经过预告登记的房屋，卖方还可以把它抵押吗？

案例实录

周先生将自己的一套自住房卖给穆先生，两人签订了房屋买卖合同，并约定择日去办理过户登记手续。为了保障自己的权利不被侵害，穆先生对该房屋进行了预告登记。后来，周先生因为急需用钱，又将该房屋以20万元的价格抵押给牛某，并办理了抵押登记。那么，牛某的抵押权对穆先生是否有效呢？

律师分析

牛某的抵押权对穆先生是无效的。为了保障房屋购买人的权益，《民法典》规定了预告登记制度，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。建立本制度的目的是限制不动产权利人“一物二卖”及擅自抵押等行为，保护市场交易安全有序，并保证购买人的利益实现。也就是说，一旦进行了登记预告，在有效期限内，原房主将此房屋再次出售或者抵押的行为就是无效的。本案中，由于穆先生对该房屋进行了预告登记，所以周先生后设定的抵押权对穆先生不发生效力。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

温馨提示

预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。这样，所登记的请求权就能得到保护。预告登记具有物权的排他效力，所以开发商违背预告登记内容的处分行为不发生法律效力，这些处分行为既包括“一房二卖”，也包括给已出售的房屋设定抵押权等。

自测小题

选择：以不动产抵押的，抵押权自何时设立？[13]（ ）

A.抵押合同成立时　B.抵押合同生效时

C.办理抵押登记时