4 商品房买卖合同目的无法实现的认定
【开宗明义】
当事人签订商品房买卖合同后，应当按照合同约定全面、适当履行合同义务。根据合同法原理，当事人的单方解除权应当受到严格约束，即使合同约定的单方解除权行使条件成就的，法院仍应对违约方违约程度进行审查。而合同目的的实现与否系衡量当事人单方解除权是否成就以及是否合理的重要标准。买受人签订商品房买卖合同的目的一般系取得房屋所有权并对其占有和使用，部分用于投资等其他目的，而出卖人的合同目的通常为获得房屋对价。商品房买卖合同目的无法实现的认定，对平衡交易的稳定性以及相对弱势购房人的权益而言，具有重要意义。本文拟对商品房买卖合同目的无法实现的认定进行浅析。
【问题聚焦】
实践中如何认定商品房买卖合同目的无法实现？
【案例实操】
一、案件背景
2012年12月25日，某银行与某综合开发公司通过网签的形式签订了《商品房买卖合同》，依据该合同某银行购买了由某综合开发公司开发建设的满洲里市宏兴家园1号楼门市12号房屋。合同约定商品房竣工验收合格后方可交付，交付时间为2013年1月30日。合同约定该房屋总价款为9999360元。房款的支付方式为开发商取得五证时支付合同价款的30%，验收合格后支付合同价款的55%，剩余合同价款的15%于国有土地使用证、房屋所有权证两证办完后一次性付清。
某银行于2012年12月11日、2013年5月8日，分次支付了购房款800万元，尚有1999360元购房款未给付。
双方口头约定某综合开发公司赠与某银行100平方米地下室，唯一能进入地下室的通道在诉争的房屋内。应某银行的请求，某综合开发公司将其赠与某银行的100平方米地下室独立间壁出来。
2013年7月8日，某综合开发公司为某银行办理了国有土地使用证及房屋所有权证，共垫付办证费、物业费、税费361703.26元，并将上述两证交付给某银行。2013年9月，某综合开发公司在诉争的房屋外北面、西面、南面开通了三处通往地下室的通道。
后某银行认为案涉房屋北面、西面及南面窗下设计均为滴水沿，但后续变更为三处地下通道，属于擅自变更房屋设计和环境布局的行为，致使房屋不具备安全性，无法实现合同目的，故向内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院起诉，请求解除《商品房买卖合同》。
二、法院观点
（一）一审法院观点
一审法院[1]认为，某银行未能证实签订合同时附件含有具体内容，应视为双方对附件的内容没有约定。因此，某银行主张附件中含有违反房屋设计和布局的违约责任规定，无事实依据。双方口头约定赠与的100平方米地下室，属于共有设施的一部分，双方均应知晓此事实，即该部分共有设施无法办理独立的产权证书，且因该赠与合同独立于双方的买卖合同，故不影响双方房屋买卖合同的效力，因此，双方签订的商品房买卖合同不存在法定和约定的解除条件，某银行应按照合同约定给付某综合开发公司剩余房款1999360元。
某银行不服一审判决，向内蒙古自治区高级人民法院提起上诉。
（二）二审法院观点
二审法院认为[2]，案涉《商品房买卖合同》合法成立后，某银行作为商品房的买受人已依约履行合同约定的义务，主要是付款义务，某银行于2012年12月11日、2013年5月8日共支付购房款800万元，剩余1999360元未付。某综合开发公司亦基本履行了合同约定的义务，依据合同约定办理了相关开发手续并完成房屋开发建设工作，且于2013年7月8日为某银行办理了土地使用权证和房屋产权证等手续。但2013年9月，某综合开发公司向某银行交付房屋前，在案涉房屋外北面、西面、南面开通了三处地下室通道。虽然双方所签合同附件四对“商品房房屋设计、环境布局情况”未作任何约定，但并不表示双方在履约时可以随意改变设计及周围环境，致使案涉房屋失去或影响其正常使用功能，导致合同目的不能实现。作为买受人的某银行，其所买受的房屋在将来使用时面对的是社会上不特定的多数人，三面均有地下室通道，严重影响银行的正常经营活动及在公众中的形象，甚至对银行自身及办理银行业务公众的安全有一定影响。某综合开发公司在房屋建成并办理相关手续后，未征得买受人某银行的同意，且在合同及附件没有任何约定的情况下，违背诚实信用原则，擅自将买卖的商品房的三面即北面、西面、南面开通了地下通道，致使双方所签合同目的不能实现或不能全面实现，某银行请求解除合同符合《合同法》第九十四条第（四）项之规定。
某综合开发公司不服二审判决，向最高人民法院申请再审。
（三）再审法院观点
再审法院认为[3]，根据原审查明事实，某综合开发公司虽在地下室开通三个地下通道，但没有证据表明已经开通的三个地下通道不能封闭，某银行认为某综合开发公司擅自开通三个地下通道导致合同目的不能实现，缺乏事实依据，不能得到支持。二审法院未审查三个通道是否具有封闭的可能性，直接认定开通三个地下通道导致合同目的不能实现，适用法律不当，应予以纠正。
【法律研判】
一、法规摘要
1.《民法典》
第六百一十条 因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
2.《合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
