33.什么是事实物业服务？

现实案例

2006年，某小区竣工验收后，开发商委托北京某物业管理公司为该小区提供前期物业管理服务，管理期限为两年，自2006年12月31日起至2008年12月31日止。前期物业服务合同期间，小区未成立业主委员会。合同到期后，对下一步的物业管理服务，开发商和小区业主都未提出意见。物业公司继续为该小区提供物业服务至今，物业公司按照0.6元/平方米·月的原收费标准收取物业服务费。大部分业主交纳了物业服务费，但有少部分业主经催告仍不缴纳。物业公司于2010年4月2日起诉了李先生等3户业主。李先生答辩称：《前期物业服务合同》期限为2年，合同到期后，双方未就是否继续履行合同达成一致意见，也未签订新的协议，在此种情况下，物业公司应及时撤离物业管理现场，而不应继续在无任何合同约束的情况下进行所谓的物业管理工作，因此，对于物业公司要求确认的物业管理费中，2008年12月31日之后的部分，因无任何的法律和合同依据，不予认可。本案中，业主李先生应否向物业公司交纳物业服务费？

专家解答

本案属于事实物业服务合同纠纷。事实服务合同并非法律专业术语，一般是指，在没有书面物业服务合同或者书面物业服务合同到期后，物业服务企业继续向业主提供物业服务，在业主与物业服务企业之间形成的一种事实上的债权债务关系。物业服务企业在事实上提供了物业服务的，业主应当依法缴纳物业服务费，业主仅以没有物业服务合同而拒付物业服务费的抗辩理由不能成立。

小区开发商与北京某物业管理公司签订的前期物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同应为合法有效。合同签订后，物业公司应依约定提供物业服务，业主李先生应依约定支付物业费，合同到期后，李先生等业主、开发商均未就以后的物业服务签订合同，亦未解除合同，根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第十五条第二款规定，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续，且物业公司在合同到期后至今，一直为李先生在内的业主提供物业服务，因此李先生应当向物业公司支付物业服务合同到期后的物业费。

法条链接

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条　物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》

第十五条　物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。

《北京市物业管理办法》

第二十六条　物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。