第5章 案例3 关于房地产开发中的股权问题

杨林荣

一、案情简介

2012年3月，椰树旅行社（以下简称椰树公司）与金联房地产开发公司（以下简称金联公司）合作开发“西银大厦”房地产项目。5月，两公司与深圳国平投资有限公司（以下简称国平公司）签订《项目合作协议书》，约定：三方共同合作开发“西银大厦”项目，三方的投资比例为：国平公司50%，椰树公司占45%，金联公司占5%，金联公司负责办理项目的一切手续，三方按实际投资比例分配权益，利润以货币方式分成。经过一段时间的工作之后，三方又签订了一份《补充协议》，约定：“西银大厦”前期的投入（包括安置补偿费、方案设计费、拆迁费和前期工作费等），总额为4900万元，国平公司在协议签订3天之内支付1000万元，取得开工许可证后5日内，再支付2000万元，椰树公司退出该项目，并放弃45%股权后，国平公司再支付1400万元，在金联公司退出该项目，并放弃5%的股权后，国平公司向其支付500万元。后来，国平公司未直接付过任何款项。2012年4月，国平公司与中国黑色金属材料总公司（以下简称中黑公司）签订《借款合同》，约定：国平公司将“西银大厦”中的部分房产抵押给中黑公司，中黑公司借给国平公司3000万元。后中黑公司从2012年4月至2013年1月分9次将2710万元转至金联公司的账户。2013年5月，金联公司在未征得国平公司和椰树公司同意的情况下，与北京西银房地产开发有限公司（以下简称西银公司）合作（项目转到西银公司），于2014年7月，建起了“西银大厦”。国平公司要求支付自己相应的权益未得到应允，后国平公司向法院提起一般所有权及与所有权相关权利诉讼，将椰树公司、金联公司、西银公司一起列为被告，要求三公司按协议约定确认其在“西银大厦”中35.45%的所有权。

本案经审理能确认的事实如下：

（1）国平公司、椰树公司、金联公司签订过三方协议，约定了共同投资建设“西银大厦”项目。

（2）国平公司、椰树公司、金联公司签订过《补充协议》，约定了国平公司支付相应的款项后，椰树公司和金联公司退出项目的建设。

（3）国平公司与中黑公司签订《借款合同》，国平公司将“西银大厦”中部分房产押给中黑公司，中黑公司借给国平公司3000万元，合同中未约定该款项的支付方式，也未有该款项应转给金联公司的约定，因当时项目尚未动工，所押房产也没有作抵押登记。

（4）中黑公司向金联公司转款2710万元，中黑公司未向国平公司转过款。

（5）金联公司与西银公司共同出资建设了“西银大厦”，金联公司为西银公司的股东。

（6）“西银大厦”的房产以每平方米2.5万元的价格出售。

二、争议焦点

西银公司作为被告找到律师时，是在一审判决下发之后，一审判决的结果是：基于国平公司借中黑公司之款为“西银大厦”项目投入了资金，国平公司非依法定程序，不可能成为西银公司的股东，但现大厦已实际销售，应以现金方式折算国平公司的权益，由椰树公司、金联公司和西银公司予以补偿，判决由上述三个公司支付国平公司投资权益8000万元。

律师在二审时的代理思路如下：

（1）在上诉时提出国平公司没有主张权利的主体资格，国平公司既不是西银公司的股东，也不是公司的债权人，主张西银公司的股权无法律依据和事实依据。

（2）国平公司在西银公司建设“西银大厦”时，未向该项目的建设投过一分钱。

（3）一审法院的判决超出了诉讼请求的范围，国平公司起诉时主张的是确认股权的比例，而一审法院却判决三公司向其支付金钱上的权益是错误的。

（4）本案中，国平公司要主张自己享有“西银大厦”中的权益，应当首先证明其对“西银大厦”投入了资金，但其只能提供中黑公司向金联公司转款的凭证，恰恰缺少一个能将两个事实联系起来的关键纽带，其与中黑公司的借款合同中未约定此款项为建设“西银大厦”所借，也未在与金联公司、椰树公司的协议中约定，其应支付的前期费用，由中黑公司代为支付。因此，国平公司无法直接证明中黑公司向金联公司的转款即为其对“西银大厦”的投资，也就无法证明自己在“西银大厦”的建设中投入过资金。

（5）提供所有的卖房合同和借款欠款证据（包括一些法院生效判决），证实“西银大厦”房产均已售完，但由于国平公司未按约定时间全额支付前期费用，迫于项目建设周期，西银公司不得不在外拆借利息很高的款项进行建设，这使得前期借款利息及一些合同违约所支付的违约金超高，“西银大厦”不但没有利润，现还对外欠款达1000多万元，国平公司如果主张其股权，应当承担相应的还款责任。