3.《商品房买卖合同司法解释》
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
4.《商品房销售管理办法》
第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
二、观点解读
（一）现行法律法规对合同目的无法实现的认定
根据上述法律法规，商品房买卖合同中认定合同目的无法实现的法定情形主要有以下几种：
1.套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，且合同中未约定处理方式的；
2.面积误差比绝对值超过3%，且合同未作其他约定的；
3.商品房交付使用后，经工程质量检测机构重新核验，确认主体结构质量不合格的；
4.房地产开发企业变更规划、设计导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，影响商品房质量或者使用功能的；
5.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，将房屋抵押或出卖给第三人的；
6.因房屋质量问题严重影响正常居住使用的；
7.出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；
8.商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。
如上所述，针对出卖人，合同目的无法实现的法定情形只有购房人不支付房款一种。而针对购房人，其合同目的无法实现的法定情形较多，主要围绕出卖人能否交付无权利负担的房屋，交付房屋的规划、设计、结构、户型、面积等情况是否符合规定，房屋的质量问题以及房屋所有权登记手续的办理时间等。
（二）司法实践中对合同目的无法实现的认定
在商品房买卖合同纠纷中，出卖人的目的较为明确，一般为如期获得合同价款，而买受人的合同目的则较为复杂，除居住、办公、生产经营外，还可能具有一些特殊的合同目的，如投资、满足上学需要等。本文主要分析买受人合同目的无法实现的情况。
1.商品房买卖合同系基于特殊目的而成立，该等特殊目的未能实现的，可认定为合同目的无法实现
当前我国商品房及二手房市场逐渐从刚需导向型市场向改善导向型市场转变，越来越多的买房者是为了享受更好的绿化、更好的配套设施等特殊目的而购房。买受人以特殊目的作为签订商品房买卖合同的条件或基础的，无论是商品房买卖合同明确约定了买受人购房特殊目的，还是通过其他材料证明商品房满足某种特殊目的是买受人签订合同前提的，均可以认为该等商品房买卖合同的成立基础系当事人对于特殊目的的合意。出卖人违反该等意思表示，交付的房屋无法满足买受人的特殊目的的，即可认定买受人的合同目的无法实现，买受人有权解除商品房买卖合同。广东省高级人民法院在陈某与陈某瀚、某地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷案[4]中认为，虽然讼争合同没有明确注明讼争房屋应具有南山外国语学校学位，但是双方就讼争房屋学位问题在合同履行过程中进行了确认，且陈某主张在签订合同时，双方亦对学位事宜进行了确认，因此，可视为陈某对学位问题附有合同目的。陈某瀚及中介均未能如实提供讼争房屋学位信息导致陈某的合同目的不能实现，讼争合同不能继续履行，陈某要求解除合同，理由成立。该案中，对于广东省高级人民法院采信陈某对于签订合同时双方对学位事宜进行了确认的单方主张是否合理，非本文讨论范畴，在此不论。我们认为，广东省高级人民法院基于合同签订及履行过程中买受人对于学位事宜的特殊关注，认为学位要求系买受人签订合同的特殊目的，符合一般大众的认知，具有合理性。
需要注意的是，当事人未明确约定特殊目的的，买受人主张合同目的无法实现，首先应证明特殊目的的存在，此外，还须证明当事人就该等目的达成合意。
（1）关于存在特殊目的的证明
针对特殊目的的存在的证明难度较大。在当事人没有明确约定特殊目的的情况下，法院需要从当事人为达成交易进行的磋商行为及产生的相关材料中，甚至签订合同后的履行行为中去探寻当事人的真实目的。但因签订商品房买卖合同的过程并非十分复杂，当事人磋商形成的资料较少，而买房者也往往欠缺证据意识，不会采用录音等方式收集相关证据，这也导致即使法院在审理此类合同纠纷时，会因买受人处于交易经验匮乏以及信息失衡的弱势地位，倾向于保护买受人的利益，但亦面临巧妇难为无米之炊的窘境，无法认定买受人特殊目的的存在。如在徐某伦、蔡某会与某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案[5]中，重庆市第三中级人民法院认为在合同双方未对合同主要目的作出特别约定的情况下，仍应按照通常理解来认定合同的主要目的。
