6 夫妻离婚后房屋产权归属及分割规则探析
【开宗明义】
房屋产权分割是离婚诉讼中常见的争议焦点问题，尤其是在现今房地产行业蓬勃发展、房价飙升、购房方式多样化的背景下，夫妻离婚后关于房屋产权纠纷的处理则更加复杂，实践中各地法院对该房产问题的处理也有较大的差异。2011年8月9日《婚姻法司法解释（三）》出台后，有关夫妻财产等新规定在社会各界引起了强烈的反响。本文拟从《婚姻法》及其司法解释对房屋产权分割的相关规定入手，对夫妻双方离婚后房产的归属及分割问题进行分析归纳。
【问题聚焦】
房屋归属的一般原则是什么？我国《婚姻法》及其司法解释对夫妻双方离婚后的房屋产权归属及分割原则有何特殊规定？
【案例实操】
一、案件背景
马某与张某1婚后育有一子张某2。2015年4月24日，双方在湖北省洪湖市民政局协议离婚，协议内容为：（1）婚生子张某2由张某1抚养；（2）位于洪湖市汊河镇××小区××楼××室，约130平方米住房和门面第6间、位于洪湖市××办事处新洪路××楼××单元××楼××室129.37平方米的住宅归马某所有；（3）双方婚姻关系存续期间所有债权债务由马某一方享有和承担，与张某1无关。
后双方就离婚协议约定的房屋所有权归属产生争议，马某诉至湖北省洪湖市人民法院。案涉房屋为前述离婚协议中提及的位于洪湖市××办事处新洪路××楼××单元××楼××室，购房时间为2013年3月9日，房屋面积为129.37平方米，总价48.2万元，首付款14.5万元，向洪湖市农商行贷款33.7万元，贷款还款期限为20年，马某、张某1双方在婚姻关系存续期间共还款22个月。该房屋2014年11月24日登记于张某1名下，不动产权证号为洪湖市房权证新堤字第××号。
张某1认为，案涉房屋应当依法属于其婚前个人财产。首先，从购房和办理登记的时间节点来看，张某1在结婚前以个人财产支付了案涉房屋的首付款并贷款支付了全部房款，购房手续已全部完成。且房屋登记的受理日期在婚前，系登记在张某1个人名下。其次，从双方的出资来看，张某1不仅支付了案涉房屋首付款，还在离婚后继续偿还按揭贷款持续至今。两人在婚后仅以共同财产偿还了不到两年的按揭贷款就协议离婚，马某帮助还贷的出资实际不到3万元。因此，该房屋属于张某1的个人财产，尚未归还的部分贷款应认定为张某1的个人债务，婚姻关系存续期间以夫妻共同财产偿还的房贷应视为马某帮助张某1偿还债务。结合前述事实，离婚协议中对案涉房屋的处理，其法律性质显然属于赠与而不是分割。依据《合同法》第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。双方虽然就案涉房屋的处理达成赠与协议，但是协议并没有实际履行，案涉房屋未实际交付也没有办理产权变更登记，且张某1已撤销赠与。因此，对案涉房屋的处理，应当适用《婚姻法司法解释（三）》第十条第二款的规定，即依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
马某认为，案涉房屋的首付款并非由张某1一人支付，马某也支付了部分款项，但因其有额外的房贷，为了减少房贷支出才同意将案涉房屋登记在张某1一人名下；此外，案涉房屋的装修及家私家居系由其出资购买；案涉房屋的按揭是由夫妻共同财产偿还的，因此，案涉房屋应当属于夫妻共同财产，离婚协议对房产分割的约定系双方真实意思表示，应当遵守。
二、法院观点
（一）一审法院观点
一审法院认为[1]，《婚姻法司法解释（三）》第十条第一款规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。《婚姻法司法解释（二）》第九条规定，男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。案涉房屋买卖合同系张某1婚前签订，且该房屋系张某1以个人财产支付首付款后按揭购买，但原、被告双方婚后存在共同还贷事实，且离婚时双方已对该不动产协议处理，将案涉房屋所有权划归马某名下；同时双方协议将婚内债务相应划至马某名下，由马某负责偿还，该处理符合公平原则。另外，张某1在离婚后一年内对财产分割协议未主张变更或撤销，也未举证证明该协议存在欺诈、胁迫的情形，故湖北省洪湖市人民法院认为，马某与张某1离婚时就财产分割达成的协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方具有法律约束力，应予遵守。张某1辩称案涉房屋分割给马某系赠与行为的抗辩理由不能成立。
张某1不服一审判决，向湖北省荆州市中级人民法院提起上诉。
（二）二审法院观点
