4 不动产权利人查询、复制不动产登记资料的范围限于其本人当次登记相关的资料

——何某诉南京市规划和自然资源局不履行法定职责案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省南京市中级人民法院（2019）苏01行终339号行政判决书

2.案由：不履行法定职责纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：何某

被告（被上诉人）：南京市规划和自然资源局（以下简称南京规资局）

【基本案情】

2008年6月，何某通过买受取得位于南京市浦口区江浦街道某小区房屋三处，幢号分别为008、009和010，并于同年6月11日分别领取了三处房屋所有权证书，共有权人均为刘某。根据房屋所有权证书记载，幢号为008的房屋结构为砖木、建筑面积为261.70平方米、设计用途为仓库；幢号为009的房屋结构为砖木、建筑面积为128.15平方米、设计用途为仓库；幢号为010的房屋结构为砖木、建筑面积为106.50平方米、设计用途为其他。2018年8月8日，何某至浦口分局不动产登记中心处提出不动产登记资料查询申请并附幢号为010的房屋所有权证书、身份证等材料，要求查询和复制不动产登记资料。浦口分局工作人员于当日向何某提供幢号为010的房屋于2008年6月交易的权属登记申请书、存量房买卖合同、销售不动产统一发票办证联、契税完税凭证等资料。何某当场向浦口分局内设科室提出异议，浦口分局工作人员答复其仅能查询买受后的不动产登记资料。何某于2018年8月15日向浦口分局寄递不动产登记资料查询申请书，浦口分局工作人员电话告知何某应当按照规定进行查询，并解释了相关查询规定。2018年11月13日，何某提起本案行政诉讼。

【案件焦点】

何某向南京规资局申请查询在购得涉案房屋之前的所有不动产登记资料是否应予准许。

【法院裁判要旨】

江苏省南京铁路运输法院经审理认为：通过对法律解释方法的运用，可以得知《不动产登记资料查询暂行办法》第十四条、第十六条第一款中的“不动产登记结果”均应指与权利人或利害关系人有关的个别登记结果，而非所有登记结果。基于同样的理由，第十四条中的“本不动产登记结果”，亦应指向个别登记结果，而非所有。“本不动产登记原始资料”与之对应。涉案房屋的“不动产登记簿上记载的权利人”显然不止何某一人，若何某有权查询该不动产的所有登记结果和登记原始资料，则该不动产的任意“不动产登记簿上记载的权利人”均有相同的权利。这意味着，只要某人曾经是某不动产的初始登记、抵押登记、变更登记、转移登记甚至异议登记、预告登记的“不动产登记簿上记载的权利人”，无论该不动产物权此后转移过多少手，均有权查询复制所有后手的不动产登记资料。这一结论显然有违常理。《不动产登记暂行条例》第四条第二款规定，不动产登记遵循严格管理原则。第三十二条规定，泄露不动产登记资料、登记信息应当承担法律责任。《不动产登记资料查询暂行办法》第一条规定的立法目的为“规范不动产登记资料查询活动，加强不动产登记资料管理、保护和利用，维护不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益”。第三十条规定，泄露不动产登记资料、登记信息的应当承担法律责任。可见，不动产登记资料不同于一般的政府信息，不动产登记资料的查询和获取应当得到严格管理，以保护所有的不动产权利人。本案中，何某对涉案房屋的权利始于2008年6月，其要求查询此前的不动产登记资料不符合《不动产登记暂行条例》和《不动产登记资料查询暂行办法》的立法目的。

综上，江苏省南京铁路运输法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：

驳回原告何某的诉讼请求。

何某不服，提起上诉。江苏省南京市中级人民法院经审理认为：不动产权利人和利害关系人可以查询本不动产登记资料。何某于2008年6月购得涉案房屋，作为涉案房屋的权利人，何某可以查询2008年6月之后涉案房屋的登记结果和登记原始资料。但在2008年6月之前，何某并非涉案房屋权利人或利害关系人，无权查询2008年6月之前的涉案房屋登记资料。而且，买受后的权利人查询买受前的不动产原始登记资料必然涉及买受前权利人的个人隐私。

综上，江苏省南京市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

不动产权利人可依法查询、复制不动产登记资料，当无疑义。实践中较有争议的是不动产权利人有权查询、复制哪些不动产登记资料，是否包括前手交易形成的不动产登记资料。《中华人民共和国民法典》和《不动产登记暂行条例》规定了权利人可以依法查询、复制不动产登记资料，但没有对查询范围作出明确规定。《不动产登记资料查询暂行办法》第十四条规定：“不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。”据此，原告认为其可以查询“本不动产”的全部不动产登记资料，而被告认为查询范围应限于2018年6月后与登记相关的不动产资料。两种理解均在文义的合理射程之内，需要运用其他解释方法弥补文义解释的不足。

首先，对于“本不动产登记”中的“本”修饰的是“不动产”还是“登记”，可以结合立法技术探究立法者的本意。如果该规定是指权利人可以查询该不动产全部原始登记资料和登记结果，完全可以简化为“可以查询不动产登记资料”，至于何为不动产登记资料，《不动产登记资料查询暂行办法》第二条已有规定。此外，用“本”修饰不动产也缺乏实质意义，按照一般人的理解，不会认为自己的权利范围可以涵盖他人的不动产。《不动产登记资料查询暂行办法》第十四条放弃看似更简洁的表述，反而两次强调“本不动产登记”，是基于功能上的考量，即强调原始登记资料和登记结果均限于个别登记。

其次，同一不动产可能存在多个权利人，权利范围有明显差异，查询范围应与权利范围相适应。不动产登记包括初始登记、抵押登记、变更登记、转移登记、异议登记、预告登记等，不同的登记会产生不同的权利人。同一种权利还可能发生多次变动，产生不同阶段的原始资料和登记结果。原告虽于2018年6月取得涉案房屋所有权，但对于此前的不动产交易而言，并非处于权利人地位。如果不考虑权利类型和权利存续期间，就会得出只要曾经是某不动产的初始登记、抵押登记、变更登记、转移登记甚至异议登记、预告登记的“不动产登记簿上记载的权利人”，均有权查询复制所有不动产登记资料的结论，显然有违常理。

最后，不动产登记资料查询应平衡物权公示与个人信息保护的关系。无论是《中华人民共和国民法典》第二百一十七条确立的登记公示公信、权利正确性推定原则，还是《不动产登记暂行条例》《不动产登记资料查询暂行办法》等规定的泄露不动产登记资料应当承担法律责任，都体现了兼顾交易安全与个人信息保护的立法目的。具体而言，不动产登记结果是确定物权归属与内容的依据，是物权公示的主要载体，涉及个人隐私、商业秘密的内容较少；而原始资料中的身份材料、交易合同等，则主要涉及身份信息、交易信息等个人隐私、商业秘密，公示物权的功能较弱。允许权利人查询全部不动产登记资料，容易导致利益失衡。从域外立法来看，即使采取完全公开模式的国家，查询范围一般也排除原始资料。本案中，原、被告的主要分歧就在于原告能否查询前手交易的原始资料，从《不动产登记暂行条例》和《不动产登记资料查询暂行办法》的立法目的考虑，原告的主张难以得到支持。

编写人：江苏省南京江北新区人民法院 夏文浩 邢黎