9.已交付但未办理过户登记的财产是否为破产财产，如何判断消费性买受人是否享有优先受偿权？

【法院观点】

登记是物权变动的生效要件，但对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。

已交付但未办理过户登记的房产，消费者在债权申报时享有消费者优先权。

【案情简介】

2011年8月1日，马某与A房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定A房地产有限公司将其开发的某居民小区6号楼2901室和2902室房屋及6－8号附房、甲5－11号车位出售给马某，后马某支付上述两套房屋等相关款项，因该房产未经综合验收等原因，上述两套房屋未办理产权登记，但马某已实际占有。

2016年2月1日，A房地产有限公司进入破产重整程序。马某向管理人申报债权，管理人经核查认定马某对某居民小区6号楼2901室房屋及6－8号附房、甲5－11号车位享有消费性购房优先权，对6号楼2902室房屋所主张的优先权不予确认，由马某按照不予交付6号楼2902室房屋产生相关损失申报债权。

马某对管理人的债权确认结论有异议，主张其对涉案房产享有消费者优先权。

法院判决如下：

一、确认马某对A房地产有限公司开发的某居民小区6号楼2902室房屋享有购房消费者优先权；

二、在上述涉案房屋具备所有权登记条件一个月内，A房地产有限公司协助马某办理房屋所有权登记手续。

【律师点评】

《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定了不动产登记的效力，但应区分不动产登记的内部和外部效力，不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”。法律将登记作为物权变动的生效要件，但对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。

在房屋交付之后，风险责任已经转移，交易双方在交易已经完成的情况下，合同目的其实已经实现，在这种情形下，债权人对涉案房屋享有物权期待权，应予依法保护。

由此可知，债权人在债务人破产程序过程中是否享有优先受偿权，需要结合该优先受偿权涉及的具体标的物、交易事实、交易目的是否实现等去判断。

债权人对破产管理人关于债权人是否享有优先受偿权做出的结论有异议的，可以向人民法院提起诉讼，要求确认债权人的优先受偿权。

【法律依据】

《中华人民共和国企业破产法》

第五十八条 依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。

债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。

债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。

《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。