二审法院认为[2]，关于张某1主张案涉房屋系其婚前个人财产，虽在离婚时赠与马某，但因未办理变更登记手续，故可以撤销赠与的问题，一方面，虽然张某1在婚前签订不动产买卖合同，支付了首付款，并将案涉房屋产权登记在其名下，但婚后存在用夫妻共同财产偿还了部分房贷的事实。根据《婚姻法司法解释（三）》第十条的规定，案涉房屋并不完全属于张某1婚前个人所有的财产。另一方面，双方是在签订离婚协议时自愿约定案涉房屋归女方马某所有。协议离婚时夫妻双方自愿达成的财产分割协议，与解除婚姻关系密不可分，根据特别法优先于一般法的原则，对其效力的认定及履行应优先适用《婚姻法》及相关司法解释。根据《婚姻法司法解释（二）》第九条的规定，一方在协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，但是经过人民法院审查未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当驳回当事人的诉讼请求。张某1与马某签订的离婚协议是双方协议离婚时的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。张某1在协议离婚后一年内未向人民法院提出变更或撤销财产分割协议的请求，本案审理中也未发现欺诈、胁迫的情形，故对张某1请求撤销财产分割条款的主张，依法不予支持。
【法律研判】
一、法规摘要
1.《民法典》
第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
第一千零六十五条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。
第一千零八十七条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
2.《婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
3.《婚姻法司法解释（二）》
第八条 离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。
当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
第九条 男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。
人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。
第十九条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
4.《婚姻法司法解释（三）》
第六条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
二、观点解读
（一）房屋归属的一般原则
房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让、消灭遵循物权登记原则。不动产登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。在我国的不动产登记体制下，不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力。除非有证据证明不动产登记管理部门的不动产登记簿确有错误，否则判断房屋归属的一般原则应当是以登记为准。
（二）我国《婚姻法》及其司法解释对夫妻双方离婚后房屋产权归属的特殊处理原则
黑格尔认为，婚姻是建立在理性和道德基础之上的，是道德的、理性的关系，而非契约。婚姻不应是双方利益的交换，婚姻的结合，应当对本人、对方、家庭、社会负责。婚姻的伦理性决定了离婚纠纷中的财产处理也与一般民商事案件中的财产处理有所不同。根据特别法优先于一般法的原则，夫妻双方离婚后的房屋产权归属和分割在受到公示外观主义制约的同时，还应优先适用《婚姻法》及相关司法解释。随着现今房地产行业蓬勃发展、房价飙升、购房方式多样化，夫妻双方离婚后的房屋产权归属和分割的相关规则也不断发生变化。但不论是代理人抑或裁判者，在处理离婚纠纷时，均应当秉持利益均衡的原则，本着照顾弱者一方，考虑离婚过错、子女抚育、老人赡养等问题，较为合理地对房屋等财产产权进行分割。法律在保护个人权利的同时，更应该促进夫妻家庭的相互扶助，增加婚姻家庭的凝聚力，使其真正发挥一个家庭共同体的经济及道德力量。
【总结提示】
为便于读者理解，现将夫妻双方离婚后关于房屋产权归属及分割的相关处理原则总结如下：
一、夫妻出资购买房屋的情形
续表
二、父母出资购买房屋的情形
续表
续表
[1] 参见湖北省洪湖市人民法院（2019）鄂1083民初376号民事判决书。
[2] 参见湖北省荆州市中级人民法院（2019）鄂10民终1367号民事判决书。