而有的法院在当事人未明确约定商品房买卖合同的特殊目的，且无其他证据证明买受人具有特殊目的的情况下，径行将合同中的一般约定认定为特殊目的。如在张某华、徐某英与某置业有限公司房屋买卖合同纠纷案[6]中，南通市中级人民法院直接依据宣传图片及购房合同附件中的房屋平面图明确的房屋进门后的左右布局认定买房人的特定合同目的，进而认为因出卖人交付的房屋左右布局相反，导致买受人特殊目的无法实现，买受人有权要求解除合同。对于该院的判决，我们认为有欠妥之处。首先，当事人并未明确约定特殊目的且无其他证据证明特殊目的的存在，法院通过自由裁量径行认定当事人存在特殊目的，有违当事人意思自治原则。其次，宣传图及合同附件中的平面图，仅能证明双方对于房屋的户型达成一致，但不能证明当事人签订商品房买卖合同时附有对户型的特殊目的。否则，双方签订的商品房买卖合同中的任一条款都可被认定为合同的特殊目的。如当事人对于马桶位置的约定也可推定为当事人的特殊目的。当然，户型左右布局与马桶位置的约定对于当事人权利的影响程度相差较大，但从合同约定的特殊性出发，关于布局的约定相较马桶位置的约定并不具有更高的特殊性。最后，基于合同法维护交易稳定性的基本原则，应当谨慎认定可主张解除合同的合同目的无法实现的情形。该案中，买受人能否基于其他权利基础要求解除合同暂且不论，法院不应以无法实现当事人特殊合同目的为由，支持买受人解除合同的请求。
（2）关于当事人就特殊目的达成合意的证明
在某公司、徐某房屋买卖合同纠纷案[7]中，浙江省高级人民法院认为，虽然徐某提交了与销售人员王某春对话的录音，用以证明在案涉商品房销售过程中，王某春经请示主管领导确认后，口头允诺案涉商品房电梯能到达15层，但王某春不能说明具体请示对象和承诺依据，违反日常生活经验，同时与其自认的已从事商品房销售工作4年，从未销售过电梯直达跃层上层的商品房的事实矛盾。而徐某对于合同中未载明且违反日常生活经验的电梯设施，未经书面确认即签订商品房买卖合同，有违常理。因此，认为买受人提交的证据不足以证明某公司对电梯能到达15层作出明确具体的允诺，应承担相应不利后果。
由上可以看出，买受人主张在签订合同时当事人就特殊目的达成合意的，买受人除须证明销售人员向其作出相应承诺外，还须证明该销售人员具备作出该等承诺的权限或履行了相应的确认、追认手续。
2.其他合同目的无法实现的情形，应根据违约的具体形态，结合案件情况，通过一定的因素和标准进行斟酌判断
《买卖合同司法解释》起草小组认为[8]，在司法实践中，判定违约后果是否重大、是否导致合同目的不能实现一般可以综合考查以下因素：
（1）违约部分的价值或金额与整个合同金额之间的比例。例如，在不适当履行中，如果卖方交付的不符合约定的标的物的价值占全部合同金额的大部分，一般可以认为构成根本违约。
（2）违约部分对合同目标实现的影响程度。在某些案件中，尽管违约部分的价值并不高，但对合同的实现有着重大影响。例如，在成套设备中，某一部件或配件的瑕疵可能导致整套设备无法正常运转。此时，这一违约也可以认定为根本违约。
（3）在迟延履行中，时间因素对合同目的实现的影响程度。一般来说，时间因素不是合同中的决定性要素，一方迟延履行往往也不会导致另一方的合同目的落空，原则上不允许债权人立即解除合同。此时，应先由债权人向债务人进行催告，只有经催告后债务人在合理期限内仍未履行的，债权人才可以解除合同。但在定期债务中，依照合同性质或当事人的特殊合同目的，不在特定时日或期间履行，即不能达到合同目的的，当事人一方迟延履行时，可以认定为相对人的合同目的无法实现，相对人可以不经催告而直接解除合同。
（4）违约的后果及损害能否得到修补。在适用《联合国国际货物销售合同公约》的条件下，即使违约行为十分严重，甚至可能导致剥夺受害方签约时的期待，但如果这种违约是可以修补的，一般也不认定其构成根本违约。
（5）在合同不能继续履行的情形下，当事人期待通过合同而达到的交易目的往往无法实现。如果合同不能继续履行是由于一方当事人的违约行为所引起的，则这种违约行为应属于根本违约，可以解除合同。
【总结提示】
买受人在购买商品房时，对商品房相关位置、布局、设计等具有特殊要求的，应尽量于商品房买卖合同中明确约定其特殊要求为合同之目的。若确实无法在商品房买卖合同中增加该等条款，买受人应注意以录音、录像等方式留存出卖人在合同签订过程中及合同履行过程中对其特殊目的作出的承诺或回应。此外，买受人应谨慎对待销售人员作出的承诺，应明确其是否具有作出相关承诺的权限，或已得到追认，并注意保存相关证据，以便在出卖人无法达到前述特殊要求导致买受人购房目的无法实现时，买受人的解除合同主张能够更大程度获得裁判机构的支持。
[1] 参见内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院（2014）呼民初字第2号民事判决书。
[2] 参见内蒙古自治区高级人民法院（2015）内民一终字第00186号民事判决书。
[3] 参见最高人民法院（2017）最高法民再117号民事判决书。
[4] 参见广东省高级人民法院（2017）粤民申7335号民事裁定书。
[5] 参见重庆市第三中级人民法院（2015）渝三中法民终字第01060号民事判决书。
[6] 参见江苏省南通市中级人民法院（2015）通中民终字第03134号民事判决书。
[7] 参见浙江省高级人民法院（2015）浙民提字第61号民事判决书。
[8] 参见《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2012年版，第409页。