第一节　传统贷款类资产

按照贷款资金的使用目的，贷款类的资产可以分为三类。第一类是直接贷款给企业。借款的企业有大公司，也有中小企业。大企业通常在资本市场发行债券，成本低，所以不太做贷款形式的融资。在借贷市场融资的多数是中小企业。这类资产的收益率在6%～14%。历史数据显示，直接贷款资产的收益率与经济周期的相关性低，收益率的波动率小，贷款损失率低，回收率高。

第二类是利用底层资产做抵押，将底层资产产生的收益作为收益来源，到期变现底层资产作为还款来源。有资产支持，把借贷合约规格标准化，做成类似债券的方式，这类资产通常被称为证券化融资的资产。资产证券化的底层资产本身就产生收益，利用底层资产的收益按顺序先支付优先级，再支付夹层级投资人的利息。这类底层资产包含供应链的应收款、个人贷款，或是租赁的应收款。还款来源是贷款或是应收款到期时供应链下游厂商的回款或借款人的还款。提供证券化资产融资的企业本身需要提供自有资金。为给优先级、夹层级的投资人提供保护垫，自有资金的受偿顺序排在最后。国内一度盛行的P2P[2]小额贷款证券化资产就属于这类资产，收益率在8%～12%。

第三类是用有租金收益的不动产作为抵押品的贷款。会产生租金收益的不动产包含写字楼、卖场、工业厂房、仓储、酒店、出租公寓等。各类型的基础设施也算是有租金收益的底层资产。如果是已经非常成熟的核心物业，这类有抵押的贷款收益率大概在4%。如果贷款给还需要再改善才能出租的过渡性物业，收益率可以到10%以上。