13　关于商品房买卖协议的性质为预约合同还是本约合同的界定——李洁、吴月红诉常州正明房地产开发有限公司商品房买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省常州市武进区人民法院( 2013)武山民初字第333号民事判决书

2.案由:商品房买卖合同纠纷

3.当事人

原告:李洁、吴月红

被告:常州正明房地产开发有限公司(以下简称正明公司)

【基本案情】

2009年10月26日，两原告分别与被告签订购房协议，协议约定:“乙方(李洁、吴月红)在甲方(正明公司)开发的延陵华苑小区内所购买的商铺，编号为×号，该套商铺总价为124. 5万元，面积为226. 6平方米，甲方已收取乙方房款共计65万元(李洁: 25万;吴月红: 40万)。待甲方与银行协商好贷款事宜后乙方再与甲方签订商品房买卖合同，同时甲方协助乙方办理银行贷款手续。甲乙双方签订了商品房买卖合同，甲方协助乙方办理好银行贷款手续后，本协议自动失效。待该项目各项验收结束后，可以办理房产证时，甲方为乙方办理房产证。”在协议签订前，2009年8月26日两原告已经支付被告房款65万元，后又于2010年2月22日支付房款5万元，余款尚未付清。协议签订后，正明公司将尚未竣工的编号为×号商铺钥匙交付原告李洁、吴月红，两原告将商铺租赁给第三方使用至今。另查明，正明公司开发的延陵华苑小区土地为国有土地性质，已取得规划许可证和商品房预售许可证。另查明，2013年3月11日正明公司与第三人唐伟峰签订了商品房买卖合同，将编号为×号商铺出售给唐伟峰，约定交付日期为2013年5月28日，因商铺尚未办理竣工验收手续，商铺尚未办理过户登记手续。现原告李洁、吴月红起诉要求被告正明公司继续履行房屋购买协议，确认坐落于常州市武进区郑陆镇延陵华苑编号为×号的商铺归原告所有，同时在庭审中表示不再需要正明公司协助办理贷款手续，可以直接支付现款。

【案件焦点】

原、被告双方签订的《购房协议》性质究竟为预约合同还是本约合同问题，合同性质不同其应承担的法律后果也不同。

【法院裁判要旨】

江苏省常州市武进区人民法院经审理认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。判断商品房买卖中协议的性质究竟为预约合同还是本约合同，最主要的看此类合同是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，本案中，原、被告双方签订的《购房协议》对于双方的当事人名称和姓名、商品房基本状况、商品房总价款、办理房产证事宜进行了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。相对于被告与第三人签订的商品房买卖合同，两份商品房买卖合同均未办理房屋所有权转移登记，本案中两原告与被告之间签订的商品房买卖合同成立在先，且在协议签订后，正明公司将房屋钥匙交付两原告，两原告也将商铺租赁给第三方使用。综上，对于两原告要求被告正明公司继续履行《购房协议》的主张，本院予以支持。对于原告主张的要求确认坐落于常州市武进区郑陆镇延陵华苑×号的商铺归原告所有的主张，因该房屋尚未办理所有权转移登记，原告的主张无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:

一、被告常州正明房地产开发有限公司继续履行其与原告李洁、吴月红于2009 年10月26日签订的《购房协议》;

二、驳回原告李洁、吴月红的其他诉讼请求。

一审宣判后，双方当事人均未在法定期限内提出上诉，判决已发生法律效力。

【法官后语】

本案的主要争议焦点在于原、被告双方签订的《购房协议》性质究竟为预约合同还是本约合同，合同性质不同其应承担的法律后果也不同。

第一种意见认为:《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原、被告双方签订的《购房协议》对于双方的当事人名称和姓名、商品房基本状况、商品房总价款、办理房产证事宜进行了明确约定，但因双方在签订该协议时尚未办理银行贷款手续，商品房也未竣工验收，因此对于付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等条款没有明确约定。事实上，双方在该协议中约定:待甲方与银行协商好贷款事宜后乙方再与甲方签订商品房买卖合同，同时甲方协助乙方办理银行贷款手续。甲乙双方签订商品房买卖合同，甲方协助办理贷款手续后，本协议自动失效。双方在签订该协议时对行为的性质是有明确认识的，即在办理贷款手续后双方再签订商品房买卖合同，因此双方在2009年10月26日签订的《购房协议》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。另外，原、被告双方签订的《购房协议》虽然对于双方的名称或者姓名、商品房基本状况、商品房总价款进行了约定，但是对于付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等条款均没有明确约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，同时也不具有可履行性。违反预约合同应承担的法律后果包括承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，预约合同违约责任应当是采取补救措施或者赔偿损失等形式，并不包含继续履行合同的责任，否则就与本合同没有区别。原、被告双方签订的《购房协议》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，当被告明确拒绝继续履行合同时，原告并不享有要求被告继续履行合同的权利，因此对于原告的诉讼请求不予支持，其相应损失可另行主张。

另一种意见认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此判断商品房买卖中协议的性质究竟为预约合同还是本约合同，最主要的看此类合同是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等条款。原、被告双方签订的《购房协议》对于双方当事人名称和姓名、商品房基本状况、商品房总价款、办理房产证事宜进行了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，原告据此要求继续履行合同的请求应予以支持。

合议庭最终采纳第二种意见判决，理由如下:本案所涉合同具有某种程度上的预约性质，双方在签订该协议时对行为的性质是有明确认识的，即在办理贷款手续后双方再签订商品房买卖合同，显然当事人有于未来订立本约的意思，但是同时该协议又符合了合同内容确定性的要求，此种协议名为预约，却非预约。《商品房买卖合同司法解释》第五条的规定其实承认了预约与本约之间的可转化性，即在预约合同中载明了本约合同的主要内容，并且一方或双方当事人已经实际履行，当初交易不成熟的条件业已消除，即使双方未按预约合同签订本约合同，其预约亦已转化为本约性质，故此可以认定为本约合同;或者解释为，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的预约合同，性质上依然是预约而非买卖合同本约，只有在一方或双方实际履行给付，同时当初限制交易不成熟的条件已经被消除的情况下，事实上成立了的本约吸收了该预约中的内容。当然，不管作何种理解，一旦满足《商品房买卖合同司法解释》第五条规定的构成要件，此时买卖双方的合同关系适用本约合同的相关规范调整。《商品房买卖合同司法解释》第五条的规定实际上是对于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定的突破，至于该原则是否适用于其他非商品房买卖合同需要在理论和实践中进一步探讨。

编写人:江苏省常州市武进区人民法院　葛峰