原版序言
FORWARD

“REITs大师”应该是叶忠英最合适的称号。我第一次遇见他是在我成为易商红木信托（ESR-REIT）的首席执行官以后。他在那次谈话中给我和我的团队留下了深刻印象，因为很少有人敢于像他那样问一些富有批判性的、尖锐且令人深思的问题。从那以后我和叶忠英的每次谈话都让我深受启发，我总是可以从他的角度了解到他对事物的洞见，这不仅可以帮助我与投资者进行交流和沟通，也对我和我的团队制定易商红木信托的战略方针大有益处。

我总是惊异于他能够在教授学员的时候把投资讲得简单而且有趣。他总是能够把复杂的交易拆解为简单的、连外行人都容易理解的情形，更重要的是，他能教会他们适时地抓住机会执行交易。尽管日程繁忙，叶忠英也总是找时间与人联系，定期发送他读到的那些让我们也觉得很有见地的文章。他是一个真正尽职的投资教育者。

多年来，众多分析师、投资者和专家已经发表和出版了无数关于REITs投资的文章、博客、播客和图书，但很少有人能保证实际有用，更很少有人能够主张长期理性的投资，所以你可以从叶忠英这里学到下面三样东西。

投资旅程充满迂回曲折

你从叶忠英这里学习到的第一件事当然是为什么要选择REITs。很多投资者希望在投资组合里兼顾价值与成长，他们选择把资金投入波动相对小的REITs，因为大家认为REITs能够产生稳定的收入和长期资本利得。但是现在投资者在投资过程中会面临一个障碍：新冠肺炎疫情正在摧毁全球市场，在这样一个前所未见的全球混乱局面里，我们该怎样评估REITs投资？该怎样确定哪些REITs值得投资呢？

新冠疫情已经改写了房地产规则。投资者被迫接受现实，生意很难快速回到疫情以前的正常状态。人们很焦虑，购物、工作、休闲是否还能像以前一样？疫情消退后租户有没有能力继续维持运营？这些问题沉重地压在每个人的心头，可能会促使投资者在投资过程中更加谨慎和敏感。有些人会把资金从风险较高的资产中撤离，有些人则偏好捡便宜，这也使得叶忠英的REITs投资框架变得非常有用。它足够灵活，即便在不断变化的市场动态里，抑或是不断变化的风险偏好中，人们也随时可以使用它。这个框架强调预先准备面对风险，这就意味着在REITs投资里要分散投资。

基本面很重要

此次疫情通过凸显企业长期忽视和疏漏的基本面结构性缺陷，向人们揭示出商业的可持续性问题。健康指标良好的公司更有可能抵御全球经济形势变化带来的冲击，这些指标包括强劲的运营、资产负债表指标、多元化投资组合、稳健的资本结构和良好的管理团队。这些同样适用于REITs。在这本书里，叶忠英提供了几种REITs的估值方法，投资者可以通过这些方法从一开始就过滤掉基本面不佳的高风险REITs，从而显著降低投资风险。

寻找机会

在新冠病毒感染人数开始攀升之前，有些趋势就已经在市场上出现了，而新冠疫情进一步加速了这些趋势，其中最显著的就是电子商务的增长。科技颠覆了全球房地产市场，网上购物对物流仓储和数据中心来说是一个福音。不断演变的消费者行为让工业REITs的物业组合变得更具防御性，也因此改变了投资者对工业REITs的看法。危机时期往往也给投资者提供了绝佳的盈利机会，而当今的REITs市场则是最好的教室。

叶忠英勇于从投资社区带来各种思潮，并向我们这些REITs管理人提出棘手的问题，这是他最令人钦佩的品质。正因为由这样稀有的脚踏实地并成功实践的REITs倡导者出品，这本书才更能带给读者思考和启发。

我希望你会像我一样欣赏他的独到见解。

徐伟贤（Adrian Chui）
易商红木基金管理有限责任公司首席执行官、执行董事