二 房产的两大新竞争力

2020年的疫情，让人们开始重新考虑如何选择生活和养老的城市。

① 硬件。如城市应急医疗、城市管理和服务能力、社区排查检测手段、社区管理技术、居住环境的健康水平。

② 软件。城市的宽容程度和文明程度。

1.置业竞争力

2020年全球爆发的疫情，从某种意义上重新定义了城市的竞争力，因为人们买房置业的逻辑发生了一些重要的变化。

（1）买房终老变为买房置业

从中国一二线城市的生活和居住压力来看，中国的很多消费者，决定择一城终老或选择回家乡发展的人不在少数。很大一部分年轻人选择了“三级跳”的人生：在一线城市打拼，去二线城市买房，最后找一个更适合自己扎根的城市定居。以上三次跳跃中，还融合了三种客观和主观因素：社会大背景下的行业发展、个人职业规划和个人婚恋机缘。

（2）优选治理良好的城市

中国社科院2018年发布了国家医疗中心城市排名，根据医疗条件、规格和级别划分为国家医疗中心、国家重要医疗中心、潜在的国家重要医疗中心三个级别。

经过2020年疫情的考验，所有人都意识到一线城市对个人生活和身心健康的重要性，在一个现代化程度较高的城市中有一套自己的房产非常重要。选择在治理较好的城市居住和生活已经成为消费者购置房产的一个重要标准。

置业者选择城市的标准和城市竞争力排名，对房地产企业的项目开发、产品及配套设计有重大参考价值。

2.产品竞争力

一般来说，完美的房产有四个特性：①通勤方便，位置在城区或离市中心较近；②首付和总价可以承担，即可以付得起首付，支付得起月供；③生活便利，社区配套齐全；④居住舒适，房产居住功能设计完善。

如今，房产一旦关联起学区、交通、商业配套、户型、楼层等重要因素，很多人便无法精挑细选买到功能完美的房产。

2020年以前，容积率、楼间距、梯户比这些细节参数，在购买房产时属于锦上添花的次要因素。经过2020年的疫情之后，购买者开始把居住环境、家人身心健康这些细节参数排在重要位置，社区容积率、户型楼层、周边配套重新被列为重要的购房因素。

（1）社区容积率

社区容积率高，意味着社区人口密度大，增加了感染和传染的机会。当遇到传染病高发等特殊情况时，感染率比1梯2户和2梯2户的房屋要大很多。

现在看来，1梯2梯共几十户居民的楼盘，不仅为等电梯带来不便，而且带来公共空间使用频率高、密闭电梯空间负荷量大、多年后电梯质量与安全等一系列问题。

（2）户型及楼层

在中国人的居住观念里，户型南北通透尤为重要，因为这非常影响屋内空气的流通。

人们长期居住的房间内，如果阴暗潮湿，光照时长不足，就容易滋生细菌和病毒，引发呼吸道疾病。如果长期生活在密闭、不通风，空气得不到更新的环境里，人就会因缺氧而引起头痛、头昏、心慌、疲乏等不适症状，削弱人体抵抗力。时间长了，对身体的损害特别大。

（3）周边配套

2020年，全国人民“被迫”体验了几个月的居家隔离生活。满足日常生活所需的购物范围缩小至家门口的超市。

以武汉为例，明确封城后，不少社区底商超市逐渐关闭，只有中百仓储、武商量贩、永旺超市等大型超市，因为可以达到政府要求的卫生和安全标准，所以才能正常营业，为周边用户提供粮油、蔬菜和生活物资等保障供应。

如今，人们已经开始为自己的未来生活预警：一旦出现意外事件，交通运输不畅，商品处于断货缺货状态，个人居住的房屋周边有无大型超市、医疗、卫生等基础且重要的生活配套，决定着日常生活的品质和安全。生活和医疗配套成为人们购房的重要考虑因素。

（4）社区规模和物业管理能力

决定业主居住安全和生活稳定的关键因素有两点：社区规模和物业管理能力。

服务意识和能力不够的物业，在紧急事件面前会暴露出很多问题。比如，社区门禁系统形同虚设；保安人手不足，业主流动性大，车辆进出随意；没有消毒防护工作。

规模比较大的社区人口多，社区街道居委会、社区服务App、社区微信群就会发达和完备，社区内服务人员和安保等配置能做到分工明确，执行到位。一个社区有好的物业管理，就能迅速对特殊事件做出高效且有温度的反应。

如今的置业者，开始重新评估房产的价值和功用。特别是上了年纪的老人，常年需要照顾的体弱病人，需要送饭送药上门、行动不便的人，对大型社区和品牌物业邻里服务的需求和依赖更为迫切。他们也能真正获得社区的具体帮助。