（二）返还原物纠纷

11 产权式商铺业主能否要求自主经营

——程某、王某诉通江邻里超市返还原物案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

四川省巴中市中级人民法院（2019）川19民终445号民事判决书

2.案由：返还原物纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：程某、王某

被告（被上诉人）：通江邻里超市

【基本案情】

自2002年起，程某等85名业主与通江建筑总公司签订了《商品房买卖合同》，分别购买了位于通江县诺江镇诺江中路红军广场商城内的不同位置、面积的铺面，双方在《商品房买卖合同》中约定：买受人所购铺面的经营用途必须符合商城所规定的功能分区要求，在不影响整个商城经营管理的前提下，如改变其经营用途，须经商城物业管理部门批准。之后，通江建筑总公司又分别与程某等85名业主签订了《银座商城铺面租用合同》，约定将85名业主所购买的铺面予以返租，该合同根据85名业主铺面的面积大小，约定了租赁期限、租金计价方式与分年度的支付方式。后通江建筑总公司与通江邻里超市签订《租赁合同》，约定将红军广场商城租赁给邻里超市。2017年5月1日之后，通江邻里超市陆续征求红军广场商城铺面业主意见，均同意继续与通江邻里超市建立租赁关系，并自愿将其铺面租赁给通江邻里超市统一进行经营。红军广场商城铺面业主共计85户，程某系红军广场商城业主委员会成员，先前一直协助通江邻里超市与其他业主协商续租事宜，现除程某、王某外的84户业主均重新签订了租赁合同，通江邻里超市已再次对该商城及商场内、外全部建筑面积约3600平方米及其一切附属设施设备进行重新装饰、装修升级改造后经营至今。2018年10月8日，程某、王某因与通江邻里超市就其铺面的租金等协商无果，以通江邻里超市强行占用其铺面构成侵权为由，诉至法院。

【案件焦点】

1.产权式商铺的所有权人能否要求自主经营；2.业委会大多数意见是否可以对全体业主产生约束力。

【法院裁判要旨】

四川省通江县人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益”的规定，包括程某、王某在内的该商城85户业主所购铺面具有整体性和不可分割性，所有业主的铺面应当符合统一规划，服从统一的经营管理。故程某、王某在主张自己的民事权利时，不得损害他人合法权益。故对程某、王某的诉讼请求，不予支持。

四川省通江县人民法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：

驳回程某、王某的诉讼请求。

程某、王某不服一审判决，提出上诉。四川省巴中市中级人民法院经审理认为：民事主体行使民事权利时必须遵守权利不得滥用原则，这意味着民事主体行使自己的权利时不是绝对地不受制约。首先，从双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定的内容看，程某、王某签订商品房买卖合同时，对该房屋在将来行使使用权应受到一定的限制是知晓的，不能随意行使房屋的使用权。该补充协议意思表示真实，不违反法律规定，程某、王某自应受其约束。其次，通江县建筑集团总公司在2009年向通江县房地产管理局报送《关于成立红军广场银座商城业主委员会登记的报告》中明确，商城自经营以来均是由总公司在代理业主承办招商引资及铺面的出租业务，总公司决定还权于业主，于是报请成立业主委员会。可以看出当初成立业主委员会的目的之一即代理业主承办招商引资及铺面的出租业务。现业主委员会成立后，经过业主大会及业主代表会议多次讨论后决定，大多数业主均同意将房屋出租给通江邻里超市，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，程某、王某应当遵守绝大多数业主的共同决定。再次，商城从建立以来，一直采用符合广大业主共同利益的整体经营管理模式，商城其他84户业主均同意继续将房屋出租给通江邻里超市经营使用，且已与通江邻里超市签订了《物业续租协议》，程某、王某如强行收回案涉房屋，将影响商城目前整体经营管理使用状态，不利于商城整体功能的发挥，可能损害其他业主的合法权利。最后，从各业主购买案涉商城时的状态以及商城的现状看，各业主购买的商铺没有明确的空间隔离设施，整个商城是一个开放空间，现任何一业主单独隔离商铺都将会影响整体商城的使用。现通江邻里超市租用整体商城亦不存在不支付租金的情形，因此，程某、王某请求返还原物的理由不成立。

四川省巴中市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

对于本案，法院结合产权式商铺自身的特性，从权利不得滥用的角度入手，对产权式商铺的所有权人行使其权利划定了边界，维护了大多数业主的利益，发挥了物尽其用的基本原则，符合民法典的立法精神。法院应通过个案审理引导业主依法行使权利。

产权式商铺，是指房地产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。近年来，其因具备高投资回报率、回笼资金快等特点而备受开发商青睐，其实质就是产权、经营权、管理权的三权分离。产权式商铺起源于20世纪70年代末的欧美，2003年起在北京、上海、广州等城市开始发展，2010年已遍布全国省会城市，近年来逐渐向二、三线城市发展。目前由于没有专门的法条对产权式商铺法律关系予以规范，加之投资者对产权式商铺的认识定位模糊不清，审判实践中对该类案件的法律适用徘徊左右，裁判标准不尽统一，在一定程度上影响了司法公信力。

1.产权式商铺所有权行使应当受到特殊的限制

根据《中华人民共和国民法典》第一百三十一条、第一百三十二条规定， 民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。 民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。产权式商铺大多无法分割，必须统一经营才能发挥其最大价值，任一业主要求返还商铺均会影响到商城整体功能的发挥，损坏商城其他业主的利益，造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展；反之，若业主通过参与整体出租取得租金收益，利于实现其自身权益最大化。因此，对产权式商铺业主物权的行使进行限制，有利于协调、平衡各方利益，也有利于维护全体业主的权益，符合物权法的立法精神。故业主对产权式商铺物权的行使应当受民法“禁止权利滥用”原则的限制，业主请求单独经营其购买的商铺的诉讼请求不应得到支持。

2.产权式商铺的使用经营应尊重业主集体意志的体现

在审判实践中，有意见认为，业主的所有权是独立的，无需受到集体意志的限制。业主大会及其业委会经过法定程序可以对物业的共有部分作出决议，但不能处分业主商铺专有部分，未经业主本人同意处分其商铺专有部分的，是侵害业主所有权的行为，该决议对业主没有约束力。笔者认为，业主的集体意志是可以对全部业主产生约束的，因为产权式商铺大多为大厅或商城，其结构界限可能并不明确，物理形态上不能构成独立封闭的空间，单个商铺无法单独使用，其对商铺享有的权利不能等同于独立商铺。为有利于商城整体功能的发挥及多数业主的利益，单个业主行使权利必须符合大多数商铺业主的整体意志，该商业模式决定了产权式商铺所有权的行使必须同时兼顾个体项目收益与整体管理的统一。本案中，经过业主大会及业主代表会议多次讨论，大多数业主均同意将房屋出租给通江邻里超市，业主委员会的该项决议对全体业主具有约束力，而且该决议符合商业整体使用的利益以及长远发展，并不构成对产权式商铺所有权的侵害。

综上，因目前法律规定欠缺，产权式商铺的法律适用问题在司法实践中成为难点。人民法院在审判实践中应当充分注意到产权式商铺与传统独立式商铺的区别，充分尊重业主的整体意志，促进对商铺进行整体利用，最大限度地发挥商城整体功能，提高整体建筑物的使用效率，处理好涉产权式商铺的争议。

编写人：四川省通江县人民法院 马建华