用纳税人的钱装了围栏

我们再次采访了附近的居民，有一位九十多岁的老奶奶之前曾拒绝了我们，这次却主动告诉我们她也是拥有这栋房子所有权的继承人之一。不过她与住在楼房里的姐弟两人如今已经不再来往。

她说，“我结婚之前就住在那栋房子里。现在都是他们（指住在楼房里的姐弟俩）说了算。毕竟不是自己的孩子，我也没法督促他们的，你说对吧。”打开了话匣子之后，她又接着说道：“几十年前，我们亲戚之间还曾经商量过这件事。因为祖先留下来的土地，按说是应该有人好好继承下去的。”

在这个写字楼和公寓鳞次栉比的繁华地段，如果亲戚们达成一致，选出法律上的所有人，即使不卖掉土地，也完全可以把空房子重建成大楼，获得稳定的房租收入。是亲戚之间因为什么事儿产生了纠纷吗？老奶奶一直没有回答我们的疑问。

她最后无可奈何地说，“空房子挤占了马路，真是太不成样子了。可是我也没有那么多精力，实在是无能为力啊。”

据埼玉市政府介绍，从2006年起，他们陆续与相关的土地所有人协商，对人行道实施了扩建工程。8年之后，扩建工程基本完成，但这块土地由于继承人太多，并且其中一部分亲戚不愿意配合，所以未能收购下来。2011年，由于行人从这里经过时太危险，市政府花费100万日元将挤占人行道的空置房屋用围栏围了起来。

关于为什么要动用税收采取安全措施，工作人员解释说：“按道理来说，所有人必须采取相应措施，确保行人安全，但这栋房子的所有人太多，靠协商根本解决不了问题。我们只能采取临时措施来优先照顾行人的安全。”

人行道扩建工程完成之后，旧中山道上的这两块土地由于没有市政府可以协商的正式所有人引起了人们的关注。像大宫的这两块地一样，如果不按规定办理继承过户手续，法定继承人数量在多年之后就会呈几何级数增长，最后陷入让人束手无策的“僵尸”状态。

在埼玉市内，因为没有办理继承过户手续而找不到所有人的土地并不罕见。在推进公共事业建设时，市政府为了找到人数众多的继承人，不得不做大量工作，人手不足也成了令人头疼的问题。

登记制度原本是为了保护人们的权利而产生的。然而我们采访时遇到的这对老年姐弟俩，却因为不能在登记簿上成为权利人，就无法享用自己从祖辈继承的资产。如果能理清错综复杂的权利关系，获得法律认可的所有人身份，他们一定会把空房子和现在居住的楼房都翻盖一新，作为房主过上截然不同的生活吧。不改变现在的情况，就无法改变姐弟俩的生活。此外，都市的繁华地段得不到充分利用，陷入“死地”的状态，也是经济上的损失。而且还会对周围居民和行人带来负面影响，使他们一直处于危险之中。在整个日本，找不到真正所有人的所有人不明土地越来越多。也可以说，这对老年姐弟俩是扭曲的制度的受害者。

所有人不明土地的面积比九州还要大

从子女到孙辈、曾孙辈的所有人数按几何级数增长，经过几代都没有办理继承过户手续的土地，最后就会变成想卖也卖不掉的“僵尸”土地。日本的一些有识人士成立了一个所有人不明土地问题研究会（由前总务大臣增田宽也担任主席），他们把名义所有人死亡后未办理继承过户，或由于地址变化无法找到名义所有人的土地定义为“所有人不明土地”，并估算出全日本找不到所有人的土地总面积在2016年已达约410万公顷，比整个九州岛还要大。

之所以会出现如此之多的所有人不明土地，人口减少导致城市郊区或地方城市土地资产贬值的影响不可忽视。即使资产价值再低，所有人也必须负担管理成本和固定资产税等支出，因此谁都不愿意去办理继承登记，最后就出现了土地或房产一直无人照管的情形。更有甚者，像大宫的事例一样，繁华地段的房产也有可能由于多年未办理过户登记，导致继承人数过多，最后陷入妨碍城市规划、令人束手无策的静止状态。

对将来还会增加多少所有人不明土地，所有人不明土地问题研究会也做了预测。他们认为，到2040年，所有人不明土地总面积将会增至2016年的近1.8倍，达到720万公顷，接近北海道的面积（图表1-1）。这个问题不仅会导致森林逐渐荒废，就连城市的土地也将陷入交易停滞的状态。算上合理使用这些土地所能获得的收益，以及各地方政府调查所有人信息所耗费的人力成本等，经济损失在2040年预计会增至3,100亿日元，累计达到6万亿日元。

图表1-1　所有人不明土地将来会不断增加