一、合同的成立与生效
1 缺乏必要条款的合同不成立
——昊皙公司诉宇强公司房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院（2019）苏02民终4079号民事判决书
2.案由：房屋租赁合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：昊皙公司
被告（被上诉人）：宇强公司
【基本案情】
昊皙公司法定代表人程甲与宇强公司法定代表人程乙系兄弟关系，父亲为程某宝。昊皙公司成立于2001年8月14日，成立时法定代表人为程某宝，后于2010年5月18日法人变更为程甲，现该公司股东为程甲、程乙，占股比例分别为70%、30%。
另查明：宇强公司成立于2010年2月2日，法定代表人为程乙。2010年1月26日，昊皙公司与宇强公司签订《企业住所（经营场所）租赁协议》，约定昊皙公司（甲方，出租方）将公司600平方米的厂房出租给宇强公司（乙方，承租方）作为宇强公司住所和经营场所，租赁期限为5年，自2010年1月15日起至2015年1月14日止。该协议约定：本协议供乙方办理有关企业登记使用。上述协议由昊皙公司举证，该材料由昊皙公司自江阴市行政审批局调取，昊皙公司未持有原件。
2012年1月5日，昊皙公司与宇强公司达成协议，协议载明：宇强公司与昊皙公司原来是一个单位，法人为父亲程某宝，原企业名称为昊皙公司。现因父亲年纪大身体欠佳，将公司一分为二给两个儿子，分为宇强公司和昊皙公司，因土地证为昊皙公司所有，故土地使用税和房产税由昊皙公司交纳，从2012年1月1日开始生效。
2013年12月12日，程某宝、程甲、程乙签订《家庭现有华士环西路财产分割协议书》，协议第4条载明程乙拥有昊皙公司30%的股份，与程甲经营过程中的债权债务无关，不参与程甲的利润分配，只拥有华士环西路××号内的土地、房产的一半，一旦土地证办理完毕必须立即无条件退出。
2018年11月，昊皙公司诉至法院，请求判决解除两公司签订的房屋租赁协议，宇强公司搬离并腾空厂房。
审理中，宇强公司以所有权确认纠纷为由将昊皙公司诉至法院，要求确认昊皙公司的土地、房产一半归其所有。
【案件焦点】
1.涉案房屋租赁合同是否成立；2.双方有无租赁房屋的真实意思表示。
【法院裁判要旨】
江苏省江阴市人民法院经审理认为：涉案房屋租赁合同并未成立，本案双方并无租赁房屋的真实意思表示，理由如下：
1.合同的本质是一种合意，合同的成立意味着各方当事人意思表示一致，如合同主要条款没有约定或约定不明，则直接影响合同的成立。涉案房屋租赁合同为双务合同，合同主要义务为出租方出租房屋，承租方缴纳租金。但纵观整个合同，并未有任何条款约定承租方缴纳租金的义务。房屋租赁合同属有偿合同，出于民事主体权利义务对等的角度考虑，承租人缴纳租金的义务系该类合同的主要及必备条款，但涉案房屋租赁合同当事人就合同主要条款亦未达成合意，故涉案合同并不成立。
2.昊皙公司并不持有租赁合同原件，也未举证证明宇强公司缴纳了租金，在宇强公司已占有使用昊皙公司房屋9年多的情况下，宇强公司未支付租金显然不符合一般交易习惯。
3.昊皙公司自工商部门调取的房屋租赁合同明确约定协议供宇强公司办理有关企业登记使用，故可以确定该房屋租赁合同订立的目的系宇强公司办理工商登记，本案双方并无租赁房屋的真实意思表示。
4.双方存在分割昊皙公司土地、房产的约定，且宇强公司已以所有权确认纠纷为由将昊皙公司诉至江阴法院，从而也印证了昊皙公司与宇强公司不存在房屋租赁关系，该案房屋租赁合同并非双方真实意思表示。
江阴市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
驳回昊皙公司的全部诉讼请求。
一审判决后，昊皙公司不服，向无锡市中级人民法院上诉。
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：程乙因公司办理工商登记所需，与程甲协商于2010年1月26日以宇强公司与昊皙公司名义签订《企业住所（经营场所）租赁协议》，确定以华士环西路××号作为公司住所和经营场所。协议中又明确约定是供宇强公司办理有关企业登记使用，从该协议标题也能够看出是以确定企业住所（经营场所）为目的，且协议中未约定出租方和承租方的权利和义务的必备内容，故该协议不符合房屋租赁合同的构成要件，双方并无真实的租赁关系意思表示。昊皙公司单凭《企业住所（经营场所）租赁协议》要求宇强公司迁出案涉房屋，依据不足，对昊皙公司该上诉意见，法院不予支持。昊皙公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
合同内容是当事人意思表示一致的产物，系当事人合意的客观体现，而合同条款是合同内容外在的具体表现，是确定合同当事人权利义务的根据。一个具体的合同所涉及的内容是方方面面的，在以鼓励交易为原则的背景下，合同部分内容未约定或约定不明时，并不影响合同的成立，当事人可协议补充；但如果缺乏合同必要条款，则直接影响合同成立。《中华人民共和国合同法》并未明确规定合同成立的最低合意要求，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条[1]将必要条款限定在“当事人、标的、数量”三个要素上。当事人订立合同，采取要约、承诺方式，根据《中华人民共和国合同法》第十四条之规定，要约内容需具体确定，鉴于合同必要条款涉及当事人的基本权利义务，除上述三个要素外，还应考虑合同性质和目的。
本案即从当事人意思、合同主要给付义务及诚信原则三个方面考虑，认定涉案房屋租赁合同并未成立，双方并无真实的租赁关系意思表示。
首先，从当事人意思来看，合同成立与否关键在于当事人是否具有合意，除当事人明确订立的条款外，合同的内容还应包括对当事人意思的解释，即考量合同订立的目的。本案昊皙公司主张与宇强公司之间存在租赁合同，但仅举证了其自工商部门调取的《企业住所（经营场所）租赁协议》，而该协议明确约定了“本协议供宇强公司办理有关企业登记使用”，加之双方法人系亲兄弟关系，且双方另书面约定了宇强公司有权使用涉案厂房，故一审法院认定双方并无真实的租赁关系意思表示。
其次，从合同主要给付义务来看，合同主给付义务决定了合同关系的类型和当事人之间的基本权利义务关系，故而决定合同性质和目的。有偿合同相较无偿合同而言，价格和报酬条款系影响当事人缔约的重要因素，这一因素应属合同必要条款，应由当事人自行决定，不宜进行推定。就本案而言，昊皙公司基于租赁合同关系要求宇强公司腾空厂房，但其举证的《企业住所（经营场所）租赁协议》并未对承租方缴纳租金义务进行约定，缺乏出租方和承租方权利义务的必备内容，故不符合房屋租赁合同的构成要件。
最后，从诚实信用原则来看，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”诚实信用原则系市场经济活动的基本原则，就当事人双方而言，诚实信用原则要求尊重他人利益，不得通过背信行为损人利己。判断当事人是否存在合意，还应基于诚信原则进行考量，即当事人主张的合意是否有悖与另一方当事人之间的关系及先前行为等。本案中，昊皙公司与宇强公司的法定代表人系亲兄弟关系，宇强公司自注册登记起占有使用涉案厂房9年多未支付租金，且双方另有协议约定宇强公司有权使用涉案厂房，故双方并无房屋租赁的意思表示，现昊皙公司基于租赁合同关系要求宇强公司腾空厂房显然有悖诚信原则。
编写人：江苏省江阴市人民法院 陈教智 黄静宇