1.承租户能否行使业主的权利？

现实案例

为方便工作，林某在某小区承租了一套房屋，并与业主张女士签订了房屋租赁合同。一天，林某看到小区宣传栏张贴了周六召开年度业主大会会议的通知，主要议题有两个：一是增补业主委员会委员；二是重新选聘物业服务企业。林某非常热衷于小区物业管理事务，对参加业主委员会也有很大热情，周六那天，林某按照通知的时间和地点参加业主大会会议，并提出要竞选参加业主委员会。结果，林某被告知他只是承租户，并非小区的业主，不能参选业主委员会委员，也不享有相应的投票权。林某认为，自己也是小区的一分子，理应享有小区物业管理的权利。那么，作为承租户的林某，是否享有业主的权利呢？其权利边界如何界定呢？

专家解答

房屋的所有权人为业主。业主依法享有物业管理的各项权利，包括参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权等。而承租户仅是物业使用人，并不能等同于业主。法律规定了物业使用人的相关权利，但其在物业管理方面的权利是受限制的。

在法律、法规和管理规约的有关规定的框架范围内，业主与物业使用人可以约定物业使用人在物业管理活动中的权利义务。《物权法》和《物业管理条例》均规定，被选举为业主委员会成员及选聘物业服务企业是业主的权利，物业使用人无此权利。但是，物业管理活动中，业主行使投票权，属于民事法律行为，依法可以委托代理。即物业使用人可以接受业主的委托，代理业主投票表决，行使选举权。此时，物业使用人仅仅是代理人，代理的后果由被代理人（业主）承担。比如，承租户接受了业主的委托，代理投票选举业主委员会委员或代理投票解聘物业公司，那么，承租户的投票行为视同为业主的投票行为，由业主承担投票的后果。

本案中，承租户林某与业主张女士双方如在事前已就物业管理活动中的权利义务进行了约定，或者林某获得了张女士的授权委托，那么，承租户林某可参与相关物业管理活动。当然，除此之外，林某作为物业使用人可以向业主大会、业主委员会提出物业管理方面的意见和建议，以及向行政主管部门投诉反映物业服务企业的服务行为。

法条链接

《物业管理条例》

第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

……

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

……

第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第四十八条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十九条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

《民法通则》

第六十三条　公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。