忙于追讨欠费的业主委员会

人口减少和老龄化的领跑地区

泡沫经济时期，原田知世1987年主演的电影《雪岭之旅》在日本掀起了滑雪热，汤泽町①接连盖起了一栋栋度假公寓。根据汤泽町的统计数据，这一时期共建了58栋15,000套公寓，约为镇上3,800户居民（2018年9月）的4倍。不动产信息公司TOKYO KANTEI的数据显示，全日本的度假公寓总计约为8万套，其中近两成都在这里。虽然1993年之后没有再建，但度假公寓的价格还是在持续下跌。

对于不再来这里滑雪的人来说，度假公寓已经成了需要不断缴纳固定资产税和物业费的“负动产”。人们一般只会在周末或节假日来休闲游玩，所以这里业主之间的关系比城市的公寓还要疏远。出于保护个人隐私等原因，有的业主委员会甚至都没有业主名单。催缴物业费也需要成本，因此这种公寓的欠费往往更容易被长期搁置。然而，少子化等因素导致住户越来越少，度假公寓也逐渐开始面临与普通公寓同样的问题。如今的现实情况是，度假公寓已经不能再看作“特殊情况”了。

这里的老龄化程度也越来越严重。在汤泽町，每天下午1点半都会有班车沿着各度假公寓组成的路线运行。班车以1931年（昭和6年）开业的老字号滑雪场岩原滑雪场附近的公寓为起点，沿途依次经过附近各公寓的入口，接上等候在那里的人们。约20分钟之后，他们就会到达目的地，即位于JR越后汤泽站北1千米处的当地超市——“NOGUCHI HEARTS商店”。十来名乘客下车以后，班车还将继续开往下一条路线。把4条路线全部转完，需要将近1个小时，此时班车再拉上买完东西的岩原滑雪场附近的乘客，把他们送回去。

坐班车的不是来滑雪的游客，而是因为年纪太大而被收回了驾驶证的老人们。长期住在这边的人越来越多，所以班车在一年期间都能拉到乘客。NOGUCHI HEARTS商店除了周三和周六之外，每周会有五天发出班车，不过由于积雪太深，开往苗场滑雪场的路线会在冬天停运。

有一位公寓业主委员会负责人也是退休后来这边长期居住的，他告诉我们：“住户只要按期缴纳物业费，就可以使用度假公寓里的温泉大浴场，此外公寓还有宽敞的公共空间供人们使用，所以住在这里的水电费开支其实很小。住独户住宅的话，必须定期清除屋顶的积雪，非常辛苦，所以也有些当地人搬过来住。不过这里的住户中，有些人由于健康状态不佳已经处于需要护理的状态了，过去也曾经发生过孤独死的情况。有的人不跟别人来往，所以我们还要考虑，万一有人去世了，怎么样才能尽早发现。”（照片2-1）

“实地勘查报告”揭示的真相

泡沫经济时期，度假公寓是有钱人的身份象征。然而泡沫经济崩溃之后，人们纷纷抛售房产，导致度假公寓的价格大跌。现在，由于所有人不再来这边度假，收不到物业费的房子多了起来，还出现了一些通过拍卖被法院强制性卖掉的房产。拍卖是发放住宅贷款的银行等金融机构卖掉抵押房产的最后手段，要在指定期限内举行竞拍。被拍卖房屋的详细信息会展示给竞买人。

公示内容中，除了房产所处位置和概况之外，还包括评估员到实地看房之后出具的“实地勘查报告”。这份文件会在网上公示，任何人都能看到。普通房产交易时，有意购买的人可以请不动产中介带看房屋的内部，拍卖做不到这一点，所以房子内部的照片也会公示。

新潟地方法院长冈支部负责汤泽町的度假公寓，某套正在拍卖的度假公寓的报告描述了房屋内部的情况：“供电和供水已被切断，房间里还挂着2006年2月的挂历，可见这里已经有很长时间无人居住”“二楼客厅屋顶有破损”。

这套房子位于一栋建于1989年的公寓里，是11层和12层的复式户型，面积共78平方米。报告中所说的“二楼”指12层的部分。从房屋内部的照片上可以看到，厨房里随意摆放着炊具和调料等，房间中央的椅子上还堆着套好被罩的被子。评估员把房主使用这套房子时的最后情景原封不动地照了下来。

与此形成了鲜明对比的是供住户共同使用的部分照上有很多度假公寓特有的豪华公共设施：宽敞舒适的大浴场、配有按摩浴缸的水疗养生馆、温水泳池及健身房等一应俱全，图书室里也摆着很多图书。

