二、商品房销售

11　明显加重购房人付款义务的格式条款无效——刘岩诉淮安恒大富丰房地产开发有限公司商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省淮安市中级人民法院( 2013)淮中民终字第475号民事判决书

2.案由:商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告(被上诉人) :刘岩

被告(上诉人) :淮安恒大富丰房地产开发有限公司(以下简称淮安恒大房产公司)

【基本案情】

刘岩系在校大三学生。2011年8月29日，刘岩与淮安恒大房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定刘岩购买淮安恒大房产公司开发的某房，总价款为813591元，刘岩应于合同签订之日支付首付款244591元，余款56. 9万元须在2011 年8月29日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。

双方在签订《商品房买卖合同》的同日，还订立了一份补充协议，其中“关于银行按揭付款方式的约定”的条款约定:如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意，买受人应在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款。该份补充协议文本由淮安恒大房产公司提供，全文字号为“小五号”，前述约定在补充协议中未作任何特别提示。淮安恒大房产公司在与其他买受人签订购房合同时，均签订了与前述内容一致的补充协议。

《商品房买卖合同》签订后，刘岩依约交付了首付款244591元，并办理了按揭贷款申请。后银行以刘岩为在校学生无还款能力为由，未予批准贷款申请。刘岩在与淮安恒大房产公司协商退房未果后，诉至法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并退还首付款244591元。

【案件焦点】

《商品房买卖合同》补充协议中关于如按揭申请未获银行审批同意，买受人应自银行终结审批之日起5日内付清剩余房款的条款，是否有效。

【法院裁判要旨】

江苏省淮安市清浦区人民法院经审理认为，刘岩与淮安恒大房产公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，为有效合同，依法受法律保护。但是，在银行未予发放按揭贷款的情况下，继续履行合同已无实际可能，故对刘岩要求解除合同的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此，淮安恒大房产公司应退还刘岩首付款244591元。

江苏省淮安市清浦区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决:

一、刘岩与淮安恒大房产公司于2011年8月29日签订的《商品房买卖合同》于判决生效之日起解除;

二、淮安恒大房产公司于判决生效之日起十日内向刘岩退还购房款244591元。

淮安恒大房产公司以“双方在补充协议中已经约定，如按揭申请未获银行批准，刘岩应在5日内付清余款。该约定合法有效，双方应当按该约定执行”为由提起上诉。

江苏省淮安市中级人民法院经审理认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中的《商品房买卖合同》补充协议，由淮安恒大房产公司提供，系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与买受人协商的条款。因此，关于银行按揭付款方式的补充约定系格式条款。

本院认为，该格式条款存在两个问题:首先，该条款所在的补充协议全文为“小五”号，字体较小，淮安恒大房产公司对该条款未作任何加粗或变换字体等特别提示，且也未举证证明其在订约时提请刘岩予以充分注意，因此，该补充约定不能代表双方已就此形成合意。其次，商品房买卖的特点之一即是标的额巨大，对于选择以首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房人而言，如果按揭申请未获批准，则很难在短期内一次性付清余款。因此，该补充条款显然加重了购房人的付款义务。由此，本院认为，淮安恒大房产公司拟定的该格式条款，不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，同时也显然加重了刘岩的合同义务，属于《合同法》第四十条规定的“加重对方责任”的情形。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十条规定:“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”根据上述规定，本院认定补充协议中关于付款方式的条款无效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，刘岩虽向银行提交了贷款申请手续，但因其客观的学生身份导致申请未获批准，刘岩对此并不存在过错。在此情况下，刘岩请求解除与淮安恒大房产公司订立的商品房买卖合同，依法应予准许，淮安恒大房产公司应当退还刘岩支付的首付款。

江苏省淮安市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，作出如下判决:

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

商品房买卖属于大额交易，绝大多数购房人在购房时均采取首付与银行贷款相结合的方式支付购房款。但是，贷款申请并不一定都能获得银行同意，一旦无法获得房贷，围绕如何继续履行已经签订的《商品房买卖合同》，买卖双方很容易产生争议。

要避免该类纠纷，主要的方法就是在签订合同时，双方将无法获取房贷这一可能发生情形作为协商内容之一，并将协商结果在合同中予以明确。就本案而言，淮安恒大房产公司作为专业从事房地产开发与销售的企业，本应遵循诚实信用与契约自由原则，在与购房人充分协商的基础上在合同正本中就主要条款作出详尽的约定。但实际情况是，淮安恒大房产公司在已经意识到该问题的情况下，并未在签约时与刘岩坦诚协商，而是“悄悄地”以格式条款的方式在补充协议中作了约定，这样的订约方式显然有违法律的基本精神。同时鉴于该项约定属于明显加重相对方合同义务的格式条款，二审法院认定该条款无效，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，解除双方签订的《商品房买卖合同》，并判令淮安恒大房产公司退还刘岩已经交纳的首付款。

编写人:江苏省淮安市中级人民法院　孙坚