1　绪论

1.1　研究背景

1.1.1　城市更新是我国城市建设和管理的重点问题

改革开放以来，中国经历了快速的现代化和城镇化进程，根据国家统计局的统计数据，2019年中国城镇化率达到60.60%。到2020年，预计将有75%的人口居住在城镇^[1]。快速增长的城市人口，带来了大量新的城市住房和服务设施需求。同时，随着经济的发展和生活水平的提升，城镇居民开始追求更加舒适的居住条件和生活环境。国家统计局2019年发布的《建筑业持续快速发展　城乡面貌显著改善——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报造之十》报告中指出，我国城市人均住宅建筑面积从1978年的6.7平方米增加到2018年的39平方米。另外，根据恒大研究院出版的《中国住房存量报告：2019》，截至2018年，我国既有城镇住宅建筑面积达到了275亿平方米，其中，1997年前建成的住宅建筑面积约为162亿平方米，占城镇住宅存量面积的59%。新中国成立后，我国城镇住宅建筑的建设经历了7个发展阶段^[2]，20世纪80年代以前一直采用福利制分房方式，住房建筑投资单一，国家负担过重，导致了大量居住建筑存在设计极其简陋（如筒子楼、缺乏独立卫生间或厨房）、建设标准低、功能不完善、施工质量差等问题；同时，居住区的各种基础设施与公共设施规模小、数量少、水平低，只满足城镇功能与居民生活的最低需求。80年代，我国展开了城市住房制度改革，但由于大多数城市居民尚无购房条件，“半商品化住宅”仍占相当大的比重，这类住宅无论从质量还是可选择性方面均与商品住宅有一定的差距。此后10年间建成的住宅面积达到了12.8亿平方米，其中较大比例的住宅存在套型面积偏小，起居厅、厨房、卫生间等公共空间过小，结构体系落后等问题。直到90年代中后期，我国房地产市场逐步趋于专业化，城镇住宅的规划、设计和建设水平开始得到了较高的提升。因此，我国大量的城市既有建筑，尤其是建成于90年代以前的住宅建筑，因其自身的物理条件而需要被更新。

随着城镇化和房地产市场的快速发展，一线、二线城市核心区和近郊区的新增建设用地供应量极度稀缺，新建商品房主要集中在城市远郊区。同时，北京、上海等一线城市的房地产市场逐步进入存量房时代，即存量房的交易量占比超过了房地产市场交易总量的50%以上^[3]。此外，中国经济在经历了几十年快速增长后，产业结构开始调整升级，逐步从工业化时期步入后工业化时代。产业的快速升级转换，促使了城市空间结构的调整和城市空间功能的置换，在导致我国很多城市老旧城区的活力丧失和空间价值衰退的同时，也带来大量新增建设项目的需求。在土地稀缺的存量房时代，加之国家对生态和耕地保护的要求，地方政府面临着财政收入增长和城市发展的双重压力，而房地产开发商面临发展空间缩减的困境。因而，各地政府开始更多地依靠存量建设用地的再开发来满足城市发展的需求，而土地级差地租的存在使开发商实施城市更新项目能获得明显的经济利益。

近几年，全国各地实施了大量的城市更新项目，每年40%的建设用地来自城市更新中的建筑拆除^[4]，现阶段的城市更新类型主要有旧城区改造、城中村改造、旧工业区和烂尾楼改造等。2008年，棚户区改造在全国范围内正式启动，根据2013年国务院印发的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，2008—2012年的五年内，全国共改造了1 260万户棚户区，并要求2013—2017年继续完成1 000万户棚户区改造。2015年，国务院继而发布了《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，要求2015—2017年内改造包括城市危房、城中村在内的1 800万套棚户区住房。此外，全国范围内的众多一线、二线城市在地方政府的主导下推动了大规模的城市更新，典型城市包括广州、深圳、北京、上海、天津、重庆、温州等。为解决城市空间不足、土地资源严重缺乏的困境，广东省于2009年开始全面实施“三旧改造”，截至2014年，共完成了改造项目3 065个，改造面积达15.75万亩^[5]。深圳市的未利用土地仅为43.60平方千米，而“三旧”面积约为240平方千米，是未利用地的5.5倍，城市更新作为核心内容被列入深圳市第三次“土改”；截至2013年12月，深圳全市在建的城市更新项目已达72个，用地5.45平方千米，建筑面积约1 923万平方米，其中2013前三季度，城市更新供地56.5公顷，占全市房地产土地供应的91%，城市更新批准预售量达到了184万平方米，占新建建筑的37%^[6]。温州市于2013年启动规模化的城市更新，综合整治和全面改造85平方千米建设用地，其中全面改造占据56.5%。

深圳、上海等城市陆续出台城市更新实施办法，2015年3月广州市城市更新局正式挂牌成立，这些举措标志着我国城市更新工作进入一个崭新、常态化发展阶段。在未来很长的阶段，城市更新都将是我国各城市解决生产、生活空间增长需求的有效途径，也是实现城市经济持续发展、产业升级重置和区域复兴的重要手段。因此，无论是理论研究还是实践方面，城市更新已经成为我国城市发展和建设的重点领域。

