第三节　房地产开发企业的涉税处理

一、房地产开发企业各环节涉及的主要税种

目前，我国房地产开发企业涉及的应纳税种较多，主要有增值税、城建税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、土地增值税和企业所得税等。房地产开发企业开发经营各阶段应纳税种及税率如表1-2所示。

续上表

二、税务登记

税务登记包括三项主要内容：设立税务登记、变更税务登记和注销税务登记。房地产开发企业自领取登记执照之日起30日内，持有关证件，向税务部门申请办理税务登记，税务机关应当自收到申报之日起30日内审核并发给税务登记证件。从事房地产开发、经营的纳税人，税务登记内容发生变化的，自工商行政管理机关办理变更登记之日起30日内持有关证件向税务机关申报办理变更税务登记。企业终止经营的，在向工商行政管理机关申请办理注销登记之前，持有关证件向税务机关申报办理注销税务登记。

三、纳税申报

纳税申报是房地产开发企业作为纳税义务人履行纳税义务时，就计算缴纳税款的有关事项向税务机关提出的书面纳税申报表，纳税申报表也是税务机关核实应纳税款、开具完税凭证的主要依据。

（一）纳税申报的方式

房地产开发企业作为纳税义务人可以直接到税务机关办理纳税申报或者报送代扣代缴、代收代缴税款报告表，经税务机关批准，也可以按照规定采取邮寄、数据电文或者其他方式办理上述申报、报送事项。目前很多地区已经实行网上申报，房地产开发企业采取网上申报方式办理纳税申报的，应当按照税务机关规定的期限和要求保存有关资料，并定期书面报送主管税务机关。

（二）纳税申报的类别

纳税申报分为按期纳税申报和按次纳税申报两种。按期纳税申报是以一定期间确定一个纳税期限；按次纳税申报是每完成一次应税行为，便缴纳一次税款。按期纳税申报按期限分月（季）度纳税申报和年度纳税申报两类。

1.月（季）度纳税申报

月（季）度纳税申报是月（季）度终了后，房地产开发企业应该按照税法的规定，对上月（季）发生的各种纳税义务的应纳税款进行计算，计算后填列《综合纳税申报表》，并在规定的期限内进行纳税申报。《综合纳税申报表》的格式如表1-3所示。

2.年度纳税申报

年度纳税主要涉及企业所得税，企业所得税纳税申报详见本书第九章企业所得税部分。

（三）纳税申报的程序

房地产开发企业办理纳税申报时，应当如实填写纳税申报表，并根据不同的情况报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。

纳税人在纳税期内没有应纳税款的，也应当按照规定办理纳税申报。纳税人享受减税、免税待遇的，在减税、免税期间应当按照规定办理纳税申报。

四、税款缴纳

税款缴纳是房地产开发企业依据税法规定的期限，将应纳税款向国库解缴税款的活动，是完成纳税义务的体现。税务机关征收税款时，必须给纳税人开具完税凭证。

房地产开发企业需要延期缴纳税款的，应当在缴纳税款期限届满前提出申请，并报送相关材料，税务机关应当自收到申请延期缴纳税款报告之日起20日内做出批准或者不予批准的答复；不予批准的，从缴纳税款期限届满之日起加收滞纳金。延期缴纳税款期限最长不得超过3个月。