21.建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主有约束力吗？

现实案例

2009年5月，某物业公司接受某小区开发商委托，作为小区的前期物业服务单位。赵某自2009年7月入住该小区起，从未交纳过物业费，物业公司曾多次打电话或发函催要，赵某无正当理由一直未支付物业费。物业是全体产权人的物业，物业公司不能因为赵某不交费而停止服务，因此赵某在欠费期间仍然享受了物业公司所提供的电梯、水泵、维修、保洁、保安等各项服务。2011年4月，物业公司将赵某起诉到法院，要求赵某给付2009年7月1日至2011年4月30日所欠的物业费共计3687.63元，违约金368.76元，共计4056.39元；诉讼费由赵某负担；并要求赵某严格遵守公约，按时交费、履行业主义务。赵某辩称：双方因未签订任何物业服务合同，故并不存在物业合同关系；物业服务合同是物业公司与开发商之间签订的，未经其同意。而且，物业公司根本没有提供合格的物业服务：私自将绿地改停车位，私自出租4号楼地下室，绿化养护不管，电梯无保养和维修，经常关人、夹人，楼内卫生差等一系列问题。请求法院驳回物业公司的诉讼请求。本案中，赵某应否交纳物业公司提出的物业服务费呢？建设单位与前期物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主有约束力吗？

专家解答

公民及法人的合法权益应当受到法律保护。物业公司于2009 年5月接受开发商委托对赵某所在小区进行物业管理，赵某也享受了物业服务，赵某应交纳物业管理费。赵某以其与物业公司未签订物业管理合同为由不同意交纳物业管理费的辩称意见没有法律根据。相反地，最高人民法院的司法解释明确规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不支持。

物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，而对新建小区来说，由于业主的入住是一个逐渐的过程，物业服务企业很难与每一户业主签订物业服务合同。从物业开始交付，到业主成立业主大会组建业主委员会，往往还有一段时间。因此，业主很难短时间内形成选聘一家物业服务单位的共同意志。而客观上，一个物业项目在这段时间也需要专业物业服务单位来管理和服务。因此，法规规定了由开发商选聘一家物业服务企业作为前期物业服务单位统一为整个物业项目服务。也就是说，赵某入住时，业主大会、业主委员会等业主组织不可能短时间内成立起来，不能代表业主行使物业管理权。而业主入住后，就涉及物业管理，需要物业公司介入提供物业服务。因此，国家法规规定，建设单位在销售物业前就应当依法选聘前期物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。其根本着眼点在于维护业主的权益。业主以其并非前期物业服务合同当事人为抗辩理由，而拒绝支付物业服务费是无法律依据的。

法条链接

《物业管理条例》

第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。