《中华人民共和国城市房地产管理法》理解与适用

《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）于1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，自1995年1月1日起施行。《中华人民共和国物权法》出台之后，为了与其适用相配合，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《城市房地产管理法》作出修改。为了进一步规范《城市房地产管理法》的用语，2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》对《城市房地产管理法》进行了第二次修正。

至此，《城市房地产管理法》共有七章73条。其规范的主要内容包括：房地产开发用地的取得；房地产开发的基本原则、开发土地期限、开发项目设计和施工；房地产价格、房地产转让及其方式；商品房预售及其条件；房地产抵押及抵押登记、抵押物范围；房屋租赁以及房屋租赁的特别规定；房地产中介服务机构的设立；房地产权属登记和房地产权属证书；房地产违法行为及其相应处罚以及关于商品房买卖合同和涉及国有土地使用权合同；等等。

第一章，总则。阐明《城市房地产管理法》的立法目的、适用范围、调整对象和一般原则，规定国务院建设行政主管部门和土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。地方的管理机构设置及其职权，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二章，房地产开发用地。第一节对土地使用权出让的方式、程序、土地用途及使用年限的确定与改变，土地使用权出让金的收缴与用途，土地使用权的终止与收回等分别做了规定，并明确规定城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第二节对土地使用权的划拨原则以及对象做了规定。

第三章，房地产开发。对房地产开发必须遵守的方针、原则、 时间要求，房地产开发企业的设立程序，必须具备的条件等作了规定。

第四章，房地产交易。对房地产的转让、抵押，房地产价格评估和成交价格申报，商品房预售和房屋租赁，中介服务机构的开业条件等做了规定。与此相关联的实用核心法规有《城市房地产转让管理规定》 《城市商品房预售管理办法》 《城市房地产抵押管理办法》及《商品房屋租赁管理办法》等，这些法规与《城市房地产管理法》相配合，对房地产交易行为的规范起着不可或缺的作用。

第五章，房地产权属登记管理。规定对土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度。2016年1月1日起施行的《不动产登记暂行条例实施细则》对此进行了更有可操作性的规定，对于规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益发挥重要作用。

第六章，法律责任。规定了违反本法第11、12、30、39、40、45、58条的法律责任，以及非法向房地产开发企业收费，管理部门玩忽职守、滥用职权、索贿、受贿的法律责任。

第七章，附则。规定了在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照该法执行。

此外，《中华人民共和国民法通则》 《中华人民共和国担保法》 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国物权法》等法律，《确定土地所有权和使用权的若干规定》 《闲置土地处置办法》等行政法规、部门规章以及最高人民法院相关的司法解释也对房地产的取得、转让、登记、担保等有关问题做了规定。