15　房屋贷款未能办理是否必然导致合同解除——王文霞诉河南省太行伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

河南省济源市中级人民法院[4]( 2013)济中民一终字第181号民事判决书

2.案由:房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告(上诉人) :王文霞

被告(被上诉人) :河南省太行伟业房地产开发有限公司(以下简称太行伟业公司)

【基本案情】

太行伟业公司与中国银行股份有限公司济源分行签订个人房屋贷款合作协议，约定太行伟业公司开发的滨河花园×号楼的购房借款人可向中国银行股份有限公司济源分行申请办理个人房屋贷款。2010年10月20日，王文霞与太行伟业公司签订一份商品房买卖合同，合同约定王文霞首付房款30%，剩余房款向银行申请按揭贷款，王文霞委托太行伟业公司代为办理有关贷款手续。同年10月22日，王文霞向太行伟业公司交纳房屋首付款105000元。后太行伟业公司向王文霞交付了房屋钥匙。同年12月，王文霞向滨河花园物业管理中心交纳了装修垃圾清运费140元和物业管理保证金、工本费1010元。后王文霞开始装修，于2011年阴历六月入住。2011年7月18日，太行伟业公司向王文霞发出通知，内容为，由于国家调整房贷政策，银行按揭手续已不能办理，故原合同项下的付款方式需要调整为由买方付款，故现向你发出正式通知，望你在接到本通知之后，七日内与我公司联系，协商付款事宜。2011年8月3日，太行伟业公司再次向王文霞发出通知，内容为，2011 年7月18日，我公司向你送达了变更付款方式的通知，双方就商品房买卖合同项下的付款方式也进行了初步的协商，但不能达成一致意见，故我公司再次向你发出通知，①请你于本通知下发之日起90日内向我公司付清余款;②如到期不能付清余款，视为我公司已解除双方之间的买卖合同，请你到我公司办理退款手续;③在此基础上，我公司会对你的装修损失予以适当补偿，如到期不能补齐房款，但对解除合同存有异议，请于收到本通知之日起30日内向济源市人民法院提起诉讼，逾期不付款，也不起诉，我公司将按侵权进行处理。王文霞收到上述通知后，向济源市人民法院起诉要求确认太行伟业公司的解除合同行为无效，该案终审判决解除合同行为无效。2012年11月12日，太行伟业公司再次向王文霞发出合同解除通知书，内容为“王文霞:根据我公司与你签订的商品房买卖合同，原付款方式为‘本户按揭付款，首付房款的30%即人民币壹拾万伍仟元( 105000)，余款贰拾肆万元乙方向银行申请贷款( 240000)’，现银行按揭贷款不能办理，原因非因我公司过错，因该条款不能履行，致我公司合同目的无法实现，根据相关法律规定，向你发出解除合同通知，接到通知之后七日内来我公司办理退款手续，逾期损失自理”。

【案件焦点】

王文霞的房屋贷款未能办理，此种情况下合同目的是否必然不能实现，导致合同解除。

【法院裁判要旨】

河南省济源市人民法院经审理认为:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。本案中，关于王文霞的房屋按揭贷款，双方均认可已向中国银行股份有限公司济源分行提出申请，但未能办理的原因，双方均未举证证明，原审法院亦无法查清，故本案中关于王文霞购买房屋按揭贷款未能办理的原因不可归责于双方任何一方。在王文霞的房屋按揭贷款未能办理的情况下，经太行伟业公司通知催告，王文霞至今未向太行伟业公司给付剩余房款，在审理过程中，双方对剩余房款的给付期限和方式存在较大分歧，双方的房屋买卖目的至今不能实现，故太行伟业公司依照合同法的规定，向王文霞发出解除合同的通知，理由正当，应予支持。王文霞的诉讼请求不应支持。

河南省济源市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:

驳回王文霞的诉讼请求。

王文霞持原审起诉意见提起上诉。河南省济源市中级人民法院审理如下。太行伟业公司以国家政策调整，银行贷款手续不能办理为由向王文霞发出协商付款通知，同年8月3日，又以双方不能达成一致意见为由向王文霞发出解除商品房买卖合同通知，王文霞提起诉讼，请求确认该解除合同通知无效，法院经审理最终判决解除行为无效。现太行伟业公司又以合同目的不能实现为由向王文霞发出解除通知，太行伟业公司的解除理由仍不能成立，理由如下。2010年10月20日，王文霞与太行伟业公司所签商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应严格依照合同约定履行各自义务。合同签订后，王文霞依约向太行伟业公司支付了首付款，太行伟业公司向王文霞交付了房屋，王文霞开始装修并于2011年阴历六月入住。至此，太行伟业公司已基本履行完自己的主要合同义务，王文霞依约向太行伟业公司履行了支付首付款的义务，对于剩余房款，合同约定以向太行伟业公司签约银行即中国银行股份有限公司济源分行按揭贷款方式支付，但合同对按揭贷款不能办理后如何付款未作约定，王文霞已装修入住，故王文霞的合同目的已完全实现，太行伟业公司收取了王文霞首付房款，其合同目的也部分实现，按揭贷款不能实现的原因系国家政策调整，非当事人任何一方过错，在双方对剩余房款的付款方式、时间协商无果的情况下，太行伟业公司可以通过追索剩余房款的方式实现合同目的，王文霞要求确认解除合同无效的诉讼请求应当予以支持。

河南省济源市中级人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第(二)项之规定，判决如下:

一、撤销济源市人民法院( 2013)济民一初字第274号民事判决;

二、河南省太行伟业房地产开发有限公司于2012年11月12日发给王文霞合同解除通知的行为无效;

三、河南省太行伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将王文霞的有关房产资料报产权登记机关备案。

【法官后语】

本案处理的重点在于太行伟业公司向王文霞发出的解除合同是否有效。关于合同解除的效力一、二审法院产生分歧，原审法院认为银行贷款不能办理的原因不在于双方当事人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，认定此种情形下当事人可以请求解除合同，从而支持了王文霞的诉讼请求。但二审法院认为应严格从太行伟业发出的解除通知理由出发考虑整个案件，太行伟业公司之前的解除合同通知被一、二审法院认定无效后，其再次发出解除通知的理由为合同目的不能实现。具体到本案中，太行伟业公司签订房屋买卖合同的目的为得到房款，而王文霞要实现的合同目的为居住房屋的权利。因王文霞已经装修入住，故王文霞的合同目的已基本实现，太行伟业公司已收取了部分房款，故其合同的部分目的也已经实现，因王文霞和太行伟业公司对于房屋贷款不能办理之后的付款方式未做约定，故双方应继续协商付款，即使协商不成，太行伟业公司也可以通过追索剩余房款的方式实现自己的合同目的。王文霞已实际装修入住，且其装修入住前经过了物业公司的审批，房屋钥匙也交付于王文霞，在此种情况下再解除合同，也不利于平衡双方当事人利益、保护交易稳定。故二审作出改判支持王文霞要求确认解除合同无效的诉讼请求。

编写人:河南省济源市中级人民法院　林慧慧