18.物业公司如何取得前期物业管理权？

现实案例

某物业公司新成立不久，急需拓展业务。为尽快熟悉物业管理业务，有针对性地提供物业服务，该物业公司打算从前期物业管理入手，在物业项目可行性研究阶段或物业项目施工阶段介入，最迟在物业项目工程结束、准备竣工阶段介入。但是，该物业公司对于如何取得前期物业管理的资格并不清楚。那么，该物业公司通过何种途径才能获得前期物业管理权呢？

专家解答

对于前期物业管理服务，物业公司大致可以通过两种途径取得管理和服务的资格：第一种是投标，第二种是协议。

对于住宅物业项目，国家规定建设单位必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对于住宅物业项目前期物业管理权的取得，国家是有强制性规定的。物业公司如果想取得住宅项目的物业管理权，就必须根据建设单位发布的招标公告进行投标，才有机会取得相应的管理和服务的资格。当然，其他类物业项目，国家虽然不作强制要求，建设单位亦可通过招投标方式选聘物业服务企业。物业公司作为投标人参与投标时，应当按照建设单位招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件一般包括投标函、投标报价、物业管理方案及招标文件要求提供的其他材料等内容。物业公司中标后，与建设单位按照招投标文件订立书面物业管理委托合同即可。

对于非住宅类物业项目，如商业、办公、工业、医院、学校等等，建设单位可以通过协议选聘的方式，选择相应资质的物业服务企业提供服务。还有一种特殊情况，就是住宅物业项目，通过招投标方式选聘企业但投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。因此，以上两大类物业项目可以通过协议方式选聘物业服务企业。双方经协商，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容达成一致后，通过订立前期物业服务合同的形式进行约定即可。

法条链接

《物业管理条例》

第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。