7.欠费业主能进业主委员会吗？

现实案例

北京某小区有700余户业主，2012年1月开始，有8名业主联名书面申请成立小区的业主大会，其目的是成立业主大会后依法解聘物业公司。街道办事处同意了成立业主大会的申请，要求他们按照相关规定按时完成筹备工作，并顺利召开首次业主大会会议。但对于成立业主大会，小区业主却有两种截然不同的意见。同意成立业主大会一派认为，物业公司服务质量低下，服务态度差，应该尽快解聘掉目前的物业公司，而解聘物业公司必须先成立业主大会。反对成立业主大会的一派认为，物业公司的服务能够接受，不成立业主大会小区一样可以运转，而且提出成立业主大会申请的业主中有5个人都是长年拖欠物业费的，他们不能代表业主的合法利益，不能进入业主委员会。本案中，欠费业主能否被选举进入业主委员会？

专家解答

根据《物业管理条例》，在物业管理活动中，业主的权利包含“依法享有选举业主委员会成员，并享有被选举权”。业主的义务包含“按时交纳物业服务费用”。建设部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会委员应当符合“遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务”的条件。欠费业主并没有充分履行业主义务，允许其参选业主委员会确实有违立法精神。但是，从法律效力来看，《业主大会和业主委员会指导规则》属于建设部的规范性文件，其效力显然低于《物业管理条例》，而《物业管理条例》并没有明确禁止欠费业主参选业主委员会。因此，原则上并不能禁止欠费业主进入业主委员会。

业主可通过《临时管理规约》、《管理规约》、《议事规则》约定欠费业主不得进入业主委员会。北京市的相关规定允许对拒付或者不按时交纳物业服务费用的业主的被选举权、表决权的行使予以限制。因此，如果过半数的业主同意欠费业主不得参选业主委员会，只需在《临时管理规约》、《管理规约》、《议事规则》等文件中予以约定即可。

法条链接

《物业管理条例》

第六条　房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）

第三十一条　业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发〔2010〕739号）

第二十条　业主有损害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时交纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制，限制时限由业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定，业主大会备案或者变更备案事项时应当向街道办事处、乡镇人民政府予以说明。

管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制不免除其应承担的义务。