1.1.2　城市更新中大拆大建现象突出，建筑使用寿命过短

我国的城市更新过程中，伴随着大量既有建筑的拆除。据估计，1990—1998年，北京在老城区拆除了420万平方米既有建筑^[7]。1995—2004年，上海在城市更新和基础设施建设中拆除了既有建筑3 300多万平方米，涉及搬迁74.5万户居民^[8]。2002年全国拆除城镇住房1.2亿平方米，为当年商品房竣工面积3.2亿平方米的37.5%，2003年拆除城镇住宅3.2亿平方米，同比增长34.2%，占当年商品房竣工面积3.9亿平方米的41.3%。根据清华大学建筑节能研究中心2012年发布的《中国建筑节能年度研究报告2012》^[9]可知，“十一五”期间，全国共有30亿平方米的城镇既有建筑被拆除，拆建比达到23%。“十二五”期间，2011年我国城镇住宅的拆除量约为1.3亿平方米，占住宅存量的0.75%；2013年，拆除面积上升至4亿平方米，约占当年新建建筑的1/5^[6]。我国城市更新中的既有建筑拆除规模远远超过了美国同一时期的建筑拆除量^[7]。

既有建筑的拆除重建是城市更新的一种模式，也被认为是城市更新中的普遍现象，但我国毫无限制的大拆大建活动导致了大量城市既有建筑的过早死亡。中国建筑科学研究院的报告中指出^[10]，我国1970年前建成的城镇既有建筑存量仅为10亿平方米，即使在1970年以前的建筑全部被拆除的情况下，“十一五”以后拆除的30多亿平方米被拆除的既有建筑中，超过20亿平方米的城市建筑的使用寿命小于40年。原建设部副部长仇保兴指出，中国的城市建筑使用寿命只有30年左右。例如，2007年1月6日，杭州西子湖畔第一高楼，浙江大学湖滨校区3号楼由于所在地块被高价出卖而被拆除，仅使用13年；2010年2月6日，南昌的著名地标五湖大酒店因结构与功能设计的缺陷被整体爆破，历时仅13年；2012年8月30日，重庆市朝天门老地标建筑重庆港客运大楼和三峡宾馆因被纳入危旧改范围而被实施爆破，使用寿命分别为16年和20年。根据《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005），普通建筑的设计使用年限为50年，纪念性建筑和特别重要的建筑为100年。通过与设计使用年限和西方发达国家住宅使用寿命（表1.1）对比可知，我国城市建筑使用寿命过短状况十分严重。

表1.1　西方发达国家建筑使用寿命对比

资料来源：宋春华。全寿命　高品质——坚持以人为本，实行住宅性能认定[J].住宅科技，2004（9）：3-7.

1.1.3　建筑使用寿命过短造成多方面的危害

（1）城市历史文化的断裂与缺失

建筑是城市系统中最重要的组成部分，其作为历史文化的实物载体，见证了城市的发展和变迁，承载着当地居民的群体记忆，在城市风貌、社会历史文化传播和传承中起着重要的作用。同时，城市既有建筑本身是特定时期建筑技术与艺术的最直观反映。现阶段城市更新过程中，大量既有建筑被拆除重建，代之以千篇一律的新建筑，其中许多未列入保护名册的历史建筑、优秀近现代建筑和街区也被拆除。如建于1910年具有百年历史的湖北武汉“三一堂”，即使在文保、房管部门认定其具有保护价值并建议保持其原有建筑风貌的情况下，仍被拆除重建成商场。大规模的城市建筑拆除行为破坏了城市的既有肌理，导致了建筑学上和其所代表的历史价值的损失。

（2）造成社会财富和资源的浪费

建筑占据了全球40%以上的能源消耗和12%的用水量，中国每年新建建筑的面积达到20亿平方米，消耗了全球大约40%的钢铁和水泥^[11]，却只能使用30年左右，造成了大量资源的浪费。此外，既有建筑拆除重建也增加了建筑全寿命周期的总成本^[12]。根据上海市高级经济师顾海波的计算，2005年全国城镇住宅建筑面积达99.58亿平方米，以平均每平方米建安造价1 000元计算，如其使用寿命由平均30年增加为50年，则可节约6.67万亿元^[13]。DeSimone等提出，提升资源利用效率的有效途径是延长产品的使用寿命^[14]，因此延长既有建筑的使用寿命是节约能源的有效措施^[15]。

（3）加剧了环境的污染

2014年11月12日中国政府与美国政府达成温室气体减排协议，承诺到2030年停止增加二氧化碳排放量。建筑占据了全球三分之一的温室气体排放^[16]，约占1.36亿吨城市垃圾，其中将近一半是来源于建筑拆除^[17]。由于废物处理技术的欠缺，建筑垃圾产生了大量有害物质，并对水体和土壤表层造成坏的影响。中国建筑垃圾占据了城市垃圾总量的30%～40%，每万平方米拆除的旧建筑，将产生7 000～12 000吨建筑垃圾^[11]。中国未来建设过程中产生的新建建筑和拆除垃圾的量很大程度上取决于既有建筑的使用寿命^[18]。建筑使用寿命过短与我国的发展目标和倡导建设的“资源节约型、环境友好型社会”的精神相悖。

（4）引发社会不稳定和冲突

既有建筑使用寿命过短会破坏邻里之间因固有的物理关系而形成的社区稳定性^[19]。大规模的拆迁行为往往伴随着潜在的社会冲突。既有社区中的原住居民互相之间形成了相对稳定的社会关系网络，对旧社区进行拆除重建，就需要对旧社区中的原住居民进行重新安置，从而增加了社会冲突的来源^[7]，[20]。而我国的拆迁过程中还存在公共利益泛化、执法不严、损害民众利益等问题，根据Shan和Yai的研究，土地征用和既有建筑拆除行为是造成我国社会冲突问题的重要原因^[21]。