13 违约方解除租赁合同应以支付违约金、赔偿损失代替继续履行

——钮某蓓诉江某兵租赁合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

安徽省马鞍山市中级人民法院（2019）皖05民终1153号民事判决书

2.案由：租赁合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：钮某蓓

被告（上诉人）：江某兵

【基本案情】

未成年人陈某将案涉房屋出租给周某，周某转租给钮某蓓，期限自2019年1月1日起至2020年1月1日止。

2019年3月4日，钮某蓓发布出租案涉房屋的广告，江某兵看到广告后，与钮某蓓协商租房事宜，并通过微信转账1000元。钮某蓓在微信中答复：“3.5万元未到。”次日，钮某蓓与江某兵签订《协议》，约定钮某蓓将位于马鞍山市博望区博望镇四季花城的房屋转租给江某兵，《协议》载明：“1.房屋转让费3.6万元。2.江某兵分12个月付清，自合同签订后起，每月支付3000元。3.江某兵应按时付款，若逾期，则钮某蓓有权要求江某兵一次性付清余款。4.一方违约，承担违约金5000元。”双方在《协议》上签名捺印。同日，江某兵现金支付1个月租金3000元。之后，江某兵搬入案涉房屋。2019年4月22日，江某兵搬出案涉房屋，并通知钮某蓓不再租赁，钮某蓓收到通知，表示不同意。此后，江某兵未按照约定支付房租。5月14日，钮某蓓提起诉讼，要求江某兵向其支付房屋租金3.3万元，并支付违约金5000元。

5月16日，陈某的祖母兼监护人丁某珍向钮某蓓出具《说明》，载明：“丁某珍同意钮某蓓将案涉房屋转租他人，并认可钮某蓓之前对房屋向外出租的事实。”

【案件焦点】

1.钮某蓓是否有权转租案涉房屋；2.关于江某兵承担的违约责任。

【法院裁判要旨】

安徽省马鞍山市博望区人民法院经审理认为：第一，关于钮某蓓是否有权转租案涉房屋。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，房屋所有权人陈某为出租人，周某为次承租人，钮某蓓从周某处转租后再转租给江某兵。陈某的祖母兼监护人丁某珍代表陈某明确表示同意钮某蓓转租，且江某兵未能提供其他证据证明周某不同意钮某蓓再转租，故钮某蓓有权将房屋转租给江某兵。至于转租期限超过钮某蓓与周某转租的期限，因获得出租人陈某追认，应属有效。

第二，关于江某兵承担的违约责任。江某兵于2019年4月继续租用案涉房屋但未付租金，属于违约，应承担继续履行的责任，按约向钮某蓓支付该月租金3000元。江某兵于2019年4月22日搬出案涉房屋并通知钮某蓓不再承租，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。江某兵搬出案涉房屋并停止支付租金，明确要求提前解除租赁合同，江某兵的行为构成根本违约，导致房屋租赁合同解除，解除时间按解约通知到达之日即2019年4月22日计算，江某兵不能免除相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在《协议》中既约定违约金又约定损失赔偿，故钮某蓓可以要求江某兵同时支付违约金和赔偿损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十九条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，以及违约相对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，钮某蓓获得的损失赔偿应不超过解约造成的实际损失。江某兵提前解约应给予钮某蓓合理的防止损失扩大的期限，以便钮某蓓将房屋租给他人，在此合理期限内的损失应由江某兵承担，期限外的损失属扩大的损失，钮某蓓不得要求赔偿。钮某蓓未能提供证据证明其他损失，实际损失即为房租。根据本案实际情况，给予钮某蓓3个月的期限较为合理，合理期限内的房租计9000元即为实际损失。双方约定违约金5000元，应优先适用，江某兵应予以支付。对于违约金不足以弥补的实际损失4000元（9000元-5000元）为钮某蓓可以获得的损失赔偿，超过实际损失的部分属于扩大的损失，法院不予支持。江某兵于订立合同前支付1000元，从双方微信记录分析，应为提前支付的房租，可从江某兵欠付的3000元房租中予以扣除。

安徽省马鞍山市博望区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十九条第一款、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：

一、江某兵于判决生效之日起十日内支付钮某蓓租金2000元、违约金5000元，并赔偿钮某蓓损失4000元，合计1.1万元；

二、驳回钮某蓓其他诉讼请求。

江某兵不服一审判决，提出上诉。

安徽省马鞍山市中级人民法院经审理认为：从查明案涉《协议》的内容看，没有既约定违约金又约定损失赔偿。一审法院陈述案涉《协议》既约定违约金又约定损失赔偿，与查明的事实不符，二审法院予以指正。但一审认定钮某蓓实际损失为3个月房租，并无不当。江某兵从钮某蓓处转租，期限一年，但江某兵承租不足两个月后且仅支付一个月租金即自行搬出，江某兵在二审中确认后钮某蓓在2019年8月才将案涉房屋再行租出，实际产生了3个月的房租损失。故一审认定钮某蓓实际损失为3个月房租，与事实相符。

安徽省马鞍山市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同解除的法定事由，即不可抗力解除、预期违约解除、迟延履行的催告解除、根本违约解除和法律规定的其他情形下的解除。结合此法条内容，也许在不可抗力解除情形下，当事人双方因对不可抗力事件皆不具备归责性，双方都可解除合同。但在预期违约、迟延履行及根本违约情形下，法条设立的背景就是保护守约人的权利，给予守约人在对方违约时救济自身权利的可能。

《中华人民共和国合同法》第一百一十条的内容规定了守约方履行请求权排除的情形，即违约方在特定情形下具有法定的不应守约方要求履行合同义务的权利。按照此条立法精神，违约方可以解除合同，但出于诚实信用和公平交易原则的考虑，违约方须给予守约方充分补偿。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定了违约方原则上不得请求解除合同，但规定违约方在不存在恶意违约的情形且继续履行合同对双方都不利的条件下，可以请求人民法院解除合同，人民法院可以根据案件事实判决解除合同。违约方请求解除合同，不影响其承担违约责任。人民法院在解除合同后，要根据减损规则、损益相抵等规则合理确定违约责任的范围。

关于违约方解除权及违约责任范围确定的实务问题，由于各个法官之间的观点碰撞和对合同法法条的理解异同，在不同时间，不同法院，同样呈现出不同的判决结果。但从判例可见，越来越多的法院逐渐开始支持在特定情形下违约方可以解除合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过双方履行合同所能获得的利益时，合同已不具备继续履行的条件，为平衡双方的利益，法院允许违约方的解除合同请求，但违约方须向守约方承担赔偿责任，以保证守约方现实既得利益不因合同解除而减少，以赔偿损失来代替继续履行。

编写人：安徽省马鞍山市博望区人民法院 花庆月