二审法院支持了律师的上述意见，认为：国平公司、椰树公司和金联公司签订的三方协议，虽然签订，但并未实际履行，后金联公司和西银公司，以西银公司为建设单位建起了“西银大厦”，国平公司并未实际参与到“西银大厦”的管理和建设中，无权主张相关权益，判决撤销一审判决，改判驳回国平公司一审时的诉讼请求，案件诉讼费由国平公司负担。

三、律师说法

本案主要涉及公司法、合同法和民事诉讼法。

公司法第3条规定，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。本案中，国平公司未向西银公司认缴过出资，并非西银公司的股东，无权主张股东权益。

合同法第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中三个公司签订了三方协议和《补充协议》，但并未按协议实际履行过。

民事诉讼法第64条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，国平公司没有提供证明公司向“西银大厦”项目投资的证据，因此其提出的主张无法得到法院的支持。

本案胜诉的原因在于二审时律师抓住了案件的核心问题：如果国平公司主张权益，其应当首先证明自己的投入，而国平公司恰恰没有直接证据证明其对项目的投入，其与中黑公司签订《借款合同》，中黑公司转入金联公司相关款项一事，只能作为中黑公司对金联公司的债权另行主张，而无法将此款项直接认定为对项目的投入。

结合本案，公司应注意以下问题：不管是房地产公司，还是其他公司，在公司成立时或者是在公司运营过程中，均不可避免地要面临外部的投资或对外投资；不论是哪种方式的投资，均应请专业律师把关，与关联方签订合同，详细地约定款项的性质、用途、支付方式及收益的比例和支付方式等，从而保护自己的合法权益，避免造成损失和发生纠纷。

律师介绍·杨林荣

杨林荣，执业证号：11101200311252098，山东人。1996年烟台大学法律系毕业；2003年中国政法大学法律系取得法学学士学位。

2001年，在北京市大正——国都律师事务所担任律师；2008年，担任北京博圣律师事务所合伙人；现为中华杨氏律师联谊会（律师联盟）副秘书长。从事律师工作已有15年。2008年获得北京市律师行业奥运工作贡献奖。

杨林荣律师代理的部分成功案件主要包括：

（1）歌唱家郭颂（被诉）关于《乌苏里船歌》著作权纠纷案件，判决结果是：驳回对方的诉讼请求（胜诉）。

（2）曾为歌唱家王昆老师（已故）的文化公司担任常年法律顾问。

（3）为演员王姬民间借贷案件提供法律服务。

（4）为相声演员郭德纲提供法律服务。

（5）北京恒远房地产开发公司股权纠纷案件，帮助该公司以368万元取得17幢别墅的所有权。

（6）王某某遗产继承案件，帮助王某某在无遗嘱的情况下继承了其叔叔的一处房产。

（7）电影学院清洁工死亡案（当时社会上影响很大），作为贡某某的律师，通过收集证据和进行法律论证，最终使贡某某免予起诉。

（8）郭某某故意伤害案，作为郭某某的律师，以正当防卫为由进行辩护，最终使郭某某无罪释放。

（9）范某某诈骗案（涉案金额为人民币150万元），帮助范某某变更罪名为冒充军人招摇撞骗罪，最终判决有期徒刑2年10个月。

（10）北京西银房地产开发公司股权纠纷案一审败诉后，帮助该公司在二审时改判驳回对方的全部诉讼请求，避免了该公司向对方支付人民币8000多万元股权折价款。

（11）北京城建锅炉管道有限公司诉北京自来水公司建筑工程合同纠纷案，为城建锅炉管道公司追讨回自来水公司多年所欠工程款160万元。

（12）保定华夏房地产有限公司诉吴某某房屋所有权确权案件，为华夏公司追回多年不能确权的价值上亿的北京四合院的房屋所有权。

15年的律师工作，杨林荣律师积累了丰富的诉讼经验，主要擅长民商法、公司法务、民事合同等法律事务，对各类合同的相关法律法规有着深刻的理解，对合同的实际拟定和实践应用等具体问题，对公司的法律事务、应规避的法律问题等均有着非常丰富的经验。在15年的职业生涯中办理的民事案件高达300多件，有着非常成功的办案技巧。

在工作中，秉承“诚信”“敬业”“正义”之宗旨，最大限度地维护委托人的合法权益，从事律师工作期间，先后担任多家大型、中型及新兴企业法律顾问，代理过多位演艺名人的刑事、民事案件，成功地承办过房地产、合同、婚姻家庭、继承等民事案件和经济类刑事案件，在上述领域积累了大量的办案经验，总能从不同的角度，通过不同的战术，达到胜诉的目的。

杨林荣律师的办案特点：敏锐洞察、理性分析、深入思维、技巧独到。

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