忙于“止血”的业主委员会

在这套房子的不动产登记簿上，有一条日期是2007年11月的记录，名义所有人由原来的“×××”被变更为“已故×××的待继承财产”，变更理由为“没有继承人”，表示所有人在这一天亡故，但由于没有继承人，因此房产被登记为故人的财产。这条记录其实是公寓的业主委员会在2014年申请拍卖手续时补办的，因为如果一直是故人名义的话，房产是无法拍卖的。

法院的报告显示，截至勘查时点，这套房产共欠费约589万日元。业主委员会应该是因为所有人去世之后，欠费越积越多，无奈之下才申请拍卖的。此外，汤泽町也需要追回被拖欠的税款。这套房产即使能拍卖出去，也会像后文介绍的，只能得到很少价款，由于要优先抵缴税款，所以根本不会有剩余。对业主委员会来说，这种拍卖与其说是为了出售房产，不如说对不断增加的欠费进行“止血”的意义要更大一些。

竞买成功的人不必偿还剩余的住宅贷款，但必须清偿这套公寓拖欠的物业费等。因为不这样的话，欠费就会成为其他业主的负担。对竞买人来说，这就相当于要支付跟自己没有任何关系的欠费，因此公寓的评估额会设定为扣除欠费之后的金额。

这套房子的评估报告中写道：“2008年世界金融危机之后，经济形势持续恶化，导致公寓价格下跌，直到日本‘3·11’大地震之后，这一倾向仍在继续。从汤泽町整体来看，（公寓）供大于求，低价房产也很多。”

法院定价“1万日元”

基于上述判断，这套房产的评估额是75万日元左右，每平方米约合9,600日元。不过这是在没有欠费的情况下，考虑到买方必须清偿前文说的589万日元欠费，这个价格肯定卖不出去。实际上，房子的价格是负的，但拍卖总不能向买方付钱。因此，法院最终确定的底价是1万日元。这在财务上叫作“备忘价格”，表示不能否认这个房产的存在，所以给它标定了一个象征性的价格。这样一来，这套房子的每平方米价格就一下暴跌为128日元。无论多么豪华的公寓，在欠费太多的情况下都是“1万日元”，换算到每平方米的话，自然就只有100到200日元。

最近拍卖的几乎都是欠费过多，定价1万日元的房产。偶尔也会有一些欠费较少的房产，虽然价格高于1万日元，但在清偿欠费之后仍旧具有价值，所以这样的房子反而更抢手。

2017年1月到2018年10月期间，汤泽町拍卖的房产当中，价位最高的是2018年4月成功的一套37平方米的房子，价格是120.5万日元，平均每平方米约3.3万日元。其主要原因是欠费时间比较短，只有1年5个月，欠费金额也只有不到50万日元。此外，这套房产所在的公寓建于1993年，在汤泽町属于比较新的，法院的评估报告中也写有“公寓的公用设施（温泉大浴场、游泳池和娱乐设施等）十分完备，所以比较受欢迎”等。确实，在这套房子的实地勘查报告的照片上，能看到游泳池里还装着孩子们最喜欢的大滑梯。

房产本身的评估额为229万日元，不过拍卖价要按60%计算，再加上有欠费等因素，最后确定的竞拍底价是70万日元。两个买家参加了竞拍，其中一人最终以120.5万日元竞买成功。业主委员会要求买方负担报告中提到的前任业主留下的约50万日元欠费和法院勘查到竞买成功为止的物业费等，因此买方最后交付的金额约为200万日元左右。

不过能卖到这个价位的房产实属少见，汤泽町度假公寓的实际情况是，每平方米几千日元的价格也会显得很贵。

有一套度假公寓的评估报告这样介绍整体情况：“到汤泽町的滑雪场游玩的游客人数在1992年度达到峰值818万人，之后连年大幅减少，2015年度约为246万人。2011年之后虽有回升的趋势，但仍徘徊在250万人上下。年轻人的休闲方式日趋多样，（游客人数）今后也难以实现大规模回升。”

还有的房产的报告中写道：“虽然这里距离新干线和高速公路较近，各方面条件都很好，但滑雪热潮退去已久，公寓的利用率持续低迷，如今这里飘荡着挥之不去的寂寥氛围”，字里行间流露出难以掩饰的失落。

就这样，度假公寓的价格一路下跌。不动产拍卖流通协会（位于东京都港区，青山一宏任法人代表）的数据库统计了日本各地法院在互联网上公布的法拍房信息，发现在2010年度，汤泽町拍卖的公寓平均成交价为全国均价的8.8%，为（每平方米）1.2万日元，在2017年则跌至3.3%，仅有3,612日元（图表2-1）。

这里顺便介绍一下，全日本的公寓平均价格在2015年曾一度上涨到每平方米15万日元，但2016年度又跌至约11.6万日元，主要是2015年10月曝光的公寓桩基工程数据造假问题②导致公寓销售下滑带来的影响。