行对应的法律关系状态即合同解除，该规定为违约方解除合同留有余地。即便不属于第一百一十条的适用情形，也可在符合必要条件的基础上，直接适用公平原则予以解除。

本案中，冯某飞承租案涉房屋是为经营餐饮服务，这是讼争合同的主要合同目的，因案涉房屋不能办理营业执照，无法正常经营，所以合同目的不能实现。王某华希望继续履行而冯某飞意欲解除，如合同继续履行，可能会有如下两种结果：一是房屋空置，冯某飞拒绝支付后续房租，王某华连续起诉索要各期租金，房屋闲置，双方诉累；二是冯某飞在租期内将房屋转租，王某华不同意则不能转租，即便同意出租，转租往往较直接出租交易机会较少，租金也会较低，会有两个合同关系和三方主体，履约中出现的问题比较复杂，产生纠纷的概率也会增加，远不如解约后由王某华再行出租简便、高效。因此，如继续履行合同，冯某飞将承担较多的经济损失，而王某华仍可依约收取租金，但因双方的纠纷其利益实现成本会增加。根据现有的市场状况，解除合同后再行出租，仍能获得大体相同的租金收益。在冯某飞对重新出租期间损失等予以充分赔偿的情况下，仍要求冯某飞继续承租，双方履行利益将严重不平衡。从公平原则出发，对这一不平衡的状况予以再平衡是恰当的。

虽然允许违约方解除合同，但属合同严守原则的例外，只有具有足够充分且正当的理由才能适用，需要同时满足如下条件：

1.合同目的无法实现。这是允许合同解除的价值基础，合同失去存在的功能性，继续要求履行会造成社会资源浪费。

2.合同继续履行将使双方利益严重失衡。双方利益对比具有基于公平原则调整的必要性。违约方不能存在为获取更大利益而违约的投机性。

3.非违约方利益能够通过损害赔偿补足。因一方违约在先，必须在保证非违约方利益补偿的基础上才能解除。

编写人：天津市和平区人民法院 殷红方 贾丽娜